ASG Homes: “El precio de la vivienda nueva no va a bajar por la subida de los costes”

idealista/news se sienta con uno de los primeros espadas del sector de la promoción residencial en España. Víctor Pérez Arias, CEO de la promotora ASG Homes, repasa en esta entrevista cómo se encuentra el mercado de la construcción de viviendas y qué lastres están sufriendo las promotoras. 

Según el ejecutivo, el repunte de los tipos de interés ha impactado en el negocio, aunque la subida del coste de los materiales y, sobre todo, la falta de mano de obra son los principales problemas del sector y están impulsando al alza el precio de la obra. Otra de las trabas que pone sobre la mesa es la falta de generación de suelo, lo que le está llevando a buscar oportunidades en el segmento de la reconversión de oficinas en viviendas o en el 'senior living'. 

Arias defiende que la Administración debe ser una de las mayores promotoras del país y pide que se eliminen trabas burocráticas para aumentar la oferta, lo que considera como la clave para facilitar el acceso a la vivienda. También confiesa que la tensión actual de precios hace inviable muchos desarrollos de vivienda pública y de 'build to rent', y se muestra convencido en promover más proyectos ante la elevada demanda residencial tanto nacional como extranjera.

Cómo fue 2023 para el mercado inmobiliario   

A nivel global, creo que 2023 fue un año bueno en líneas generales, según las perspectivas que se tenían a principios de año. En la compañía nos hubiera gustado haber acelerado un poco más en algunos proyectos, pero hubo unos condicionantes de mercado que no solamente han sido propios, sino que han afectado al sector y nos han hecho sufrir en términos de ritmos de obras y en términos de cumplimientos de un mayor número de entregas. 

El número de compraventas en segunda mano ha bajado, pero el de obra nueva se mantuvo. Aunque la toma de decisión para comprar se alargó, principalmente por la incidencia que tuvo la subida de tipos de interés a partir de febrero-marzo del año pasado, las ventas no se pararon.

España marcó unos niveles de ventas bastante decentes y destacados, por lo que tuvo un comportamiento disruptivo de Europa, sobre todo en ciertas zonas como la costa.

¿Por qué el mercado se comportó mejor de lo esperado?

España tiene una gran ventaja. Nuestro mercado inmobiliario tiene 47-48 millones de habitantes, que somos los que vivimos aquí y tenemos nuestras necesidades de vivienda y nuestros intereses de inversión, porque nos gusta mucho comprar ladrillo como medio de ahorro, pero es que a todo eso le tienes que unir que recibimos casi 85 millones de visitantes y muchos de ellos se quedan. Les gusta España y compran o alquilan una casa, y eso alimenta enormemente el mercado. Por eso el mercado hizo una marca bastante decente respecto de nuestro entorno.

Además, y aunque hubo una dilatación de las decisiones de compra, la gente venía a comprar más capitalizada y tiró de ahorro. Y luego tampoco se descompuso el segmento de financiación, que es una parte esencial para la decisión de compra de cualquier de cualquier persona. En España, el mercado de segunda mano sufrió mucho más porque el ‘scoring’ de los bancos respecto del comprador ha sido más exigente y los tipos de interés que se les ofrecían han sido sustancialmente más altos.

Pero en obra nueva ocurrió todo lo contrario. Los bancos han estado trabajando de forma muy positiva y creativa con los compradores para hacerse con el mayor número de subrogaciones posible en las promociones. En una promoción buena, con un colateral y un cliente buenos, los bancos han hecho grandes esfuerzos para hacer posible la compra. Eso en el resto de Europa no ha sido así. En países como Alemania, Suecia, Dinamarca o Inglaterra, el mercado se ha parado porque el coste de financiación se ha ido por las nubes, lo que ha impactado severamente en el comportamiento y en el número de compraventas. Y ahí España ha marcado un poco la diferencia.

¿Qué esperáis en 2024?

En 2024 lo que esperamos es intentar producir al menos el mismo número de viviendas o más de las que se han producido en el año 2023, que han sido pocas.

El problema que tiene el sector es que producimos muy poco; estamos en niveles mínimos. Se han construido 109.000 viviendas en 2023, frente a la creación de 287.000 nuevos hogares en España. Esto quiere decir que se han creado dos veces más hogares que viviendas.

