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Por qué no se puede parar la escalada del precio de los alquileres en Alemania

Fuente: Unsplash
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Autor: Redacción

Desde hace casi dos años, en 313 ciudades alemanas está en vigor una ley para frenar la subida de los alquileres. Prácticamente no ha tenido ningún efecto. Los legisladores han pasado por alto tres problemas sustanciales que han detectado los expertos: desde su aplicación los inquilinos apenas tienen posibilidades de hacer valer sus derechos, la ley ofrece una laguna importante para los propietarios y los valores de referencia tienen en cuenta el índice de alquiler local y este a menudo es controvertido.

Fue uno de los proyectos más importantes del actual gobierno federal. Tras una ardua lucha, el 1 de junio de 2015 entró en vigor la "Ley para frenar el aumento de los alquileres en mercados de vivienda tensos", conocido como freno del alquiler, y bajo los continuos lamentos del sector inmobiliario y de partes del CDU.

Las constructoras y promotoras protestaron y advirtieron de condiciones como en el socialismo: "El freno del alquiler es un freno a la inversión", se quejaron. Las empresas ya no construirían pisos si los alquileres estuviesen limitados. Incluso disminuiría el interés de modernizar las viviendas. 

Dos años después, se muestra lo que realmente ha conseguido el freno del alquiler: muy poco o nada. Los alquileres siguen subiendo sin control, y la obra nueva residencial no se ha visto afectada, todo lo contrario: está experimentando un auge como no se ha visto desde hace al menos 15 años.

El año pasado se terminaron alrededor de 278.000 viviendas, 30.000 más que el año anterior. En toda Alemania se están renovando y modernizando tantos pisos que los constructores corrientes apenas pueden encontrar empresas disponibles.

"Innumerables excepciones y lagunas"

Al mismo tiempo, los alquileres en las grandes ciudades con más de 500.000 habitantes aumentaron un 6,3% en doce meses, doce veces la tasa de inflación. En toda Alemania, incluidas las pequeñas ciudades y pueblos, la subida fue de casi un 5%.

A finales de 2016, los propietarios pedían una media de 7,65 euros por m2. Y los precios siguen subiendo. Algunos alcaldes observan con preocupación que los hogares con ingresos medios ya no se atreven a rescindir su actual – y en comparación barato – contrato de alquiler y mudarse, ya sea por un cambio de trabajo o porque crezca la familia.

"El freno del alquiler fue un error desde el principio", critica Christian Kühn, diputado de los Verdes. Las "innumerables excepciones y lagunas que se incorporaron a la ley a instancias de la CDU/CSU" hicieron que se perdiese este efecto de frenado.

Los inquilinos tienen pocas posibilidades de sancionar a los propietarios

"El freno del alquiler por sí solo no puede resolver el problema del aumento de los alquileres", dice Jan-Marco Luczak, portavoz del grupo parlamentario de la CDU/CSU para asuntos de derecho de arrendamiento. "Es importante que tomemos medidas para que construir sea más rápido y barato. Es la única manera de frenar el aumento de los alquileres a largo plazo."

Sin embargo, Luczak también cree que el límite a los precios podría frenar temporalmente el aumento de los alquileres y funcionar mejor. Pero ¿qué es lo que realmente está mal con la tan discutida y aparentemente ineficaz ley? Los expertos en derecho de arrendamiento y los políticos están de acuerdo en que hay tres problemas principales. En primer lugar, los inquilinos apenas tienen posibilidades de hacer valer sus derechos.

En segundo lugar, actualmente la ley ofrece una laguna importante para los propietarios. Y en tercer lugar, los valores de referencia tienen en cuenta el índice de alquiler local y este a menudo es controvertido.

¿Dónde se aplica el freno del alquiler?

Para empezar, muchos inquilinos y propietarios ni siquiera saben si el freno del alquiler se aplica en su municipio. Aunque los cambios correspondientes en el artículo 556 del Código Civil alemán (Bürgerliches Gesetzbuch) aplican a todo el país, son los estados federados que determinan – después de examinar la situación del mercado de la vivienda en sus ciudades y municipios – si estas normas se aplican o no.

El freno de los precios se ha aplicado gradualmente en los últimos dos años y actualmente está en vigor en 313 municipios, especialmente en las ciudades grandes con más demanda. Este gráfico dice exactamente dónde:

Welt.es
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Quien haya firmado un contrato de alquiler después del 1 de junio de 2015 y viva en una ciudad con un límite de precio, puede comprobar si el propietario está cobrando demasiado alquiler. Para ello, hay que consultar el índice de alquiler y determinar el alquiler de referencia local.

Si el alquiler es más de un 10% más caro que el valor de referencia, el inquilino puede notificárselo al propietario, haciendo referencia al índice de alquiler. Aquí es donde se muestran los tres principales problemas mencionados anteriormente.

