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¿Hipotecas al 0%? El mercado inmobiliario alemán se acerca a territorio desconocido

En la locomotora europea hay préstamos fijos a un interés inferior al 0,5% y hay rumores de que podrían llegar a registrarse en tipos negativos

Pixabay
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Autor: Antonio Martínez (colaborador de idealista news)

La política monetaria expansiva del Banco Central Europeo (BCE) está metiendo más leña al fuego a la burbuja inmobiliaria alemana. Algunas hipotecas a tipo fijo en la mayor economía de la eurozona han caído ya por debajo del 0,5% -incluso hasta el 0,3% con capital propio y buena solvencia- y hay quienes especulan con que podrían llegar a registrarse tipos negativos.

Interhyp, el mayor intermediador hipotecario de Alemania, ha indicado que por hipotecas a 10 años "con una buena solvencia" se pueden encontrar ofertas de algunas entidades financieras nacionales a un tipo de interés fijo -en Alemania los variables son la excepción- por debajo de la barrera del 0,5%.

La entidad, que asesoró en 2018 en 106.000 adquisiciones por un valor agregado de 22.000 millones de euros, tiene acceso en tiempo real a las condiciones que ofrecen más de 400 institutos crediticios del país, de bancos públicos regionales a aseguradoras, pasando por las principales entidades privadas. "Los prestatarios están viviendo en estas semanas unas condiciones sin precedentes", reconoció Mirjam Mohr, miembro de la junta directiva de Interhyp.

La situación está directamente relacionada con el último anuncio del BCE, que para azuzar la actividad económica en el bloque y tratar de hacer repuntar la inflación, ha elevado lo que cobra a los bancos por aparcar ocioso el dinero de que disponen en sus depósitos. El pasado septiembre pasó a cobrarles un -0,5%, 10 décimas porcentuales más que hasta entonces. Los bancos alemanes, de seguido, se han volcado en las hipotecas, pues es un negocio que precisa de grandes volúmenes y es bastante seguro. Las previsiones en el sector es que los tipos sigan cayendo durante este otoño.

En estas condiciones, algunos expertos barajan la posibilidad de en los próximos meses puedan llegar a registrase tipos de interés negativo en el mercado hipotecario alemán. De ser así, la amortización de los intereses desaparecería y los prestatarios ni siquiera tendrían que devolver el volumen total del crédito concedido. Suena irreal, señalan algunos, pero hay que tener en cuenta que en la actualidad todos los bonos soberanos alemanes hasta la deuda a 30 años están ofreciendo una rentabilidad negativa. Es decir, que en teoría quien adquiere esos títulos sabe que al final del plazo de maduración va a recibir de vuelta menos dinero del que pagó.

Las entidades financieras, sin embargo, están tratando de desbaratar estas especulaciones. Deutsche Bank, el mayor banco alemán, indicó al portal especializado Finanz Szene que "en la actualidad no cuenta con introducir intereses negativos para la financiación inmobiliaria". Y Commerzbank, el segundo más importante del país, agregó en esta misma línea que "por el momento no es imaginable" que los tipos caigan por debajo de cero. Pòr su parte, Max Herbst, de la asesora financiera FMH, aseguró en declaraciones a "Der Spiegel" que es "posible" que los tipos se acerquen a cero, pero que es "mínima" la "probabilidad" de que entren en terreno negativo para una mayoría de prestatarios.

El Bundesbank, el banco central alemán, ha indicado que los tipos hipotecarios por debajo de cero son "concebibles" y en absoluto un motivo de preocupación. Joachim Wuermeling, miembro de su junta directiva, consideró que podrían ser un acicate en el mercado hipotecario, pero recalcó que los bancos no deben rebajar las condiciones para la concesión de créditos. Algunos expertos han advertido de que esta carrera hacia el 0%, con la presión del BCE de fondo y la competencia interna del sector, puede acabar provocando un repunte de la morosidad.

Las asociaciones de consumidores, por su parte, han apuntado que la tentación de unas hipotecas a tipos próximos a cero no deben ser la razón para decantarse por comprar una casa. Los precios de los inmuebles, sobre todo en las siete mayores ciudades del país, se han encarecido tanto en los últimos años que se ha de ser muy prudente a la hora de tomar esta decisión, argumentan. Quizá ni siquiera unos intereses tan bajos compensen unos precios hinchados. El Bundesbank habla de "sobrevaloraciones especulativas" de hasta un tercio del precio de los inmuebles en ciudades como Berlín, Fráncfort, Múnich y Hamburgo.

De hecho, Múnich es una de las ciudades con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria del mundo, según un informe reciente del banco UBS, mientras que los gobiernos locales de ciudades como Berlín están comprando viviendas para aumentar su parque residencial asequible.

Y es que la escalada de los precios en Alemania lleva meses en los titulares y en las conversaciones. La buena situación económica del país y los tipos de interés al 0% del BCE han animado un mercado de forma insólita. Entre marzo de 2007 y marzo de 2019 el precio medio de la vivienda de segunda mano en Alemania ha duplicado su precio y el de la nueva ha aumentado en un 95%, según el índice IMX del portal inmobiliario ImmobilienScout24. Según cifras del Ministerio de Finanzas, las familias alemanas pidieron en 2018 préstamos para la financiación de inmuebles por valor de 995.000 millones de euros.