Juan Merino, experto en socimis: "No veo una gran caída del precio de la vivienda en los próximos 15 años"

La gestora inmobiliaria Gavari estudia nuevas operaciones de inversión centradas en la vivienda de alquiler, las residencias de estudiantes y las nuevas fórmulas habitacionales, segmentos en los que prevé invertir 200 millones de euros a medio plazo. 

En esta entrevista, su presidente y CEO, Juan Merino, explica que excluirá de sus futuras inversiones a aquellas zonas donde se aplique o se pueda aplicar de forma íntegra la Ley de Vivienda y que es partidario de derogar esta normativa para reducir la inseguridad que hay en el mercado. El ejecutivo descarta un fuerte ajuste de precios de la vivienda al menos durante los próximos 15 años, aunque sí espera una estabilización, y afirma que la medida básica para resolver el problema es "inundar el mercado" de oferta. También pide estabilidad en el marco regulatorio de las socimis y defiende el valor que aportan a la sociedad. 

¿Cómo y cuándo surgió Gavari? 

Gavari es una gestora inmobiliaria que nació en 2018 con la vocación de hacer las cosas de manera diferente, estar muy involucrada en los proyectos y buscar una alineación máxima entre inversores y gestores, tratando de contribuir a resolver parte del desajuste de oferta y demanda generando vivienda de alquiler. 

En 2018 estructuramos y desarrollamos nuestro primer proyecto, que fue Gavari Properties socimi, sociedad que estructuramos para hacer una inversión fiscalmente eficiente y atractiva, y replicar lo que los fundadores de Gavari (José de Cabo y yo) sabíamos hacer a título personal: comprar inmuebles en operaciones off market, rehabilitarlos y ponerlos en alquiler. Con la socimi hemos invertido en estos años en comprar edificios en dos plazas: Madrid y Málaga. 

¿Por qué vivienda de alquiler?

Es una clase de activo que va a estar ahí toda la vida. No sabemos qué es lo que va a pasar con las oficinas, no sabemos qué es lo que va a pasar con ‘retail’…, pero hay una certeza pura: el ser humano necesita un techo. Y lo necesita ahora, lo necesitará dentro de cinco años y dentro de 50 años. Es por eso que apostamos por el residencial, aunque nuestra vocación ha ido evolucionando hasta otras fórmulas como el ‘coliving’ o las residencias de estudiantes.

"El ser humano necesita un techo y lo necesitará dentro de 50 años. Por eso apostamos por el residencial"

¿Y por qué Madrid y Málaga?

Hicimos un análisis cualitativo y cuantitativo de las 50 capitales de provincia y nos quedamos con cinco posibles ubicaciones, pero decidimos quedarnos solo con Madrid y Málaga, porque tienen detrás un entorno regulatorio y económico atractivo.

Ya fuera de España, estamos en Lisboa, donde tenemos como proyecto bandera una residencia de estudiantes. Es un proyecto que se maduró el año pasado y que está viendo la luz este año. Actuamos como promotores y ya hemos iniciado la construcción, con el objetivo de abrir en 2026.

Actualmente, ¿cuáles son vuestros proyectos en cartera?

En total son 10 proyectos, con vivienda en alquiler, 'coliving' y una residencia de estudiantes. 

En concreto, cuatro edificios destinados al arrendamiento de larga estancia (Hermanos de Pablo, Jaime Hermida, Callejo y Marcelino Álvarez en Madrid capital; y Nadine y Cherry en Málaga) y otros tres para media estancia (Pinos Alta, Molino de Viento y San Marcelo, todos en Madrid). Todos ellos son proyectos de nuestra socimi Gavari Properties. Ya fuera de este vehículo, tenemos la residencia de estudiantes en el área metropolitana de Lisboa (Quinta Caparica).

¿Estáis estudiando nuevas inversiones?

Tenemos un ‘pipeline’ bastante potente para ejecutar en torno a unos 200 millones de euros de inversión en los próximos tres años. Hasta ahora hemos invertido unos 100 millones.

¿Vais a mantener el foco en los mismos mercados?

