en primera persona

La vivienda sigue encabezando las preocupaciones de los españoles y el debate sobre su futuro no cesa. Con los precios tensionados, una oferta insuficiente y la sombra de una nueva burbuja, el sector inmobiliario encara 2025 y 2026 con más incógnitas que certezas. Para analizar este panorama, hablamos con Vicenç Hernández Reche, economista y doctor en psicología económica, que advierte de que estamos ante una situación que se podría definir como una nueva burbuja, aunque con características muy distintas a la de 2008.

Rebeca Pérez dio el paso de fundar Inviertis a raíz de una experiencia personal al intentar vender un piso que ya estaba alquilado. La complejidad del proceso le hizo detectar un vacío en el mercado ante la falta de un canal ágil y seguro que pusiera en contacto a propietarios e inversores interesados en este tipo de activos. La CEO de la compañía aborda con idealista/news las oportunidades actuales del sector y qué tendencias marcarán el futuro de la inversión inmobiliaria en España.

Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI), lidera la voz de las agencias inmobiliarias en España en un momento decisivo para el sector. Crítico con la Ley de Vivienda por la falta de consenso y la inseguridad jurídica que ha generado, advierte de que el mercado se enfrenta a un déficit estructural de oferta y a la necesidad urgente de medidas que fomenten la confianza y la profesionalización. En esta entrevista con idealista/news, Gómez Huecas cuenta cómo la digitalización, regulación homogénea y formación son, a su juicio, los pilares imprescindibles para garantizar el futuro de una actividad que representa más del 10% del PIB y que atraviesa una etapa de cambios profundos.

Carolina García es la responsable global de Nuevos Negocios e Innovación en Ingka Group (Ikea). En una entrevista con idealista/news, la directiva defiende que la compañía puede jugar un papel relevante en la búsqueda de soluciones al problema del acceso a la vivienda en España. “Queremos ser parte activa de la solución”, asegura. A su juicio, el momento actual, marcado por la presión sobre el mercado residencial, exige nuevas fórmulas para aprovechar mejor el espacio y facilitar el acceso a un hogar digno.

Son varios males los que afronta el sector inmobiliario español: falta de oferta, regulaciones intervencionistas, precios desbocados, inseguridad jurídica, insuficiente construcción de nuevas unidades… Pero, ¿ha sido así siempre? Y la pregunta inevitable: ¿será así para siempre? 40 años son los que lleva donpiso como actor destacado en el sector. Para conocer de primera mano la evolución del mercado y los retos a los que se enfrentará en el futuro, hemos entrevistado a Luis Pérez, su director general.

La gestora inmobiliaria Gavari estudia nuevas operaciones de inversión centradas en la vivienda de alquiler, las residencias de estudiantes y las nuevas fórmulas habitacionales, segmentos en los que prevé invertir 200 millones de euros a medio plazo. En esta entrevista, su presidente y CEO, Juan Merino, explica que excluirá de sus futuras inversiones a aquellas zonas donde se pueda aplicar de forma íntegra la Ley de Vivienda y que es partidario de derogar esta normativa para reducir la inseguridad que hay en el mercado. El ejecutivo descarta un fuerte ajuste de precios de la vivienda al menos durante los próximos 15 años, aunque sí espera una estabilización, y afirma que la medida básica para resolver el problema es "inundar el mercado" de oferta.

Santiago Navarro es uno de los fundadores de Portfolio Stock Exchange, una plataforma bursátil que llegó al mercado hace dos años y que ha atraído a socimis de todos los tamaños y sectores, aunque sobre todo a las que tienen viviendas de alquiler en cartera. En esta entrevista, explica que la existencia de las socimis hacen más atractiva la inversión inmobiliaria en España y que estropear el régimen actual podría ahuyentar al capital internacional, al que considera necesario para solucionar el problema del acceso a la vivienda. En su opinión, estos vehículos generan mucha actividad económica a su alrededor y son una alternativa de inversión interesante para los pequeños ahorradores, ya que permiten tener una exposición al ladrillo sin necesidad de comprar inmuebles de forma directa.

Francis Fernández, CEO de la Spanish International Realty Alliance (SIRA), explica en idealista/news que cada vez más inmobiliarias tienen listas de espera de inquilinos y compradores para poder encontrar una vivienda y que el escenario actual está abocado a las subidas de precios. Fernández se muestra partidario de derogar parcialmente la Ley de Vivienda ante el impacto negativo que está teniendo en la oferta y pide a la Administración que escuche a los profesionales del sector a la hora de legislar. También defiende impulsar las terceras y cuartas coronas de las grandes ciudades para fomentar la vivienda asequible y dar ayudas a los jóvenes para que tengan una propiedad cuando se jubilen. Si no, "el Estado tendrá un problema con la sostenibilidad de las pensiones", alerta.