¿Cómo se va a soslayar o a superar esa situación? Necesitamos crear más suelo. Estamos viviendo una paralización de la generación de suelo tras la crisis de 2008-2014, donde no se están aprobando o se han aprobado muy pocas revisiones de planes generales en aquellas zonas más calientes y de mayor demanda. Hemos sido muy lentos en términos institucionales, y las empresas dependemos de la gestión de la administración pública para la generación de ese suelo, que pasa por un proceso administrativo larguísimo y tedioso.

"Estamos viviendo una paralización de la generación de suelo"

¿Se construirán más viviendas este año?

Nos gustaría producir más. Tenemos confianza en producir más porque hay demanda nacional e internacional. Y luego los bancos tienen muchísima confianza en el segmento residencial inmobiliario.

Están acompañando a los promotores en la promoción de nuevas viviendas y, sorprendentemente, los tipos de interés están siendo bastante asequibles viendo cómo está el euríbor. Además, en las entregas que hemos hecho últimamente han hecho a los clientes unas ofertas hipotecarias muy interesantes. Y eso es parte de la gasolina del mercado inmobiliario. Así que creo que 2024 va a ser un año muy bueno gracias a la participación de la banca y por supuesto a la demanda.

La demanda exterior la vemos muy firme. España cada vez se consolida más como un destino, pero no solo me refiero a un destino turístico, sino me refiero a un destino para vivir. Hay una demanda muy potente, principalmente en Madrid y en la costa, aunque también en otras grandes ciudades.

Y en la demanda nacional lo que estamos viendo es una gran presión del ahorro que quiere moverse hacia el mercado inmobiliario. El motivo es lo que comentaba de la creación del número de hogares, que está poniendo al mercado en una situación de muchísima demanda de vivienda en alquiler y de otras alternativas ‘living’. Eso nos está llevando a una demanda cada vez más alta de ahorrador que pasa a ser inversor y decide obtener rentas poniendo vivienda en alquiler en el mercado.

"Tenemos confianza en producir más porque hay demanda nacional e internacional"

¿Cuál es vuestro perfil de cliente actualmente? ¿Hay muchas compras por inversión?

Hay distintos perfiles en función de la ubicación y el tipo de producto. El más demandado por un inversor para destinarlo al alquiler es el apartamento de uno o dos dormitorios que esté lo más céntrico posible.

Tenemos promociones donde el inversor representa entre un 31% y un 40% de la compra, mientras que en otras no está ni representado porque son viviendas mucho más grandes o de alto 'standing', que no se dan tanto para alquiler.

En la costa también hay mucho inversor para alquiler de temporada, que da una muy buena rentabilidad, y ahí sí que hay un salto. No se acota al piso de uno o dos dormitorios, sino que hay compras de viviendas de tres dormitorios para destinarlas al alquiler, porque normalmente van destinadas a familias.

"Estamos viendo una gran presión del ahorro que quiere moverse hacia el mercado inmobiliario"

¿Tenéis mucho cliente extranjero?

Sí. Hay provincias como Alicante en las que el 60% de los compradores es extranjero. Ahí hay una colonia gigante, principalmente de británicos, escandinavos, belgas y holandeses, que se retroalimenta. Ellos hacen efecto llamada respecto de otros compatriotas.

La Costa del Sol es otro ejemplo, aunque allí hay más diversidad de nacionalidades. Y en zonas como Marbella el mantenimiento de los precios proviene de la demanda extranjera. 

Habéis anunciado que este año esperáis entregar cerca de 900 viviendas. ¿Dónde se encuentran?

Madrid y Sevilla son los dos focos de mayor número de viviendas, porque son proyectos muy grandes. Otros núcleos también son Málaga y Alicante.

¿Dónde tenéis pensado invertir?

En nuevas adquisiciones, estamos focalizados en los mismos sitios, que es donde realmente está la demanda. Es decir, Madrid, Málaga, Sevilla, la costa mediterránea (Alicante y Valencia), que se están comportando fenomenal. Estamos muy focalizados en nuevas inversiones.

"Estamos muy focalizados en nuevas inversiones"

No has mencionado Barcelona…

Tenemos muy poca presencia en Barcelona. El problema es el mercado en sí. O sea, no es una cuestión de preferencias, sino de lo que determina el mercado. Por ejemplo, para vivienda en alquiler, las exigencias que tienes en Cataluña con el tope de rentas hacen muchos proyectos imposibles.

