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La vivienda en San Sebastián, Barcelona o Madrid es más cara que en Alemania, salvo Múnich

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Autor: Redacción

Múnich (6.913 euros/m2) es la ciudad más cara de Alemania para adquirir una vivienda con diferencia, según el último estudio de la agencia inmobiliaria McMackler, seguida por Stuttgart, Düsseldorf o Berlín, con precios en torno a los 3.745 y 4.400 euros/m2. La tasa de esfuerzo salarial en la capital bávara se dispara a los 11 años, por delante de Berlín (7,9 años), en un país donde el salario medio ronda los 45.000 euros.

Adquirir una vivienda en Múnich puede suponer un importante esfuerzo que pocos se pueden permitir. El precio medio de la vivienda en la antigua capital federal llegó a finales de año a los 6.913 euros/m2, muy por encima de otras grandes ciudades alemanas como Stuttgart, Düsseldorf o la capital Berlín, donde el precio medio de la vivienda se encuentra en 4.361 euros/m2, 3.747 euros/m2 o 3.745 euros/m2, respectivamente, según el estudio realizado por la agencia inmobiliaria McMackler.

Por hacer una comparativa rápida con España, las ciudades más caras son San Sebastián (4.540 euros/m2), seguida de Barcelona (4.115 euros/m2) y Madrid (3.732 euros/m2, según los datos de cierre de año de idealista, principal marketplace inmobiliario del sur de Europa. Estas capitales españolas se codean con las grandes ciudades germanas, salvo Múnich, al menos en cuanto al precio de la vivienda.

En el centro de la capital bávara hay varias zonas que superan los 10.000 euros/m2 como Universität, Englischer Garten Süd, Lehel, Deutsches Museum o Kleinhesselohe. En España, los barrios más caros a cierre de 2019 fueron Recoletos (8.415 euros/m2) y Castellana (7.120 euros/m2), en el distrito de Salamanca de Madrid, o el barrio de Miraconcha (8.052 euros/m2) en San Sebastián.

El precio medio de una vivienda tipo en Múnich, de unos 90 m2, se puede encontrar por encima de los 620.000 euros. Mientras, el salario medio anual en la capital del Estado de Baviera (Bayern) rondó los 55.980 euros, por encima del salario medio en Alemania, que ronda los 45.000 euros en 2018, según el portal alemán especializado en salarios Gehalt.de.

Por tanto, la tasa de esfuerzo salarial para poder comprarse una vivienda supera los 11 años. Pero Múnich puede presentar la mayor tasa de esfuerzo, sobre todo por el alto precio de sus casas, pero no es la ciudad con el salario medio más alto. Stuttgart cuenta con un salario de 56.160 euros de media y un precio medio de la vivienda de 4.361 euros/m2, lo que da para una vivienda media unos 392.490 euros. Con ese salario, la tasa de esfuerzo se queda en 7 años de salario íntegro para pagar la vivienda, cuatro menos que Múnich.

Berlín, sin embargo, presenta la segunda mayor tasa de esfuerzo de las 15 ciudades analizadas, con 7,9 años. Cuenta con un precio medio de 3.745 euros/m2, con lo que la vivienda tipo cuesta poco más de 337.000 euros, para unos salarios que están por debajo de la media nacional. Los berlineses cobran de media 42.452 euros anuales.

Los distritos de Mitte y Tiergarten, en el corazón de la capital, llegan a tener precios entre los  6.300 y 6.400 euros/m. Por detrás, otros barrios berlineses como Kreuzberg y Charlottenburg pasan de los 5.400 a los 5.600 euros/m2.

Estos son los puntos más calientes de un mercado que lleva años en ascenso, tanto la venta como el alquiler, y sobre el que los expertos están empezando a advertir por el riesgo de burbuja en algunos segmentos y áreas. El propio Bundesbank, el banco central alemán, ha alertado de "sobrevaloraciones especulativas" que pueden ascender, en algunos casos, hasta a un tercio del precio total del inmueble.

