Hernández Reche: "Vamos hacia otra burbuja inmobiliaria, aunque es distinta a la de 2008"

La vivienda sigue encabezando las preocupaciones de los españoles y el debate sobre su futuro no cesa. Con los precios tensionados, una oferta insuficiente y la sombra de una nueva burbuja, el sector inmobiliario encara 2025 y 2026 con más incógnitas que certezas. 

Para analizar este panorama, hablamos con Vicenç Hernández Reche, economista y doctor en psicología económica, que advierte de que estamos ante una situación que se podría definir como una nueva burbuja, aunque con características muy distintas a la de 2008.

¿Cómo crees que va a terminar el año 2025 en el sector? 

Viendo la tendencia es fácil predecir que en este 2025 acabemos con precios de vivienda más altos, pero con un ritmo de subida algo moderado respecto al año anterior, junto con un número de compraventas que seguirá elevándose, aunque se verán síntomas de desaceleración hacia final de año.  Los precios podrían establecerse en una subida entre el 4% y 6% con un número de compraventas cercano a las 750.000 operaciones. El gran freno seguirá siendo la oferta: los visados para obra nueva no alcanzan para cubrir la demanda, lo que presiona los precios al alza.  

En resumen: precios al alza pero con crecimiento más moderado; compraventas en crecimiento, aunque con riesgo de estabilizarse o caer levemente hacia finales de año si surgen obstáculos (tipo de interés, inflación, oferta).

¿Vamos hacia una nueva burbuja?

En mi opinión, sí. Otra cosa es que la burbuja sea igual a la última que vivimos en 2008. Las circunstancias y las bases de ignición son diferentes. Por ejemplo, la demanda estructural es fuerte; crecimiento poblacional, inmigración, hogares unipersonales, y no tanto de base especulativa, aunque cuando se llega a una fase actual expansiva, la racionalidad deja de tener peso en la toma de decisiones. 

Otro elemento diferencial es la oferta limitada, donde la construcción de obra nueva va muy por detrás de la demanda. También hay que tener presente que los criterios de financiación son más prudentes y existe una subida asimétrica en función de la población. 

Cómo doctor en psicología económica, ¿por qué crees que se rechaza sistémicamente hablar de burbuja?

Se evita hablar de burbuja primero por comparación a la última donde las circunstancias que la provocaron no son las mismas, y en segundo lugar porque cuando estás en plena burbuja la mayoría nunca admite tal hecho, solo es a toro pasado cuando afirmamos la evidencia. Pero si nos acogemos a la ortodoxia financiera la situación actual se podría definir como burbuja, aunque su posible explosión y repercusión tendrá más efectos graves a nivel social que a nivel macroeconómico.

¿Qué se puede esperar del mercado inmobiliario en 2026?

Predecir el futuro en una ciencia social como la economía es, en gran medida, imposible. Sin embargo, la hipótesis más plausible es que en 2026 los precios continúen al alza, aunque con un ritmo más moderado que en los años de mayor intensidad. Se prevé un aumento de las compraventas, pero con una desaceleración respecto a 2025, situándose en torno al 4-6%. La persistencia de la escasez de oferta en muchas capitales seguirá sosteniendo precios elevados en zonas tensionadas, mientras que los alquileres mantendrán su tendencia ascendente, dificultando el acceso a la vivienda, sobre todo para hogares con menos recursos y en grandes ciudades. Este escenario frenaría la formación de una burbuja de gran magnitud, aunque complicaría su gestión en caso de un estallido abrupto.

Entre los principales riesgos y factores a vigilar se encuentran: un posible incremento de los tipos de interés por parte del BCE para contener la inflación, lo que encarecería las hipotecas; la persistencia de elevados costes en materiales, energía y mano de obra, que seguiría repercutiendo en la obra nueva; las restricciones urbanísticas y la lentitud en la concesión de licencias, que limitan la oferta en zonas muy demandadas; y, finalmente, la evolución de la capacidad adquisitiva de los hogares, que podría resentirse si los salarios no crecen al ritmo esperado.

¿Qué problemas adolece el sector de la vivienda español?

La vivienda en España atraviesa problemas estructurales, más allá de los ciclos de mercado. Por un lado, tenemos un grave déficit de oferta; se construyen entre 80.000 y 100.000 viviendas nuevas al año, cuando la demanda estimada es de 200.000, especialmente grave en grandes capitales y zonas costeras. 

