María José Corrales: "La legislación de vivienda debería estar promovida por especialistas del sector”

María José Corrales es una de las profesionales inmobiliarias más conocidas en España. Fue una de las impulsoras del convenio sectorial de 2003 y de la patronal FADEI, y creó la empresa Vivienda2 en 1984. Coincidiendo con el 40 aniversario de su inmobiliaria, Corrales repasa los cambios que ha vivido en estas décadas y qué impacto está teniendo la Ley de Vivienda. Asegura que el pequeño inversor se está retirando del mercado como consecuencia de la incertidumbre y cree que el futuro no es halagüeño dada la creciente desaparición de oferta de viviendas y con una demanda y unos precios al alza. También afirma que la normativa es una contradicción con el libre mercado que promueve Europa y que el ladrillo siempre es una inversión a tener en cuenta.

¿Cuándo empezó tu carrera inmobiliaria? ¿Por qué decidiste crear Vivienda2?

Empecé en el sector inmobiliario hace ya 45 años y me encantó, por eso decidí adoptarlo como profesión.

En aquel momento, el sector estaba sobre todo en Madrid y se trabajaba de una manera muy peculiar. No había un nivel de profesionalización suficiente, no había salvaguarda a la dignidad y a la profesionalidad de los que trabajábamos en él. Para que te hagas una idea, yo empecé en una empresa inmobiliaria y teníamos que ir a las visitas sin que el cliente supiera que éramos empresas inmobiliarias, porque el cliente en aquel momento no recepcionaba nuestra profesión.

En 1984 fundé Vivienda2 porque no encontraba un espacio donde poder realizar mi trabajo como sentía que lo tenía que hacer. Entendía que las cosas se debían hacer de otra forma y que se tenía que trabajar de una manera diferente. Quería poner encima de la mesa mi compromiso, un compromiso como empresa y exigir una parte de ese compromiso al propietario para poder cumplimentar una compraventa, porque si no hay confianza entre las partes, es difícil que tú puedas hacer una buena gestión. Si en aquel momento me hubiera encontrado con un Vivienda2, probablemente hoy no sería empresaria.

"Si no hay confianza entre las partes, es difícil que puedas hacer una buena gestión"

¿Por qué es tan importante la figura del profesional inmobiliario?

Ahora mismo tenemos una sociedad y un consumidor que acepta perfectamente las especializaciones, y es absolutamente inimaginable que alguien vaya a casa de un vecino a empastarse una muela. Hasta para hacer la declaración de la renta acudes a un especialista.  

Y la mayor inversión que realiza una familia a lo largo de su vida es la compra de una vivienda. De hecho, hay estudios que demuestran que el periodo de mayor estrés que pasan los individuos es en la compraventa de una casa. ¿Por qué? Pues porque tiene dos connotaciones determinantes. Una de ellas es la económica, porque te endeudas durante 20 años-30 años; y la otra es emocional, porque se trata del hogar donde vas a realizar tu vida, donde te refugias, donde te explayas, donde eres tú realmente.

Son dos connotaciones muy importantes que calan muchísimo. Así que, si es determinante acudir a un especialista para sacarte una muela, para defenderte en un juicio, para hacerte una declaración de la renta o para hacer la instalación eléctrica de tu casa, fíjate si es importante y determinante nuestra figura en esa intermediación.

¿Cómo fueron los comienzos de Vivienda2 y cómo estáis hoy en día?

Yo era comercial en una empresa inmobiliaria y mi pareja también, y como no encontrábamos un hueco en las que había, decidimos abrir nuestra empresa inmobiliaria. Empezamos mi socio, yo y dos personas, un vendedor y un captador.

Hace 24 años que soy la socia única de Vivienda2. Me separé de mi socio y pareja y las circunstancias hicieron que yo me quedara con la empresa, que a día de hoy cuenta con 60 personas en plantilla. Desde el primer momento, hemos tenido nuestro personal en nómina, lo que es inusual en este negocio, pero siempre he entendido que, para poder exigir, había que ofrecer.