Seguimos con el foco en Iberia. Nuestras plazas, por definición, son Madrid, Málaga y Lisboa, pero estamos abiertos a otras que puedan reunir atractivo inversor en todos los sentidos y, sobre todo, que puedan tener una clara salida para los inversores. Nosotros somos un actor que viene a invertir de forma temporal en los proyectos. Dicho de otra manera, nosotros venimos a generar oportunidades de inversión donde otros no invierten. Por ejemplo, tenemos actores institucionales que lo que hacen es comprar carteras estabilizadas y no asumen un riesgo promotor. Pero nosotros sí asumimos ese riesgo promotor.

"Seguimos con el foco en Iberia"

¿Y qué tipo de inversiones estáis valorando?

Nos queremos enfocar mucho en la parte de residencia de estudiantes y estamos viendo también ‘flex living’ y vivienda en alquiler, fundamentalmente del segmento medio y asequible. No descartamos tampoco entrar en la parte de la promoción. 

Por otro lado, y como factor diferencial dentro de esa alineación con los inversores, los gestores invertimos en los proyectos y no es una inversión testimonial, sino que suele estar por encima del 5% y en muchos casos alcanza el 10%. Y la idea es continuar con esta tendencia, por supuesto.

"Nos queremos enfocar en residencias de estudiantes, ‘flex living’ y vivienda en alquiler. Y non descartamos la promoción"

¿Cómo gestionáis las inversiones?

Hay varios puntos fundamentales. La tasa de ocupación es del 100% en los activos, que es algo muy importante. Desde el punto de vista de gestión, tenemos una morosidad muy baja y, por otro lado, tenemos una alta rentabilidad. En la socimi tenemos una rentabilidad bruta operativa estos años de entre el 6% y el 9%, y apuntamos a cerrar cerca del 7% a final de año. Y todo esto no se consigue solo por una cuestión de oportunismo, con una gestión muy metódica y de estar muy encima de los proyectos; eso es lo que te permite acabar teniendo estos resultados. Al final hay una realidad y es que los proyectos tienen que ser rentables. Y dentro de esa rentabilidad, y con el riesgo que se asume, tenemos que hacer las cosas de manera diferente y basándonos siempre en la excelencia.

Comentabas que habías analizado otros mercados antes de quedaros con Madrid y Málaga. ¿Cuáles son? ¿Y en Portugal?

En su momento también valoramos Valencia, Barcelona y Palma de Mallorca. Y la otra plaza por excelencia en Portugal es Oporto, aunque nosotros hemos arrancado en Lisboa por una cuestión introductoria de mercado. Nuestra primera oportunidad nos llegó en Lisboa, pero las dos son atractivas y tienen unos fundamentales muy parecidos. Quizás en la parte de residencias de estudiantes Oporto va un pasito por delante de Lisboa en lo que a oferta y disponibilidad se refiere, pero los fundamentales son los mismos. La demanda de camas por parte de los estudiantes es salvaje, no hay oferta y, por tanto, aquí hay una muy buena oportunidad.

Los inversores europeos, de hecho, ven más interés en las residencias de estudiantes que en el alquiler tradicional… 

Sí, totalmente. En la parte de residencias de estudiantes hay una realidad y es que, más allá de los datos que pueda dar una consultora u otra, a mí me gusta centrarme en los fundamentales y en el entorno. Eso es lo que te da la sensibilidad, no que falte un millón de camas o un millón y medio.

Hay un desajuste de oferta y demanda tremendo. El déficit está ahí y es incuestionable, y lo es en Europa en sentido amplio porque el atractivo para los estudiantes de otros continentes ha ido ‘in crescendo’ en los últimos años, sobre todo de americanos de todo el continente. Y creo que falta por llegar una ola de Asia, al menos en el sur de Europa, junto con un flujo mayor de europeos. 

En las residencias de estudiantes estáis con un proyecto desde cero. ¿En la parte de vivienda de alquiler también podríais promover o solo comprar, rehabilitar y arrendar? 

Vamos a continuar con las dos líneas. Técnicamente nos vamos sintiendo muy cómodos con la promoción y también es verdad que el mercado nos ha obligado a ser técnicamente mejores. Antes podías comprar un inmueble, hacer una intervención menor y ponerlo en alquiler obteniendo una rentabilidad razonable, pero ahora la exigencia es sustancialmente mayor. Cuesta más encontrar oportunidades que estén en precio y tienes que hacer más cosas para lograr esas rentabilidades. 

