Berlín podría convertirse en una de las ciudades más caras de Europa para vivir de alquiler o en propiedad

El mercado alemán mantiene su maratón alcista. Tras nueve años de bonanza, los precios de los alquileres volvieron a registrar en 2018 fuertes incrementos -incluso por encima del 10% en algunos lugares- y la compra de vivienda mantuvo el tirón, con el metro cuadrado en los 20.000 euros para los enclaves más demandados.

El barómetro de alquileres de 2018 del portal inmobiliario "Immowelt"  subraya que el repunte de los precios no dio tregua. Ni en las grandes metrópolis ni en las ciudades de tamaño medio. Berlín de nuevo se situó a la cabeza con el mayor incremento. Los alquileres subieron allí un 13%, hasta alcanzar un precio medio de 11,70 euros el metro cuadrado. La capital se mete así entre las diez ciudades más caras de Alemania, aunque se mantiene a gran distancia de la líder, Múnich. En la ciudad bávara, donde los alquileres se incrementaron en un 6%, el precio medio del metro cuadrado avanzó hasta los 18,10 euros.

El estudio de Immowelt también destaca los notables saltos que están experimentando los alquileres en ciudades más pequeñas, incidiendo en que el "boom inmobiliario" alemán no es una cuestión exclusiva de las denominadas "siete grandes". Entre este segundo nivel de núcleos urbanos destacan los que cuentan con grandes universidades o empresas. Las mayores subidas de 2018 tuvieron lugar en Heidelberg (13 %), Erlangen (12 %) y Heilbronn (11 %).

La euforia no se limita a los alquileres. El precio de la vivienda también se está encareciendo de forma sensible. Según un informe de la consultora inmobiliaria JLL, los precios subieron el año pasado en las ocho mayores ciudades del país. De media, un 10%, frente al promedio del 8,5% de los últimos cinco años.

Las proyecciones prevén además de forma unánime que este incremento de los precios en el mercado inmobiliario se prolongue. Así lo apunta, por ejemplo, una reciente encuesta entre inversores del sector realizada por la consultora EY. Aunque se prevé que el incremento de los precios se modere en los próximos años.

En parte se debe al enfriamiento que atraviesa actualmente la primera economía europea, fruto de la guerra comercial entre China y Estados Unidos, las incertidumbres ligadas al "brexit" y los problemas en algunos países de la eurozona, con especial énfasis en la endeudada y díscola Italia. El Gobierno alemán rebajó recientemente al 1 por ciento sus previsiones de crecimiento del producto interior bruto (PIB) para este año.

Berlín es un caso especial. Según un informe del centro de investigaciones del Deutsche Bank, el mayor banco alemán, el mercado inmobiliario de la capital seguirá marcando importantes subidas "más allá de 2020". Múltiples factores concurren para que este estudio afirme que Berlín puede estar inmersa en un "superciclo" alcista. El informe avanza que la ciudad tiene visos de convertirse a medio plazo en una de las más caras de Europa.

La historia de éxito de Berlín se debe a múltiples factores. La ciudad está pasando en apenas unas décadas de ser una ciudad dividida a codearse con las principales capitales europeas. Decenas de miles de personas se instalan en ella cada año. Muchas llegan con jugosos contratos en la administración federal, en oficinas de representación de potentes multinacionales o en prometedoras start-up tecnológicas. El turismo también atrae a millones de personas, revolucionando el mercado del alquiler.

Todo esto coincide con un ciclo económico especialmente positivo para Alemania, con el mercado laboral en máximos históricos de población empleada y la demanda interna como principal vector de crecimiento. Los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) al 0% también animan al endeudamiento y la firma de hipotecas.