Fuimos los primeros en abrir un local a pie de calle en Madrid, porque entonces las plantas bajas eran comercios (tiendas, boutiques…), mientras que los negocios como inmobiliarias y gestorías estaban en las plantas altas de los edificios. Nos posicionamos en un local frente al Registro de la Propiedad, en la calle Príncipe de Vergara, con unos 300 m2. Y en los últimos 20 años hemos tenido la necesidad de colocarnos en los distintos barrios en los que somos realmente relevantes, como es en la almendra central de la capital, para hacer ver que habíamos llegado para quedarnos.

Somos un sector muy volátil, con una imagen excesivamente liviana y oportunista que dura lo que duran los momentos de bonanza. Pero nosotros queríamos demostrar de alguna a manera que habíamos llegado para quedarnos, así que empezamos a comprar locales. Actualmente tenemos seis locales distribuidos en distintos barrios y ahora estamos en otra etapa.

"Somos un sector muy volátil, con una imagen excesivamente liviana y oportunista"

¿En qué consiste esta nueva etapa?

Estamos construyendo una sede central que tendrá 850 m2, y este volumen va a hacer que concentremos en ese espacio por lo menos tres o cuatro locales. Probablemente nos quedemos con los locales de Ópera y Chamartín, que seguirán operando, apoyando nuestras actividades y servicios, pero con una mayor sinergia con la nueva sede central, que se encuentra en la calle María de Molina, 66, frente a la estación de Avenida de América, y que abrirá en septiembre. 

La apertura de esta nueva sede central es un hito importante en la evolución de Vivienda2. Nuestra infraestructura nos permite concentrarnos como lo están haciendo otros sectores. Esto nos permitirá centralizar equipos y procesos, mejorar la eficiencia operativa y seguir mejorando y ofreciendo un servicio de alta calidad a nuestros clientes. Además, este nuevo espacio nos dará pie a poder estudiar vías de conciliación laboral con nuestros empleados. 

"Estamos construyendo una sede central, que tendrá 850 m2"

En los últimos meses se está reduciendo la oferta de viviendas de alquiler y muchas inmobiliarias afirman que están girando su modelo de negocio hacia la compraventa. ¿Os está sucediendo lo mismo?

Ahora mismo, en Madrid efectivamente hay una carencia enorme de viviendas para alquilar y también para comprar. A nivel nacional también se está notando.

Llevamos muchos años sin construir viviendas. No se ha facilitado la labor a los constructores y no se han construido viviendas sociales. Todo esto obviamente genera una carencia de parque de viviendas importante. Y la legislación vigente también está haciendo bastante daño. En fin, hay una serie de circunstancias que acontecen que hacen que en estos momentos tengamos una enorme carencia tanto de viviendas de alquiler como de viviendas para la compraventa. Es decir, hay mucha falta de vivienda en Madrid en concreto.

"La legislación vigente está haciendo bastante daño"

Has mencionado que uno de los factores es la legislación. ¿Cuál es tu opinión sobre la Ley de Vivienda y del impacto que está teniendo?

Yo creo que tiene gran parte de responsabilidad esa política restrictiva; es decir, atacar a la propiedad privada, limitar los precios… Imponer y constreñir es malísimo para cualquier mercado. Ten en cuenta que es una contradicción con lo que Europa ha estado impulsando a lo largo de todos estos años de mercados libres. La competencia libre yo creo que es sana y es buena para los consumidores.

Ahora hemos entrado en unas políticas restrictivas que atacan frontalmente a la propiedad privada, a los intereses privados de los propietarios de a pie, y están haciendo muchísimo daño porque la mayor parte de los propietarios lo que han hecho ha sido de alguna manera retener y no invertir.

Si tú tienes una vivienda mientras te están poniendo un montón de limitaciones y, por otro lado, los recibos de la comunidad y los impuestos están subiendo, realmente no hay equilibrio. Hay un perjuicio muy alto.

Es tremendo lo que ha pasado y creo que no se puede legislar de esa manera. Yo creo que la legislación debería estar estudiada, promovida e impuesta y finalmente aprobada por especialistas del sector. Lo que no puede ser es que personas que no han tenido nunca en sus manos un negocio, y que no tienen conocimiento de la profundidad de un mercado, legislen de la manera que han legislado.

Cada vez que se ha impuesto una política restrictiva lo que ha pasado ha sido subida de precios y carencia de viviendas. ¿Y a quién perjudica? Pues lamentablemente a los que este Gobierno pretendía proteger. Yo lo siento en el alma, porque soy parte actora y nosotros vemos que a quien más está perjudicando es a las rentas bajas, a aquel que de verdad no tiene posibilidades. Entonces está sucediendo justo lo contrario de lo que en teoría pretendían conseguir.