En segundo lugar, falta de vivienda asequible, con precios y alquileres muy por encima del crecimiento salarial. Además, el parque de vivienda en alquiler insuficiente, ya que solo un 24% del parque residencial español es de alquiler (media europea: 30%). 

En cuarto lugar tenemos el problema de la burocracia urbanística y falta de suelo, donde las licencias que tardan años en tramitarse y el suelo finalista es escaso en áreas de alta demanda. 

Otro problema oculto y del que pocos hablan es el de la eficiencia energética y rehabilitación, donde más del 50% de las viviendas españolas tienen más de 40 años y falta financiación y agilidad para rehabilitar a gran escala.

¿Qué medidas se podrían llevar a cabo para solucionarlos?

Las posibles soluciones pasan por: 

• Impulsar la oferta de vivienda nueva, agilizando licencias y planes urbanísticos.
• Aumentar el parque de vivienda asequible y en alquiler, con enfoque en incentivos fiscales a propietarios que destinen vivienda a alquiler asequible y a largo plazo.
• Facilitar el acceso a financiación con ayudas directas a jóvenes para la entrada de la hipoteca.
• Políticas diferenciadas por territorio y un Plan nacional de rehabilitación.

Dicho esto, son las mismas soluciones que la mayoría de las profesionales venimos reiterando desde hace años, por lo que la solución primera sería cambiar el estamento político actual que toma decisiones sin conocimiento de la realidad del sector y solamente basándose en sesgos ideológicos.

¿Qué pasará con las hipotecas en 2026 y en adelante? ¿Los compradores tendrán mejores condiciones?

Todo dependerá de si la situación actual se mantiene o revierte en una crisis social, pero de seguir como hasta ahora habrá más tendencia a las hipotecas fijas que serán cada vez más competitivas. 

Aunque los tipos oficiales del BCE podrían moderar su ritmo de recortes, se espera que los costes financieros se mantengan por encima de los niveles previos a 2022, lo que implica que nuevas hipotecas seguirán con un interés relativamente alto. 

Y por último, no hay que olvidar que el esfuerzo hipotecario seguirá siendo un problema, especialmente para hogares con ingresos medianos o bajos, si los precios de las viviendas siguen subiendo y las condiciones de préstamo no mejoran mucho.

Pero hay riesgos de los que el mercado hipotecario no va a poder escapar como por ejemplo, si la inflación repunta fuerte, el BCE podría endurecer de nuevo la política monetaria, lo que se traduciría en euríbor al alza. Además, un debilitamiento de la economía española podría reducir la demanda de hipotecas, lo que presionaría los tipos hacia abajo, pero también podría endurecer la concesión (más exigencia de solvencia).

¿Cómo imaginas el mercado inmobiliario en 10 años?

Proyectar el mercado inmobiliario español a 10 años vista requiere imaginar cómo convergerán factores sociales, demográficos, económicos, regulatorios y tecnológicos. Lo que se espera no es solo un cambio en precios y demanda, sino sobre todo en cómo funcionarán las empresas del sector.

La situación esperada es que en cuestión de demografía y demanda veamos más hogares unipersonales que generarán mayor presión sobre vivienda pequeña y en alquiler. Además, un crecimiento poblacional por inmigración y longevidad que hará que el envejecimiento ponga en auge la vivienda senior y las residencias adaptadas. 

Respecto la oferta y stock, la escasez de obra nueva seguirá siendo un reto salvo cambios profundos en la planificación urbana y la rehabilitación energética se convertirá en el gran mercado: millones de viviendas necesitarán reformas para cumplir con estándares climáticos de la UE. 

Otro de los grandes problemas a estudiar será el tema de la accesibilidad, donde salarios y precios seguirán tensionados; si no hay políticas de oferta asequible, se consolidará una sociedad dual: propietarios solventes vs. inquilinos con gasto excesivo en vivienda.

Respecto a las empresas del sector veremos una digitalización total del ciclo inmobiliario, con uso masivo de IA y 'big data' para tasación dinámica, predicción de precios, análisis de riesgos hipotecarios y marketing personalizado. Se consolidarán las plataformas de compraventa y alquiler con procesos 100% digitales (firma, financiación, seguros, gestión posventa), y esto llevará a nuevos modelos de negocio. 