De hecho, Múnich encabezaba la edición del Índice de Burbuja Inmobiliaria que elabora el banco suizo UBS, por delante de Hong Kong, París y Londres. Fráncfort ocupaba la quinta posición; Madrid, como referencia, la décimo séptima.

Entre todas estas ciudades, se ha ‘colado’ Düsseldorf (3.747 euros/m2), al tener el tercer mayor precio medio de la vivienda, solo un poco por encima de Berlín. El precio medio una vivienda tipo alcanza los 337.230 euros. Pero en esta ciudad bañada por el Rin, la tasa de esfuerzo salarial se reduce a 6,4 años, gracias a sus 52.965 euros de renta media anual.

Solo en siete capitales estatales alemanas, el salario medio está por encima del promedio nacional. El resto de ciudades está por debajo. En consecuencia, a los salarios ya mencionados de Stuttgart, Múnich y Düsseldorf, se encuentran los de Wiesbaden (52.020 euros), Hamburgo (47.655 euros), Mainz (47.295 euros) y Hannover (46.665 euros).

De estas cuatro ciudades, Hamburgo es la que tiene la mayor tasa de esfuerzo con 7,1 años de salarió íntegro. Le siguen Wiesbaden (6,4 años/salario), Mainz (6,2 años/salario) y Hannover (5,5 años/salario) Los precios de las tres primeras rondan los 3.200-3.700 euros/m2. Para la capital del estado de Baja Sajonia los precios median los 2.856 euros/m2.

Por el contrario, cabe destacar la situación de Postdam, la capital del estado federado de Brandeburgo, y aledaña a Berlín. Su cercanía a la capital alemana ha hecho que sus precios sean relativamente altos, unos 3.217 euros/m2 y roza los 290.000 euros de precio medio de la vivienda tipo, pero sus salarios siguen siendo bajos. De hecho, son de los más bajos de todas las capitales federales con 37.890 euros de renta media anual. Lo que ha hecho que su tasa de esfuerzo suba a los 7,6 años de salario íntegro, equiparándose a Berlín o Hamburgo.

Las regiones más caras no son las que más han visto repuntar los precios de la vivienda en propiedad en términos relativos, según el estudio de McMackler. Son las ciudades adyacentes a los puntos calientes las que están sufriendo la mayor presión alcista, como Postdam.

Si ampliamos el marco a las grandes ciudades del país, muchas de ellas se cuelan entre las capitales de los Estados germanos. Frankfurt (4.346 euros/m2) prácticamente se equipara a Stuttgart y Regensburg (3.748 euros/m2), Ausburgo (3.732 euros/m2) o Heidelberg (3.646 euros/m2), se encuentran a la par que Düsseldorf, Berlín o Hamburgo.

Alemania ha sido tradicionalmente un país de arrendatarios por motivos históricos y culturales. Pero la situación parece estar cambiando de forma acelerada por la buena situación económica que atraviesa el país -con crecimiento, creación de empleo, mejoras en los salarios e inflación controlada- y el bajísimo nivel al que se encuentran los tipos de interés por la política del BCE, con hipotecas por debajo del 1% en algunos casos.

Ciudades Precio medio vivienda (€/m2) Salario medio (euros/año) Tasa de esfuerzo (años)
Múnich 6913             55.980 € 11,1
Stuttgart 4361             56.160 € 7,0
Düsseldorf 3747             52.965 € 6,4
Berlín 3745             42.525 € 7,9
Hamburgo 3739             47.655 € 7,1
Wiesbaden 3697             52.020 € 6,4
Mainz (Maguncia) 3236             47.295 € 6,2
Potsdam 3218             37.890 € 7,6
Hannover 2857             46.665 € 5,5
Dresde 2568             38.790 € 6,0
Kiel 2424             42.120 € 5,2
Bremen 2226             43.110 € 4,6
Erfurt 2207             37.980 € 5,2
Schwerin 1839             35.235 € 4,7
Saarbrücken 1816             44.910 € 3,6
Magdeburgo 1579             38.160 € 3,7