"La legislación debería estar estudiada, promovida e impuesta y finalmente aprobada por especialistas del sector"

En este escenario de poca oferta y unos precios al alza, ¿cómo veis el futuro?

Partiendo de este panorama que tenemos, desde luego no es halagüeño. No es un futuro prometedor.

Hay un exceso de demanda y muy poca oferta que lo que hace es promover subidas de precio. Siempre que se ha producido este desequilibrio, los precios se posicionan en el nivel más alto. Ahora mismo estamos con un verdadero problema y no sé cómo se va a resolver.

Algo que solucionaría el problema sería que se pusieran en marcha políticas de vivienda que pudieran abrir la puerta a más suelo para construir y una legislación mucho más flexible, más accesible y que promueva de alguna manera que a un promotor le interese arriesgarse en la inversión. No vamos por buen camino y no tenemos buena perspectiva por delante.

Pero desgraciadamente hay una política que no está enfocada a promover beneficio y utilidad para la sociedad para la que legisla. El mayor problema que tenemos es que no se está ejerciendo la política adecuada.

La Ley de Vivienda también introdujo cambios en la actividad inmobiliaria, como la exigencia de mayor documentación para aumentar la transparencia del mercado y las operaciones. ¿Cómo lo habéis vivido?

La Ley de Vivienda efectivamente llevaba la parte de restricción de cara a los propietarios y también llevaba la parte de imputación al propio sector, que esta es otra barbaridad. Hay una serie de exigencias legislativas o normativas que exigen que la empresa inmobiliaria/asesor inmobiliario pueda tener al alcance de su mano documentación a la que no tenemos accesibilidad. Es una contradicción en sí misma.

La legislación nos pide que incorporemos cultura al ciudadano de a pie para que se conciencie de la necesidad, por ejemplo, de hacer un certificado energético. Pero ¿cuánto han invertido nuestros gobiernos en concienciar a ese ciudadano? ¿Qué hacemos nosotros y cómo lo hacemos? Estamos peleando a contracorriente. El Gobierno lo que ha hecho ha sido quitarse del medio los problemas y largarle al propietario y al profesional todas esas situaciones, mientras ellos se han quedado con las manos limpias.

Si al propietario se le mete un okupa en casa, tiene que recabar documentación para poder presentarla y ejercer la posibilidad de sacar a esa persona de su propiedad. Y el profesional debe preocuparse de tener una documentación a la no tenemos accesibilidad, mientras no se ha realizado ni una inversión en incorporar cultura de lo elemental, por ejemplo, sobre el certificado energético. A nosotros nos cuesta la vida concienciar a un propietario de que tiene que tener el certificado energético hecho. ¿Y qué hacemos las empresas inmobiliarias? Pues cargar con la responsabilidad de hacer ese certificado energético y pagarlo nosotros. En última instancia, no nos queda más remedio.

"El mayor problema que tenemos es que no se está ejerciendo la política adecuada"

¿Está influyendo todo esto en la inversión en vivienda?

Lo estamos notando y de forma muy directa. Nosotros trabajamos en el centro de Madrid, en los barrios situados dentro de la M-30 y en algún barrio adicional, y teníamos muchísimo pequeño ahorrador que hacía una inversión de comprar un apartamentito o dos o tres, pero esa gente está paralizada. Creo que ahora mismo lo que hay es desorientación e incertidumbre, una incertidumbre manifiesta que por supuesto no beneficia para nada a los mercados. Es verdad que los grandes fondos se han posicionado en Madrid y en las grandes capitales, pero también con mucha mesura y con mucho cuidado porque, repito, la legislación que hay es una legislación que promueve incertidumbre y promueve inseguridad jurídica.

Ante ese panorama, es difícil que un propietario se manifieste de forma clara. Hemos tenido incluso propietarios que han vendido viviendas para quedarse por debajo de los cinco muebles y no ser considerados un gran tenedor.

"Teníamos muchísimo pequeño ahorrador, pero esa gente está paralizada"

idealista/news

¿También observáis un auge del alquiler de temporada en detrimento del arrendamiento de largo plazo?

