Una de las principales cuestiones que plantea el Real Decreto-ley 29/2026 es si su disposición transitoria primera permite convalidar las solicitudes de prórroga extraordinaria formuladas al amparo del RDL 8/2026, de 20 de marzo, cuando el contrato ya se encontraba en situación de tácita reconducción.
1. ¿Convalida el RDL 29/2026 las solicitudes de prórroga formuladas durante la vigencia del RDL 8/2026?
La disposición transitoria establece que las solicitudes o comunicaciones efectuadas durante la vigencia de la norma anterior se considerarán válidamente formuladas, sin necesidad de una nueva comunicación y sin perjuicio del derecho de desistimiento del arrendatario.
A mi juicio, esta previsión no permite convalidar las solicitudes relativas a contratos en tácita reconducción que estuvieran excluidos del ámbito de aplicación del RDL 08/2026. La disposición transitoria reconoce la validez de las solicitudes formuladas al amparo de la normativa anterior, pero no parece ampliar retroactivamente su ámbito de aplicación.
Por tanto, deben distinguirse dos supuestos:
- Solicitudes formuladas al amparo del RDL 8/2026: no parece posible convalidarlas si el contrato en tácita reconducción estaba excluido de aquella regulación.
- Solicitudes formuladas al amparo del RDL 29/2026: podrán acogerse a la nueva prórroga extraordinaria los contratos en tácita reconducción que estén incluidos en su ámbito de aplicación y cumplan los requisitos legales.
En consecuencia, la inclusión de estos contratos en la nueva regulación no implica la convalidación automática de las solicitudes anteriores, sino la posibilidad de acogerse a la medida conforme al nuevo régimen.
2. La tácita reconducción y su relación con el RDL 29/2026
El RDL 29/2026 no modifica con carácter general el régimen civil de la tácita reconducción, regulado en los artículos 1566 y 1581 del Código Civil.
Esta figura no constituye una mera prórroga del contrato extinguido, sino que da lugar a una nueva relación arrendaticia cuando concurren los requisitos legales. Su duración se determina conforme al artículo 1581 del Código Civil, mientras que el artículo 1567 establece que el nuevo contrato no comprende las obligaciones otorgadas por terceros para la seguridad del contrato primitivo.
No obstante, la nueva regulación puede afectar a los arrendamientos en tácita reconducción al establecer a su finalización una prórroga extraordinaria para determinados contratos de vivienda habitual.
En particular, la disposición final quinta del RDL 29/2026 delimita su ámbito temporal, incluyendo, según la regulación examinada, los arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigentes a la entrada en vigor de la norma, el 8 de octubre de 2026, así como aquellos cuyo periodo de tácita reconducción finalice dentro del marco temporal previsto, antes del 31 de diciembre de 2028.
Esta previsión permitiría incluir situaciones de tácita reconducción que no estaban contempladas en el RDL 08/2026.
3. Requisitos y condiciones de la prórroga extraordinaria en arrendamientos que están en tacita reconducción
La prórroga extraordinaria no opera automáticamente, sino que debe solicitarla el arrendatario y deben cumplirse los requisitos establecidos en el RDL 29/2026. Entre ellos, se contempla estar al corriente en el pago de la renta y haber mantenido esa situación durante los ocho meses anteriores.
Si se cumplen las condiciones legales, el arrendatario podrá obtener una prórroga por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales, manteniéndose los términos y condiciones del arrendamiento en los términos previstos por la norma.
El arrendador deberá aceptar la prórroga, salvo que concurra alguna de las excepciones legalmente previstas, entre ellas:
- Acuerdo entre las partes sobre otros términos o condiciones.
- Formalización de un nuevo contrato de arrendamiento.
- Necesidad del arrendador de recuperar la vivienda, conforme al artículo 9.3 de la LAU y a los requisitos específicos establecidos por la nueva regulación.
Respecto de esta última excepción, la novedad señalada consistiría en que no sería necesario que la facultad de recuperación por necesidad estuviera expresamente prevista en el contrato inicial. Esta cuestión deberá interpretarse conforme al tenor de la nueva disposición y a sus requisitos específicos.
4. ¿Afecta el RDL 29/2026 a la actualización de la renta en los contratos en tácita reconducción?
La segunda cuestión consiste en determinar si los límites extraordinarios a la actualización de la renta introducidos por el RDL 29/2026, mediante su disposición final sexta, también se aplican a los contratos de vivienda en situación de tácita reconducción.
Para responder, debe partirse de la naturaleza jurídica de esta figura. La tácita reconducción regulada en el artículo 1566 del Código Civil no constituye una prórroga del contrato anterior, sino que origina un nuevo contrato de arrendamiento. Este mantiene, en principio, los pactos del contrato primitivo, salvo las especialidades previstas en el artículo 1567 del Código Civil, relativas a la duración y a las obligaciones de terceros.
Por ello, aunque nazca un nuevo contrato, la relación continúa siendo un arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU, siempre que concurran los requisitos correspondientes.
La disposición final sexta del RDL 29/2026 establece límites a la actualización de la renta de los contratos de vivienda sujetos a la LAU cuando la correspondiente anualidad se cumpla entre la entrada en vigor de la norma y el 31 de diciembre de 2027.
De acuerdo con esta regulación:
- Si la renta supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no podrá incrementarse.
- En los demás supuestos, las partes podrán negociar la actualización.
- Si no existe un nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2%.
La aplicación de estos límites presupone, además, que exista un pacto de actualización de la renta, conforme al artículo 18 de la LAU. Si el contrato originario contiene dicho pacto, este se mantiene, en principio, en la relación surgida por tácita reconducción.
En consecuencia, los límites extraordinarios del RDL 29/2026 también resultarían aplicables a los contratos en tácita reconducción, siempre que se trate de arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU, exista un pacto de actualización y la anualidad correspondiente se cumpla dentro del periodo protegido.
5. Conclusiones
La aprobación del RDL 29/2026 introduce dos cuestiones relevantes para los arrendamientos de vivienda en situación de tácita reconducción.
En materia de prórroga extraordinaria, no parece que la disposición transitoria primera permita convalidar las solicitudes formuladas al amparo del RDL 8/2026 respecto de contratos excluidos de su ámbito de aplicación. Sin embargo, estos arrendamientos podrán acogerse a la nueva prórroga si están comprendidos en el ámbito del RDL 29/2026 y cumplen sus requisitos.
En materia de actualización de la renta, los límites extraordinarios también resultarían aplicables a los contratos en tácita reconducción sujetos a la LAU, siempre que exista un pacto de actualización y la anualidad correspondiente se cumpla dentro del periodo previsto por la norma, hasta el 31 de diciembre de 2027.
En este último caso, el incremento quedará sujeto a las condiciones establecidas por el RDL 29/2026: no procederá aumento si la renta supera el límite aplicable del sistema de índices de referencia y, en los demás supuestos, el incremento no podrá superar el 2 % en ausencia de un nuevo acuerdo entre las partes.
En definitiva, aunque el RDL 29/2026 no modifica con carácter general el régimen civil de la tácita reconducción, sí puede incidir en sus efectos mediante la imposición de una prórroga extraordinaria y la limitación temporal de las actualizaciones de renta en los supuestos legalmente previstos.
José Ramón Zurdo Orihuela es abogado en la Agencia Negociadora del Alquiler, especializado en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid.
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