Antes comentabas que sois inversores temporales. ¿Qué significa esto? ¿Tenéis desinversiones a la vista? 

Ya desinvertimos en un 'coliving' frente al campus de Getafe de la Universidad Carlos III (UC3M) de Madrid, pero no tenemos previsto en estos momentos desinversiones. Las haremos, pero no a corto plazo. 

Cuando digo inversión temporal me refiero a que nosotros no somos un patrimonialista, como Pontegadea de Amancio Ortega, ni tampoco nos dedicamos al ‘house flpping’ (comprar, reformar y vender), que es la temporalidad llevada al extremo. La nuestra es una temporalidad relativa donde podemos mantener los activos durante unos cinco/seis años. Nosotros podemos promover y rotar el activo o promover y operarlo, buscando siempre la opción más rentable para los accionistas.

"No tenemos previsto desinvertir a corto plazo"

¿Tenéis claro algún mercado o algún tipo de activo en el que no vais a invertir?

Yo diría que Cataluña, que no está poniendo las cosas fáciles desde el punto de vista regulatorio y se está viendo ya la salida de actores bastante relevantes del mercado. Pero esto no quiere decir que no hagamos incursiones puntuales.

En otras zonas donde no invertiríamos es donde haya riesgo de la aplicación integral de la Ley de Vivienda, como el País Vasco. Allí donde pueda ponerse en marcha la Ley de Vivienda va a ser una zona donde no hagamos vivienda. 

"Cataluña no está poniendo las cosas fáciles desde el punto de vista regulatorio"

Y en cuanto a los activos, nosotros vamos a hacer ‘living’. Igual podemos rehabilitar o desarrollar un hotel en una buena zona con un buen contrato de alquiler con un operador, porque tiene cierta similitud con las residencias de estudiantes, pero no nos vamos a meter en oficinas, en logístico o centros comerciales. No nos vamos a meter en cosas que no sabemos hacer y que no hemos hecho nunca. Sabemos quiénes somos, de dónde venimos, el tamaño que tenemos y dónde queremos estar. Somos ambiciosos, pero realistas. Creo que es mejor acotar un poco tus capacidades y desplegarlas con toda la fuerza del mundo.

El futuro de Gavari va a estar marcado evidentemente por la apuesta de los inversores, pero no vamos a asumir la gestión de 15 proyectos si no sabemos que podemos asumirlos.

Has mencionado antes la Ley de Vivienda. ¿Qué puntos positivos y negativos tiene la normativa?

Diría que tiene pocas cuestiones positivas. Más allá de la regulación de los alquileres, algo que me parece absolutamente flagrante es el aura que se está creando entre los inquilinos de que alguien que no paga pueda permanecer en la vivienda. Y no es una cuestión de que el Estado te pague luego una indemnización, que por cierto pagamos todos, sino que es una cuestión de ética a todos los niveles. 

No puede ser que haya inquilinos que lleven sin pagar el alquiler desde el covid. Esta medida tenía un carácter excepcional por la situación que hubo. Entonces había que ayudar y creo que el sector ayudó, pero a día de hoy esa medida sigue en vigor. 

Yo creo que todos nos levantamos por las mañanas para hacer las cosas bien, ganar nuestro dinero y cumplir con las obligaciones, y pagar el alquiler simplemente es una obligación. ‘Usted tiene un contrato y usted tiene que pagar’. No hay mucho más.

¿Se está generalizando esta percepción?

Sí, estamos percibiendo que esto es una mancha de aceite y que va a más. Se está generando una sensación de inviolabilidad de derechos entre los inquilinos, sobre todo entre los que tienen un perfil de renta más baja, que es donde está el problema de la vivienda y donde se tiene que actuar. 

El derecho a la vivienda existe, esto es una realidad, pero también el derecho a la propiedad. Y entramos ya en el conflicto de cuál va primero. Lo que está claro es que aquí hay una inacción por parte de los políticos, y no hablo de partidos, porque esto es una cuestión de políticos en el sentido amplio. Los políticos tienen que enfrentarse a esta realidad y el inversor no tiene por qué estar pagándolo.

¿Qué medidas tomarías de forma inmediata? 

Yo creo que lo primero es generar un marco regulatorio estable y cierto para todos los actores, porque eso va a despegar la inversión y va a generar nueva oferta. Es decir, hay que derogar la Ley de Vivienda, empezar de cero, y darle certeza a esa derogación porque esto pondría mucha vivienda en el mercado.