A nosotros no nos han topado el coste de los materiales de construcción y el de la mano de obra y ante la pregunta de cómo es que no hacemos vivienda pública, la respuesta es que la vivienda pública es insostenible desde la perspectiva del promotor, porque tenemos limitado el precio de venta. Ya se han revisado los precios en comunidades como Madrid y se tienen que ir revisando más, porque los precios no están de acuerdo a la realidad del mercado. Cuesta lo mismo construir una vivienda protegida que una vivienda libre.

"La vivienda pública es insostenible desde la perspectiva del promotor"

Yo soy un gran defensor de la vivienda pública. Creo que una gran parte del alivio de la presión del mercado debe provenir de la vivienda en pública. Pero el problema es que no la produce quien la tiene que producir, que, en mi opinión, es la Administración Pública. No lo está haciendo porque tiene connotaciones de mucha índole.

Cuando dicen “¿está usted a favor de la cooperación público-privada?”, la respuesta es sí, pero siempre y cuando sea rentable. Las viviendas que están en marcha, como por ejemplo las del Plan Vive de Madrid, son gracias a la intervención del capital privado, pero el coste lo hace muy difícil.

¿No tenéis planes entonces para desarrollar viviendas asequibles o públicas?

En nuestro ADN no está la vivienda pública. Es un sector del mercado muy especializado.

Yo he hecho mucha vivienda pública en mi vida y debes tener las cosas muy claras en el proyecto. Porque construyes en superficie construida y vendes o alquilas en superficie útil, con lo cual tienes que buscar un ratio de eficiencia extraordinario.

En España hay gente muy válida y buena en ese segmento y nosotros nunca hemos querido cubrirlo. De hecho, allí donde hemos tenido vivienda pública, hemos vendido el suelo porque hay quienes que lo hacen mejor que nosotros.

"Allí donde hemos tenido vivienda pública, hemos vendido el suelo"

¿Por ejemplo?

Las cooperativas, que son una gran solución y además especializada. Gracias a las cooperativas, España tiene un gran número de vivienda protegida, a través de la autopromoción.

Y aquí vuelvo a tirar de las orejas a la Administración Pública, que debería ser uno de los grandes promotores en España. Creo que la solución de la vivienda pública en alquiler debería ser uno de los ‘drivers’ más importantes en este país para dar solución a la escasez de oferta y también a la vulnerabilidad de muchas familias. Y todo esto solamente se puede soslayar si produces vivienda. Por mucho que quieras limitar la renta del alquiler, no vas a solucionar el problema interviniendo el precio. Lo que tienes que hacer es producir vivienda. Y ahí entramos en un debate mucho más profundo.

"La Administración Pública debería ser uno de los grandes promotores en España"

Víctor Pérez Arias, CEO de ASG Homes idealista/news

Una de las grandes novedades de los últimos meses ha sido la puesta en marcha de los avales ICO para la compra de vivienda por parte de jóvenes y familias con menores a cargo. ¿Qué te parecen este tipo de medidas? ¿Crees que es necesario incentivar también la compra, además del alquiler?

Tengo una idea un poco revolucionaria de lo que debe ser la intervención y la ayuda del sector público en la vivienda. Insisto, como en otros países europeos, creo que el gran tenedor de la vivienda pública debería ser la Administración. Hay que ofrecer la solución desde la tenencia. Subsidiar al ciudadano, al individuo, creo que es un error, porque es una foto fija en donde no estás atacando el problema. O sea, las personas en un momento dado pueden tener una circunstancia personal de ingreso de rentas, desempleo…, y tú tienes que poner a su alcance no una subvención, sino una vivienda. Pero para ello tienes que tener un parque de viviendas. Si no, no vas a poder inmediatamente dar solución al problema.

"Subsidiar al ciudadano es un error. Tienes que poner a su alcance una vivienda"

Por lo tanto, no creo tanto en la subvención directa para ciertas situaciones, aunque sí en otras. Por ejemplo, lo de los avales que estás diciendo.

Uno de los problemas que hay de acceso a la vivienda en propiedad es la falta de ahorro de cierta población, sobre todo de la gente joven. Yo tengo el ejemplo en mi hija de 32 años y la pobre sufre para ahorrar. Los avales son una gran iniciativa, pero hay que hacerla realidad a través de planes que sean prácticos y pegados al terreno. Este tipo de ayudas sí que pueden ser muy eficientes y eficaces en un momento dado, para así darle acceso a cierta parte de la población a la vivienda en propiedad, lo mismo que los avales en alquiler, pero tiene que funcionar el sistema.