El director General de Inbisa, Manuel Balcells, promotora con más de 1.100 viviendas en cartera y una facturación anual en preventas de 110 millones de euros en 2024, ha atendido a idealista/news en una entrevista en la que ha opinado sobre el mercado actual de la vivienda y qué se debe cambiar. También ha desgranado en qué situación se encuentra su compañía y cuáles son sus previsiones de futuro. Balcells ha destacado dos grandes problemas: la oferta y el precio. Este último, muy condicionado por los altos impuestos que se deben abonar a la hora de construir una vivienda.

El mercado de la vivienda está iniciando un nuevo ciclo alcista, que estará marcado por un aumento de las compraventas de viviendas, la firma de hipotecas y de los precios, según explica Germán Pérez Barrio, presidente de la tasadora Uve Valoraciones. En su opinión, los precios están subiendo porque la oferta no da abasto y la situación no cambiará a corto plazo, por lo que los precios repuntarán más que el IPC al menos durante cuatro años. También afirma que la clave para estabilizar el mercado es dar seguridad jurídica a propietarios e inversores y que los ayuntamientos se comprometan a agilizar la concesión de licencias, y alerta de que es fácil que se genere una burbuja inmobiliaria con escasez de oferta.

A lo largo de este año, idealista/news se ha sentado con políticos, promotoras, inmobiliarias, socimis e inversores para hablar sobre la mejora del sector inmobiliario en plena bajada de los tipos de interés. Y si ha habido un tema que ha acaparado el debate es el problema de la vivienda en España y la regulación de los alquileres. En líneas generales, han criticado el excesivo intervencionismo en el mercado y la necesidad de aumentar la oferta ante una demanda al alza, impulsar la colaboración público-privada y sacar más suelo al mercado para desarrollar más oferta. También han explicado que los precios de la vivienda seguirán al alza y han repasado el buen momento que vive el segmento de lujo en ubicaciones como Madrid.

Rosa Gallego, CEO de Q-Living, habla sobre los desafíos que enfrenta el sector de la vivienda asequible, señalando especialmente la falta de apoyo de algunas administraciones locales. Según Gallego, “algunos ayuntamientos controlan el crecimiento poblacional y no fomentan el desarrollo de suelo”, lo que dificulta la creación de nuevas viviendas y retrasa el crecimiento del mercado. Gallego también explica cómo la compañía ha logrado gestionar una inversión de 250 millones de euros para desarrollar más de 1.500 viviendas, y cómo el reciente ajuste en los módulos de la vivienda protegida ha sido crucial para hacer viables algunos proyectos.

El fundador y presidente de Alquiler Seguro critica en esta entrevista con idealista/news las consecuencias de la Ley de Vivienda y la sensación de ansiedad e inseguridad que está generando entre arrendadores y arrendatarios. En su opinión, la propia normativa es un freno para promover más inmuebles y que el desequilibrio entre la oferta y la demanda no solo seguirá presionando los precios del alquiler, sino que acabará repercutiendo en el mercado de compraventa. Antonio Carroza también defiende la regulación del mercado, pero no a través de limitaciones de rentas, y confía en un gran consenso político para abordar lo que califica como un “problema endémico de España”.

Cada vez cobra más importancia la construcción y rehabilitación de una vivienda saludable, es decir, aquella que ha sido diseñada para el bienestar de sus habitantes. Las promotoras están más concienciadas y los fabricantes siguen innovando para evitar la contaminación atmosférica, acústica o electromagnética. Julián Hernández, director general de Aldes para España, nos ofrece en esta entrevista su visión sobre la importancia de vivir en una casa donde los habitantes respiren aire limpio. “Todos hemos comprobado que por el aire enfermas. Lo que hace un sistema de ventilación mecánica controlada es garantizar que el aire que hay en el interior de un edificio es saludable”, señala.

Judit Montoriol es economista lead del servicio de estudios de CaixaBank. En una entrevista con idealista/news, la experta habla sobre la evolución del mercado inmobiliario, sus previsiones para la recta final del año y también sobre el futuro de este negocio. “La mano de obra cualificada es el futuro del inmobiliario y la industrialización de este sector nos puede aportar mano de obra joven y, por primera vez, femenina”, explica la economista de Caixabank.

María José Corrales es una de las profesionales inmobiliarias más conocidas en España. Fue una de las impulsoras del convenio sectorial de 2003, una de las fundadoras de la patronal FADEI y creó la empresa Vivienda2 en 1984. Coincidiendo con el 40 aniversario de su inmobiliaria, Corrales repasa los cambios que ha vivido en estas décadas y qué impacto está teniendo la Ley de Vivienda. Asegura que el pequeño inversor se está retirando del mercado como consecuencia de la incertidumbre y alerta de que el futuro no es prometedor dada la creciente desaparición de oferta de viviendas y con una demanda y unos precios al alza.