La sostenibilidad será un requisito de mayor exigencia por parte de los consumidores, y se consolidarán y profesionalizarán muchos sectores que cuentan en la actualidad con empresas de poco tamaño, por lo que veremos menos agencias pequeñas tradicionales con más concentración en grandes grupos con tecnología propia. Esto llevará indudablemente a alianzas entre bancos, promotoras y fondos para ofrecer soluciones completas de financiación, acceso a la vivienda y posterior gestión.

¿Qué opinas de la regulación del precio del alquiler?

Mi opinión es que ha sido y sigue siendo un completo desastre, como venimos advirtiendo desde hace años. La regulación del precio del alquiler en España, al igual que en otros países europeos, ha producido resultados que, aunque varían según contextos y culturas, siguen patrones similares. La evidencia muestra que los topes lograron frenar parcialmente la subida de rentas en barrios tensionados a corto plazo. Sin embargo, también provocaron una reducción de la oferta disponible, ya que muchos propietarios retiraron sus viviendas del mercado, las destinaron a alquiler temporal o turístico, o las vendieron. En definitiva, la medida no resolvió el problema de accesibilidad; de hecho, lo agravó.

Casos internacionales lo demuestran. En Berlín, por ejemplo, el ‘Mietendeckel’ (congelación de precios) redujo las rentas de las viviendas reguladas, pero causó una caída drástica de la oferta y un aumento del mercado negro, hasta que el Tribunal Constitucional alemán lo anuló. En París, los topes contuvieron los precios en ciertos distritos, pero no ampliaron la accesibilidad, ya que los propietarios buscan maneras de sortear la regulación. Y en Estocolmo, donde el control de rentas existe desde hace décadas, los alquileres se mantienen relativamente bajos, pero con listas de espera de años y un mercado informal muy activo.

En conclusión, y como hemos insistido, estas medidas por sí solas son insuficientes. Si no se acompañan de políticas de oferta —como construcción de vivienda pública, incentivos fiscales para alquiler asequible y colaboración público-privada— seguiremos dando disparos al aire sin resolver el problema de fondo.

La Ley de Vivienda, ¿éxito o fracaso?

Tal como decía, la evidencia muestra que la ley ha sido y sigue siendo un fracaso. El propio Banco de España ha señalado que la ley ha tenido efectos limitados en mejorar la accesibilidad y advierte que los topes de alquiler en zonas tensionadas han reducido la oferta y aumentado la rigidez del mercado. La OCDE y FMI, por ejemplo, recomiendan cautela con los controles de precios, pues tienden a desincentivar la oferta y no resuelven el problema estructural de fondo: la falta de vivienda asequible, y han pedido centrarse en incentivar la construcción y rehabilitación. 

Diferentes colectivos profesionales del sector han ido informando que en las zonas declaradas tensionadas se ha producido una caída en el número de viviendas disponibles para alquilar, lo que presiona los precios en las zonas no reguladas, además de coincidir en que la ley ha generado inseguridad jurídica y retraído inversión institucional en alquiler, por lo que ha sido más un marco político que una solución estructural.

Si se sigue legislando de espaldas al sector y con medidas populistas que solamente generen rédito electoral a corto plazo, el problema no dejará de agravarse

¿Qué papel jugará la IA en el sector inmobiliario en los próximos años?

La inteligencia artificial (IA) está transformando el sector inmobiliario y lo hará de manera radical en los próximos años. Esto lo podemos ver en diferentes áreas como por ejemplo, la automatización de procesos y toma de decisiones, donde las empresas inmobiliarias van a utilizar de manera más intensiva la IA para procesar enormes cantidades de datos sobre precios de viviendas, tendencias de mercado, demandas locales, etc. Esto permitirá realizar predicciones más precisas y mejorar la toma de decisiones sobre valoración de propiedades y estrategias de inversión. 

La automatización en tasaciones también será un elemento troncal, ya que con modelos predictivos la IA podrá realizar tasaciones rápidas y fiables de propiedades, lo que podría agilizar procesos como las compraventas y las solicitudes de hipotecas. Temas relacionados con la personalización en la búsqueda de viviendas, la existencia de chatbots avanzados, la predicción y gestión de riesgos, la realidad aumentada y visualización 3D, la eficiencia energética y sostenibilidad y el fuerte desarrollo del mercado ‘proptech’ que estará muy diluido en el mercado de empresas tradicionales serán temas habituales que aceptaremos como normales cuando hablemos el sector.