Uno de los focos importantes para los inversores extranjeros es la seguridad jurídica del país. En España tenemos una normativa que, sobre el papel, es extraordinaria. Somos de los más avanzados, igual que el urbanismo. Todo el mundo protesta del urbanismo en España, pero es fantástico. Respecto del anglosajón es muy claro. Los planes urbanísticos te dicen qué puedes hacer, de qué superficie y tamaño, y mayor seguridad no existe.

No hay una norma tan sólida como tiene España. A pesar de tener un Código Civil fantástico, una ley de suelo muy clara y unos planes de urbanismo clarísimos, el problema en España es el tiempo que tardamos bien en desarrollarlo o bien en resolver desahucios, okupaciones, licencias…. Ese es el gran problema. Es decir, el problema es que la Administración tiene una especie de colapso por el que el inversor institucional internacional está ciertamente preocupado. Aquí, el único que cumple los tiempos es el administrado, pero la Administración se toma su tiempo.

Por tanto, España es un gran país, tiene unas bases hiper sólidas de funcionamientos y de legalidad, lo que es un gran atractivo para la inversión extranjera, pero nos falla un poquito el engranaje.

"La Administración tiene una especie de colapso que preocupa al inversor institucional internacional"

Antes has hablado de los tipos de interés, de los costes de los materiales y de la falta de mano de obra. ¿Siguen siendo un problema para el sector actualmente o ya estáis notando una mejoría? ¿Qué esperáis en este sentido?

Los costes son un enorme problema. Como he comentado antes, la financiación sí impactó en 2023, no cabe duda. Menos de lo que esperábamos, pero ha impactado. Pero creo firmemente que el problema de los costes de construcción y principalmente, y subrayo principalmente, el problema de la mano de obra, no se ha arreglado para nada. Seguimos sufriendo muchísimo.

La mano de obra te diría que es nuestro mayor problema ahora mismo en el mundo de la construcción y creo que no se va a solucionar a corto plazo. España tiene que importar mano de obra y no cualquiera, sino mano de obra especializada para poder atender la demanda que tenemos en estos instantes. Si produciendo solo 109.000 viviendas al año tenemos esta tensión, imagínate que pudiéramos producir 300.000. Es que sería inviable. Imposible.

Aquí estoy hablando de obra nueva, pero también afecta al plano de la reforma. O sea, se ha extendido el problema en todos los ámbitos. Estamos todos igual.

"La mano de obra es nuestro mayor problema en la construcción y no se va a solucionar a corto plazo"

Hablando de reformas. Hace unos meses comprasteis un edificio de oficinas en Madrid para convertirlo en viviendas. ¿Cómo va este proyecto?

Hemos comprado un edificio muy bien ubicado, pero no es un proyecto de vivienda de lujo. Es una forma de generar oportunidades.

Vuelvo al principio de esta conversación. No estamos identificando oportunidades de suelo y al final tienes que mirar otro tipo de proyectos, como cambios de uso, rehabilitaciones…

La Comunidad de Madrid ha anunciado una medida para que edificios de oficinas sin uso preestablecido puedan ser convertidos o reconvertidos en vivienda con una serie de condicionantes. Y me parece una medida bastante acertada por dos motivos. Primero, porque hay una transición claramente entre los edificios de oficinas existentes y la realidad. La demanda de oficinas ha bajado claramente con los nuevos modelos de sociedad que tenemos. Ya no solamente por el teletrabajo, sino porque ahora mismo las ‘startups’ no alquilan un edificio de oficinas en el Paseo de la Castellana.

Entonces, la medida resuelve una situación que es real y también otra que es muy importante y es la tramitación. Aborda muy bien el problema y va directamente a solucionarlo mediante una regla muy directa.

Nosotros evidentemente en nuestras inversiones estamos cumpliendo esos requisitos y vamos a seguir comprando, enfocándonos en recuperar. También es muy importante para las ciudades que haya esa revitalización, esa segunda oportunidad para los edificios en uso. Ese tipo de cosas ayuda a transformar las ciudades y los ayuntamientos entienden muy bien que los promotores y los inversores necesitamos la flexibilización de la norma y que esa norma pueda aplicarse lo más rápidamente posible.

¿Estáis ya con las obras de ese proyecto? ¿Qué plazos manejáis?