Es inevitable que la gente busque alternativas, porque lo que no puede ser es que me limites una renta cuando todo lo que hay alrededor de mi vivienda está subiendo: el gas, la luz, la comunidad…, y además me estás sometiendo a impuestos. Todo eso hace que yo pague mucho más y por el contrario me estás limitando los ingresos. Los propietarios obviamente buscan salidas y ahora mismo, en perjuicio por cierto de los propios inquilinos, están optando por alquilar temporalmente. No es ficticio, es real. Nosotros tenemos cantidad de propietarios que no quieren alquileres larga duración, sino solamente de corta estancia.

¿Crees que es rentable invertir hoy en vivienda? Al menos en Madrid, que es el mercado que mejor conocéis…

Yo creo que siempre es rentable invertir en vivienda. No conozco un activo de mayor inversión o de mayor capacidad de devolver beneficios que el ladrillo. De hecho, mira si esta cultura y este conocimiento está tan extendido que ahí tienes a los grandes fondos invirtiendo en ladrillo a saco. Claro que es rentable invertir en vivienda, pero depende del momento y depende también del objetivo. Si tú buscas una rentabilidad a corto plazo, tienes que medir muy bien el momento de mercado. 

Y no lo digo yo, lo dice el propio mercado, los grandes gurús y todos estos grandes fondos que están invirtiendo en ladrillo en todas las grandes ciudades del mundo.

"No conozco un activo de mayor capacidad de devolver beneficios que el ladrillo"

¿Cuál es vuestro perfil de cliente?

Es un cliente de perfil medio-alto, muy solvente, que busca vivir en el centro de una ciudad al que cada vez resulta más complicado acceder. En los últimos tiempos hay mucha compra de viviendas sin hipotecas y sí que hemos notado que, con los precios que hay y con la falta de vivienda, ese cliente ha subido de nivel económico.

¿Tenéis clientes extranjeros?

Sí. En el centro de la ciudad hay bastante cliente inversor extranjero, fundamentalmente de Sudamérica, sobre todo de países como Venezuela, México, Chile…Tenemos mucha afluencia, pero hemos tenido más en épocas anteriores.

Un escenario que contrasta con el de los jóvenes…

Al cliente joven se le han puesto las cosas muy cuesta arriba. Es muy difícil acceder al centro de la ciudad y el que accede es porque tiene una renta alta, lo que está haciendo que cada vez más gente joven se vaya a vivir al extrarradio, a 40 o 50 kilómetros de Madrid, porque no tiene posibilidad de acceder a una vivienda en el centro de la ciudad.

El panorama es verdaderamente complejo, por eso es necesario que se libere suelo y que se construya una infraestructura de transporte mejor que la que tenemos, que pueda facilitar el acceso a la gran ciudad. Espero que el Gobierno esté pensando en ello.

¿Qué cambios más destacados ha experimentado el sector inmobiliario en estos 40 años?

Hay muchos cambios y muy positivos. Cuando yo empecé, la figura del sector inmobiliario no era reconocida ni era admitida. Hoy los clientes nos aceptan sin ningún tipo de problema, pero tenemos que dar un paso más. Ya no es que nos acepten, sino que nos busquen, porque somos verdaderamente imprescindibles para esta sociedad.

Para el consumidor todavía somos una imposición no elegida, porque normalmente no le queda más remedio que pasar por nosotros, pero debemos convertirnos en uno más de los profesionales de esta sociedad a los que acudes con una necesidad y te lo resuelven. Unos profesionales a los que se les exige una cualificación, una experiencia, una ética, una serie de valores que son importantes… Nos falta cualificación sectorial y emerger como profesionales frente a la sociedad. Y ahí tenemos un trabajo como sector verdaderamente importante por hacer.

"Tenemos que dar un paso más. Ya no es que los clientes nos acepten, sino que nos busquen"

En vuestro caso, ¿cuál crees que es la clave del éxito para sobrevivir a distintos ciclos y en un sector que, como comentabas, es volátil?

Es una pregunta muy recurrente y muchas veces la gente espera esa fórmula milagrosa que te ha hecho venir hasta aquí, pero no tengo ninguna.