La socimi de Blackstone es el mayor casero privado en España, con cerca de 13.000 viviendas ubicadas en los grandes núcleos urbanos, sobre todo en Madrid. En esta entrevista, Noelia Rosón, directora de operaciones de Testa, explica que la compañía ha invertido 170 millones de euros para renovar las viviendas y mejorar las zonas comunes de su cartera, lo que le permite adaptarse a las necesidades de los inquilinos y competir cara a cara con el modelo ‘build to rent’. Rosón asegura que el público objetivo de sus pisos son las familias, mientras que alerta de que el mercado de la vivienda en España sufre una “rotura de stock estructural”. En su opinión, es necesario aumentar la gestión profesional del alquiler.

Luis Martín Cabiedes es socio de la firma de inversión Cabiedes and Partners y profesor de emprendimiento en IESE. Considerado como uno de los pioneros en la inversión en capital riesgo en España, en esta entrevista repasa en qué tipo de empresas está invirtiendo actualmente, cuáles han sido sus inversiones más exitosas y qué factores están lastrando el emprendimiento. Según Cabiedes, los sectores muy regulados, como la energía, la salud o el inmobiliario, son incómodos para su perfil de inversión y suponen un riesgo que está mal pagado. Además, confiesa que el 80% de sus inversiones salen mal. 

Víctor Pérez Arias, CEO de la promotora ASG Homes, repasa en esta entrevista cómo se encuentra el mercado de la construcción de viviendas en España. Según el ejecutivo, la subida del coste de los materiales y, sobre todo, la falta de mano de obra son los principales problemas que arrastra el sector y no espera una mejora a corto plazo, lo que seguirá presionando al alza los precios. Arias defiende que la Administración debe ser una de las mayores promotoras del país y confiesa que la tensión actual de precios hace inviable muchos desarrollos de vivienda pública y de 'build to rent'. También apunta a que hay mucha demanda residencial tanto nacional como extranjera.

Joan Ramon Riera es Comisionado de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona. El político ha estado vinculado al Ayuntamiento de Barcelona desde el año 2005, cuando asumió sus primeras responsabilidades políticas en el distrito de L’Eixample. Actualmente, Riera vela por los intereses del consistorio de la capital catalana en cuanto a garantizar el acceso a la vivienda en la ciudad. Riera ha concedido una entrevista a idealista/news para hablar sobre la ‘herencia’ que ha dejado Ada Colau a Barcelona, las problemáticas existentes en el sector de la vivienda en la ciudad y sobre las polémicas zonas tensionadas por el precio del alquiler o el alquiler de temporada.

Ismael Clemente, CEO de Merlin, recibe en sus oficinas a idealista/news con la seguridad del que sabe que está haciendo un buen trabajo. Un buen hacer que se fundamenta en la apuesta de la socimi por los centros de datos. Pero Clemente también avisa de un factor externo que puede alterar el devenir de la economía europea. Los estados están muy endeudados y necesitan que el Banco Central baje tipos, pero bajarlos demasiado pronto a veces tiene luego efectos rebote en materia de inflación. Y la inflación cuando la pones a galopar, luego no es sencillo pararla", avisa en este sentido. 

Joaquín López-Chicheri es socio de la gestora Abante y presidente de Vitruvio, una socimi que empezó a cotizar hace una década y que invierte en vivienda, oficinas, logística y ‘retail’. En esta entrevista a idealista/news, repasa cómo ha vivido el vehículo de inversión la etapa de las subidas de tipos, sus planes para invertir más en vivienda y por qué cree que el Gobierno se equivoca al intervenir en el mercado residencial a través del control de los alquileres. Su apuesta pasa por desarrollar más oferta, ayudar a la demanda en momentos concretos y por flexibilizar la normativa y la burocracia para acelerar la producción de nuevos inmuebles.

La plataforma logística de Goldman Sachs sigue sumando activos tres años después de empezar a operar. José Gil, responsable de alquileres de Newdock, explica en esta entrevista a idealista/news en qué proyectos está trabajando, sus planes para crear una cartera internacional y su objetivo de convertirse en el tenedor de inmuebles logísticos con más certificaciones de sostenibilidad en Europa. También confiesa que los 1.000 millones de euros que tenía previsto invertir son revisables, por lo que no tiene establecido un límite de inversión, y afirma que hay proyectos que se están parando por el entorno económico.

Enrique López Granados, presidente y fundador de la promotora Caledonian, recibe a idealista/news justo unas semanas después de haber cerrado un gran proyecto residencial en Benidorm. López Granados se muestra orgulloso de este hito y asegura el éxito de este desarrollo que aglutinará 250 viviendas de lujo. El empresario también afirma haber aparcado, de momento, la línea de negocio dedicada al 'build to rent'. La subida de tipos, complejidades técnicas en los proyectos y el exceso de desarrollos en el 'build to sell' son los motivos que han llevado al presidente de Caledonian a tomar esta decisión. 

El año 2023 se presentaba como un año clave para el inmobiliario por todas las incógnitas que habían surgido tras la subida de tipos de interés, el ascenso de la inflación y la guerra en Ucrania, a las que ha habido que sumar unas elecciones municipales y unas estatales.