Evidentemente, las reformas o rehabilitaciones de los edificios son más veloces que un edificio de obra nueva. Por ejemplo, el que hemos comprado en Marqués de Ahumada (Madrid) tiene los tres sótanos del edificio hechos y vamos a pintarlos. No vamos a hacer más. Eso ahorra mucho tiempo en la obra. En el de Sebastián Elcano, al lado de Atocha (Madrid), pasa lo mismo. Hemos utilizado el sótano que había y tardas entre tres y seis meses menos en hacerlo. Pero nadie te quita tus 14-18 meses de ponerlo en carga.

El gran problema es la licencia. No me estoy quejando de la norma, sino de los tiempos de la norma. Tenemos que pasar por mayor número de departamentos y de áreas, como la preservación del medio ambiente, la preservación del casco histórico, arqueología… Todo eso hay que pasarlo, no cabe duda. No estoy diciendo que se haga cualquier cosa, lo que estoy diciendo es que tardamos muchísimo en esos plazos. Se debería reglar que la obtención de todas esas licencias e informes fueran de una forma mucho más rápida, porque los plazos de los proyectos se alargan por estos condicionantes.

"Nadie te quita tus 14-18 meses para poner en carga un edificio rehabilitado"

¿Tenéis previsto llevar a cabo más proyectos de estas características?

Estamos mirando más en Madrid. Y también en Málaga y Sevilla.  

También habéis decidido entrar en otro segmento como es el de ‘senior living’. ¿A qué se debe?

El 'senior living' es un proyecto en el que llevamos trabajando desde hace dos años o incluso te diría que más. ¿Por qué? Pues porque la sociedad envejece y alarga su esperanza de vida. Y hay un segmento que está cubierto en otros países, como EEUU, Inglaterra o Francia, donde hay montón de ‘senior living’.

El ‘senior living’ es básicamente una vivienda con servicios, que ocupa una parte importante de nuestra vida, que puede ser desde los 60 hasta los 80 años. El enfoque es un apartamento con servicios especializados a ese segmento de edad, pero mientras se valen por sí mismos. Los asistidos ya sería un geriátrico.

En España hay grandes trabas urbanísticas y fiscales para poderlo hacer viable, pero nosotros lo hemos superado. Hemos constituido una operadora con Caser, que es la clave de todo, porque en España no existe una operadora de ‘senior living’, y vamos a invertir 200 millones de euros. Todo el mundo habla de ‘senior living’, pero nadie tiene una operadora. Y nos hemos enfocado principalmente en la costa española, que es donde creemos que puede haber mayor demanda.

"Todo el mundo habla de ‘senior living’, pero nadie tiene una operadora"

¿Seguirá subiendo el precio de la obra nueva? ¿Qué esperáis?

Si siguen subiendo los materiales y la mano de obra, va a seguir subiendo. Aquí hay mucha presión. Los promotores hemos tenido que estrechar márgenes en 2022/2023 para poder seguir manteniendo los ritmos de producción.

La financiación nos ha impactado, porque son tipos de interés que tenemos que estar pagando, y también nos afectan los tiempos de la Administración. Quiero decir que toda la cadena de coste va a impactar en el precio. Creo que el precio de la vivienda nueva no va a bajar y te diría que, en los sitios de mayor presión y demanda, tanto la obra nueva como la segunda mano van a mantener un ritmo y una tensión al alza, sin ninguna duda.

"En los sitios de mayor demanda, el precio de la obra nueva y la segunda mano se van a mantener al alza"

En una entrevista en una radio en 2022 comentabais que queríais tener en dos años 2.500 viviendas de alquiler bajo el modelo ‘build to rent’. No sé si con todo lo que has comentado habéis podido cumplir esa previsión…

Estamos entregando ‘build to rent’, pero hemos parado de hacerlo porque no hay forma de hacerlo. Los años 2022 y 2023 han sido muy duros. El incremento de costes de construcción y de los tipos de interés hacen el ‘build to rent’ bastante inviable. Tenemos que encontrar una nueva fórmula donde el coste no caiga sobre nosotros para hacer ‘build to rent’ porque si no, no vamos a hacerlo.

"El incremento de costes de construcción y de los tipos de interés hacen el ‘build to rent’ bastante inviable"

Yo no voy a hacer ‘build to rent’ si no me lo pagan. Lo que no voy a hacer es poner un precio cerrado a un edificio para un inversor que lo compre a futuro y poner yo el riesgo y el alza de los costes. Es una cuestión de regulación. Lo que no puede ser es que, si hay un efecto acordeón durante la producción de costes y demás, que el que pierda dinero sea el promotor, porque nadie se va a meter en esto.