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Una iniciativa popular busca 'congelar' los alquileres en Baviera (Alemania)

Castillo de Nuremberg, en Baviera
La ciudad de Nuremberg, en Baviera / Gtres
Autor: Antonio Martínez (colaborador de idealista news)

"¡Estamos hartos! Detengamos los alquileres en Baviera". Éste es el lema de una iniciativa legislativa popular que está cocinándose en el estado federado más rico de Alemania para tratar de detener la subida del sector inmobiliario. La propuesta, que empezará a reunir las 25.000 firmas necesarias a partir de octubre, busca que el parlamento bávaro apruebe su exigencia de 'congelar' los alquileres durante cinco años. "Tiene que pasar ya algo en Baviera para devolver a su sitio al mercado inmobiliario, que ha descarrilado", asegura la presidenta de la Asociación de Inquilinos de Múnich, Beatrix Zurek.

El mercado inmobiliario se está recalentando en Alemania, sobre todo en sus grandes centros urbanos. Es el resultado de la combinación de la buena situación económica, la facilidad del crédito con los tipos en mínimos y las dificultades por parte de la oferta para poner más inmuebles a disposición. En Múnich, según cálculos del Ejecutivo regional, el metro cuadrado medio, sin incluir gastos de comunidad, se situó el año pasado en los 11,69 euros. Pero en promedio los arriendos nuevos cerrados el año pasado se elevaron hasta los 19,90 euros por metro cuadrado. En Múnich, como en la media de las 77 mayores ciudades de Alemania, un 40% de la población dedica al menos un 30% de sus ingresos a pagar el alquiler (sin gastos), según el Instituto Hans Blöckler.

En concreto, la iniciativa legislativa contempla, por un lado, impedir por ley las subidas de alquiler en los contratos existentes. Luego, limitar a dos euros por metro cuadrado -en lugar de los tres actuales- los aumentos por motivos de modernización en el inmueble.

Por último, prevé que los nuevos contratos no puedan superar en más de un 10% el alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda. Este último punto pretende extender a todo el estado federado la provisión del "freno de los alquileres", aprobado por el gobierno federal en 2015 para zonas inmobiliarias calificadas como "tensas". La norma, que en Baviera no rige por una aplicación parcial de la ley nacional, fue presentada por el Gobierno alemán como el gran remedio para atajar el repunte de los alquileres. Pero su éxito ha sido en el mejor de los casos parcial, lo que le ha granjeado abundantes críticas.

Markus Artz y Franz Mayer, los profesores de derecho inmobiliario y constitucional que están redactando la iniciativa popular, están convencidos de que los estados federados tienen competencias para legislar en el ámbito del mercado inmobiliario si la acción del gobierno central de Berlín no es completa. La constitución bávara, explican además, ya contempla el derecho a la vivienda digna. Así lo explica Zurek: "La constitución del Estado libre de Baviera es el mejor requisito previo para una ley de ese tipo. En su artículo 106 ya asegura que 'todo residente de Baviera tiene derecho a una vivienda adecuada'. Y precisamente ése es el derecho que nosotros queremos asegurar".

La Asociación de Inquilinos de Múnich tiene previsto empezar a recoger firmas a principios de otoño, después de la Oktoberfest. Para prosperar, la iniciativa precisa reunir inicialmente 25.000 firmas. Entonces al menos un millón de personas con derecho a voto (el 10 por ciento de la población bávara) debe registrarse en sus municipios en el plazo de dos semanas para apoyarla. Entonces, el parlamento regional debe abordar la cuestión y decidir si respalda la iniciativa legislativa o si la rechaza. En el caso de que no la acepte, debe celebrar un referendo. De tal forma que la población sea la que tenga la última palabra.

Hay precedentes. El pasado febrero una iniciativa popular forzó al Gobierno bávaro a convocar una consulta popular para endurecer la ley y mejorar la protección de las abejas. Cerca de 1,75 millones de personas se registraron para apoyar la propuesta. Y en Berlín se está preparando otra iniciativa para intervenir un mercado del alquiler desbocado, pero esta tiene un cariz más radical. La iniciativa pretende expropiar los pisos en alquiler que las grandes inmobiliarias tienen en la capital alemana y ponerlos en manos del gobierno de la ciudad-estado.