Una propietaria ya ha tenido que devolver parte del alquiler

"Los inquilinos suelen estar un poco reacios a reclamar una violación de las disposiciones legales del freno de alquiler una vez firmado el contrato", explica Ulrich Ropertz, portavoz de la Asociación Alemana de Inquilinos (Deutscher Mieterbund MB). La mayoría de ellos simplemente se contenta con haber encontrado un piso. "Tienen miedo de que se considere como un incumplimiento del contrato y que pueda afectar negativamente a su relación con el casero."

Además, si el propietario ignora la reprimenda, a los inquilinos solo les queda la opción de bajar el alquiler mediante una denuncia. No pueden simplemente reducir la cantidad que pagan mensualmente. Por lo tanto, no disponen de una manera fácil de sancionar al propietario.

Hace unas semanas, el Tribunal Regional de Berlín falló a favor de un inquilino de un apartamento de 76 m2 en el barrio de Neukölln. Su casera había exigido un alquiler de 9,50 euros/m2. El tribunal determinó que solo estaría justificado un alquiler de 6,60 euros/m2. Ahora, la propietaria tiene que devolver 1.105 euros más intereses. El tribunal determinó, además, que el freno del alquiler en un principio es constitucional.

La mayoría de los procedimientos terminan en un acuerdo

Sin embargo, este caso no ayuda a los demás inquilinos, ya que con cada nuevo contrato de alquiler surge un nuevo caso individual. Además, entra en juego el segundo problema de esta ley: el propietario siempre puede alegar que el anterior inquilino ya pagó la misma cantidad de alquiler, lo cual está sujeto a la protección de derechos adquiridos.

Por lo tanto, los propietarios no están obligados a bajar el alquiler. Sin embargo, para los inquilinos es difícil de comprobar si las afirmaciones del propietario son correctas o no. Quien denuncia, se arriesga a recibir una llamada de atención injustificada del propietario.

Como observa la Asociación de Inquilinos de Berlín (Berliner Mieterbund), la mayoría de las denuncias ni siquiera llegan ante un tribunal. Alrededor del 80% de los casos terminaron en un acuerdo, a menudo porque los inquilinos no tenían seguro de protección legal. Muchos se contentaron simplemente con el hecho de haber podido sacar algo de dinero.

Los expertos exigen que los propietarios tengan que proporcionar más información

"Por lo tanto, es importante que el propietario ponga todas las cartas sobre la mesa al comienzo del alquiler", exige la asociación de inquilinos. "Si cree que puede pedir un alquiler por encima del límite establecido, deberá justificarlo como muy tarde en el momento de la firma del contrato."

En este punto existe un amplio acuerdo entre los expertos en derecho de arrendamiento de los diferentes partidos. El SPD y los Verdes ya llevan tiempo exigiendo que el propietario revele la cantidad del alquiler anterior – con pruebas y por escrito. Jan Marco Luczak también está de acuerdo: "Me parece correcto obligarles a dar esta información cuando piden un alquiler superior con la justificación de haber cobrado esta cantidad anteriormente. En estos casos hay que aplicar el freno de alquiler."

Además de la excepción del "alquiler anterior alto", hay otras excepciones al freno del alquiler: renovaciones, modernizaciones integrales y obra nueva. Con lo cual, al contrario de lo que afirma el sector, es probable que el freno del alquiler funcione como una motivación adicional para renovar o construir nuevas viviendas. Porque en estos casos, a los propietarios no se les aplican las limitaciones del freno del alquiler.

Ayuda en Internet

El tercer problema principal es el propio índice de alquiler. En muchos municipios, se utilizan registros de datos poco fiables, y en la actualidad se está debatiendo sobre hasta qué punto del pasado se pueden tomar los datos de referencia.

Cuanto más datos del pasado incluya un índice de alquiler "retrospectivo", menor será el precio medio. Sin embargo, es poco probable que se solucione el problema de los índices de alquiler de forma rápida, ya que los alquileres se determinan y ponderan mediante procedimientos técnicamente prehistóricos.

A muchos inquilinos no les queda otra opción que acudir a la asociación de inquilinos de su municipio y pedir consejo. Una página web creada hace poco por unos abogados también ofrece ayuda: "wenigermiete.de" [menosalquiler.de].

En esta página, los inquilinos indican el alquiler y otras características relevantes para el índice de alquiler haciendo clic en varias secciones predefinidas. Si el alquiler exigido por el propietario supera el valor de referencia en más de un 10%, wenigermiete.de ofrece enviar una reprimenda al propietario en nombre del inquilino.

La empresa también puede denunciar. "Sin embargo, el objetivo siempre es llegar a un acuerdo extrajudicial", comenta el director general Daniel Halmer. wenigermiete.de se lleva una parte de lo que se ahorra el inquilino durante los primeros cuatro meses, pero esta cantidad sale del bolsillo del propietario.