Vivienda2 se construye con la idea no de ser un negocio, sino de ser una empresa. Menciono mucho porque creo que es importante, a pesar de que la diferencia es muy sutil. Un negocio es un emprendimiento que se realiza con la intención de ganar, que es lícito y está plenamente admitido y plenamente legislado, donde el principal objetivo es tu cuenta de resultados. Pero las empresas nacemos con otro espíritu. Es algo que tú quieres que perdure en el tiempo y que nace con la intención de dar a ganar a otros. Es decir, una va dirigida a la cuenta de resultados y la otra va dirigida a que tu consumidor gane y, a través de esa ganancia, tú obtienes tu rentabilidad. Y cuando sigues esa ruta de promover beneficio y utilidad a tus consumidores, a tus usuarios, ellos hacen que te mantengas en el tiempo porque están obteniendo ganancias de ti. Por eso las empresas suelen surcar generaciones.

Otra cosa muy relevante es aprender a perder, que parece una tontería, pero te ayuda a ser capaz de surcar las tormentas que acontecen en la mayoría de los mercados, porque son elementos verdes: crecen, decrecen en momentos determinados, hay valles… Y tienes que saber sostenerte.

Y también mucha resiliencia y mucha inversión. En vivienda2 las palancas han sido una reinversión continua en tecnología y unos valores y una ética profesional que yo creo que son pilares determinantes.

"Aprender a perder te ayuda a ser capaz de surcar las tormentas que acontecen en la mayoría de los mercados"

¿Qué reto tenéis pendiente como empresa?

Para empezar, la continuidad. Tiene que haber una sucesión en Vivienda2 y hay que seguir creciendo. Pero creo que el reto ahora mismo más importante de una empresa es saber adaptarse al ‘aquí y ahora’ de su sociedad. No estamos viviendo un cambio de época, sino un cambio de era. Los cimientos de todos los principios, los valores y las teorías se están redefiniendo. Y sostenerte en este momento es complicado.

La tecnología se ha puesto por delante en nuestras vidas de manera muy manifiesta. Hoy todos llevamos smartphones y portátiles, y no somos nadie sin ellos porque estamos hiperconectados. Así que el reto para las empresas es saber adaptarse a lo que está por venir, sin renunciar a sus principios y sus valores.

"No estamos viviendo un cambio de época, sino un cambio de era"

idealista/news

¿Cómo ha sido tu experiencia como mujer y empresaria en un sector tradicionalmente más masculino?

Todas las que hemos tenido que transitar este camino nos hemos tenido que enfrentar a una cultura muy arraigada en la sociedad. Pero al final hay muchas maneras de visionar esto, y si tú visionas que tu congénere también es víctima de su propia cultura, al final lo tratas de llevar más o menos bien.

Siempre hay zancadillas, pero depende de cada persona sucumbir a ellas. El que tú te ofendas o que tú te sientas mal depende más de ti que del otro.  Yo nunca estuve dispuesta a darle permiso a los que me rodeaban para torearme o para menoscabarme. Nunca, jamás. ¿Que lo han intentado? Pues probablemente haya tenido a mi alrededor situaciones que podrían hoy día ser denunciables, pero yo no lo viví así.

Pero también te digo que el tema de la igualdad es un tema conflictivo para mí, porque no creo que las personas tengamos que ser iguales en absoluto. Creo que las personas tienen una condición que se debe respetar y es la condición de ser únicas. No solo somos personas, sino que somos personas únicas, así que me parece que el enfoque social y el enfoque cultural no ha estado bien dirigido.

La vivienda vive un momento de crisis. ¿Cómo calificarías lo que está pasando, tras vivir diferentes crisis como empresaria inmobiliaria durante 40 años? ¿En qué se diferencia de la de 2008?

La crisis de 2008 fue absolutamente devastadora e hizo que el sector inmobiliario se viniera abajo como un castillo de naipes. Siempre sostengo la teoría de que la última crisis siempre es la peor y que la siguiente será peor que la que tenemos, porque el mundo tiende a globalizarse y las connotaciones, al ser más globales, impactan de forma mucho más profunda. Esta es la experiencia de lo que yo he vivido. Pero esta crisis no tiene nada que ver con las anteriores, porque no tiene que ver con nosotros. Al contrario, yo creo que el sector inmobiliario no forma parte del problema, sino de la solución.