"Hay que derogar la Ley de Vivienda, empezar de cero"

Juan Merino idealista/news

¿Alguna medida más?

Eso sería una medida a corto plazo, pero también habría que tomar medidas centradas en los precios y la inseguridad. Por ejemplo, medidas fiscales como bonificaciones en tributos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que daría un plus de acceso a la vivienda; y más avales, pero que sean efectivos. Ya sabemos que las medidas se definen desde el punto de vista gubernamental, pero luego la aplicación es por parte de la entidad financiera y, como la cobertura o el planteamiento del aval tiene ciertas aristas, todo se acaba complicando.

¿Cómo se deberían plantear entonces? 

Lo que hay que hacer a la hora de poner en marcha medidas es hablar con todos los intervinientes: con los bancos, con una representación objetiva y amplia de inquilinos, de promotores, de compañías del sector… Hay que escuchar a todos y hacer medidas que sean para todos. 

Lo que no puede ser es que estén planteando medidas electoralistas y que van hacia un público, porque el problema de acceso a la vivienda es una cuestión social que no entiende de un lado o de otro. Se ha dado de lado a los principales actores del sector inmobiliario no solo a la hora de redactar la Ley de Vivienda, sino a la hora de tomar cualquier medida. 

Es absurdo que ni se les pregunte a quienes más saben del sector inmobiliario, pero ahora lo que guía a la clase política no es la utilidad de las leyes, sino el voto. Hay que cambiar las cosas y tener esa voluntad de cambio, pero por desgracia estamos en una situación de polaridad política a nivel nacional, a nivel regional y a nivel local que provoca que las necesidades del ciudadano se dejen de lado. 

"Hay que escuchar a todos y hacer medidas que sean para todos"

Eres pesimista con la situación…

Estamos perdiendo unos años preciosos. Si ahora tenemos un problema, dentro de cinco años va a ser peor porque se va a agudizar cada vez más y no va a haber un ajuste de precios. 

La medida básica está clara: inundar el mercado de vivienda, de 'flex living', de residencias de estudiantes… Lo primero es inundar el mercado de oferta y luego abordar otros problemas: que salga más suelo al mercado, que haya menos burocracia… No puede ser que para desarrollar un suelo tardes 10-12 años. 

"La medida básica está clara: inundar el mercado de vivienda"

En vuestro caso concreto, ¿a qué problemas os enfrentáis?

Yo diría que la parte fundamental es la parte del entorno regulatorio que estábamos hablando antes y toda la parte administrativa en general, no solo de la Administración central. 

Te cuento un ejemplo de Portugal. En Portugal el año pasado se puso en marcha a nivel nacional una normativa que se llama Simplex, que viene a facilitar las cosas a los promotores. Tiene una estructura parecida a la declaración responsable y permite que en un plazo inferior a seis meses puedas estar construyendo tu activo con tu licencia, lo que te mejora los números desde el punto de vista de rentabilidad y, sobre todo, te da visibilidad de que va a estar la licencia en un plazo moderado. Es un ejemplo de que se pueden hacer cosas. 

Es verdad que en algunos sitios como Madrid no tenemos ese problema, pero lo que necesitamos es que sea homogeneizado en todo el territorio nacional. Esto hay que resolverlo. 

¿Hay inseguridad jurídica en España que afecta al sector inmobiliario?

Sí, está claro. En el sector inmobiliario, aunque están viviendo fondos de inversión, están viviendo menos de los que tendrán que venir para resolver el problema de la vivienda. 

Pero quiero puntualizar que también depende del sitio. Los fondos que vienen a España lo hacen a donde se les facilita la vida y donde la aplicación de la Ley de Vivienda está en entredicho. Como comentaba antes, los cambios generan inquietud y, desde luego, frenan la inversión clarísimamente. 

"Los cambios generan inquietud y frenan la inversión"

¿Hay riesgo de que se genere una burbuja inmobiliaria? 

No veo riesgo de burbuja, entendiendo una burbuja como algo que va a estallar y que implique una corrección de precios. Lo que sí puede acabar pasando, aunque no sé cuándo, es una estabilización de precios. Pero una gran caída, un ajuste de doble dígito…, en ningún escenario veo eso en los próximos 15 años con un statu quo ordinario. Es decir, si de repente hay una Guerra Mundial, pues evidentemente todo puede pasar, pero con una tendencia constante no va a haber ajuste, porque cada vez viene más gente a nuestro país y hay más demanda que oferta. 

Lo que sí te puede acabar pasando, como decía, es que la curva se aplane. No vamos a tener por definición alzas de doble dígito en el precio de la vivienda durante 10 años, pero todavía hay recorrido al alza. 

"No veo riesgo de burbuja, pero sí una estabilización de precios"

Las socimis llevan meses en el foco del Gobierno. ¿Qué cambiarías del régimen actual? 

Lo que tiene que haber es estabilidad y reglas claras. Las reglas que están ahora encima de la mesa ahora mismo están funcionando: ha habido atracción de capital y cada vez hay más socimis. Es una figura que funciona a nivel mundial y, más que cambiar, aunque por supuesto puede haber cosas que mejorar, lo mantendría sin cambios. Apostaría una vez más por la estabilidad y sacaría al régimen de los debates que estamos viendo. 

¿Qué opinas de la subida fiscal que está en ciernes?

Aunque hay que esperar a ver en qué quedan los cambios fiscales, las últimas propuestas para elevar la tributación a las socimis no creo que vayan a tener efecto porque estos vehículos tienen la opción de repartir el 100% de sus beneficios vía dividendos, por lo que la subida fiscal de la parte no repartida quedaría sin efecto.

El problema es que el ciudadano medio no sabe qué es una socimi. Es como una nebulosa financiera que se suele relacionar con la especulación y los fondos buitre, y si tú le dices que vas a subir la fiscalidad se queda encantado. Al final, el titular que queda es que se incrementa la tributación de las socimis del 15% al 25%.

Pero cuando hablamos del problema de vivienda y de la falta de oferta, en el fondo estamos hablando de inversiones multimillonarias, de cantidades ingentes de capital que tienen que llegar. Y la realidad es que estamos compitiendo con otros países a nivel fiscal, por lo que, lógicamente, necesitamos un marco más estable y transparente para que la fiscalidad sea eficiente para los inversores.

¿Cuál es tu percepción sobre las socimis?

Las socimis aportan valor a la sociedad a través de los activos que rehabilitan y construyen. Por ejemplo, nosotros estamos contribuyendo a través de nuestra socimi Gavari Properties a generar vivienda de alquiler. Cuando son proyectos de rehabilitación en zonas de perfil medio-bajo, ayudamos a revitalizar entornos desactualizados y obsoletos. Donde antes había un edificio de los años 60 ahora hay un edificio nuevo y eso ayuda a que el barrio sea más agradable y quede más bonito. 

¿Y a nivel de inversión?

La figura de la socimi se creó para canalizar el ahorro privado. En el caso inmobiliario, son una fórmula para invertir indirectamente en inmuebles una manera profesional, diversificada, con garantías, con transparencia y con un equipo experto en gestión. A mí me parece fundamental porque España históricamente es un país muy de ladrillo y las socimis permiten a un inversor de Madrid tener exposición en Málaga. Sin lugar a dudas, es una manera de diversificar y de democratizar la inversión inmobiliaria para todo tipo de actores, desde fondos a ‘family office’ o particulares. 

"Las socimis aportan valor a la sociedad y son una manera de diversificar la inversión inmobiliaria"

En el caso de vuestra socimi, ¿qué balance hacéis de la etapa de cotizada?

Nuestra experiencia ha sido muy satisfactoria. Es verdad que cotizar implica trabajo, rigurosidad, transparencia…  Pero en el fondo es lo que queremos tener con nuestros inversores. Aunque no estuviéramos cotizando, la metodología sería muy parecida en todo lo que tiene que ver con auditorías, valoraciones… 

Recientemente nos hemos cambiado de mercado. Gavari Properties debutó en BME Growth en primavera de 2020, pero desde el 17 de julio cotizamos en BME Scaleup.

¿Por qué el cambio?

Básicamente, por reducir costes y mejorar nuestra operativa para centrarnos en nuestros proyectos inmobiliarios. 

¿Estudiáis saltar al mercado continuo en el futuro?

Dar el salto a un mercado más grande no está en nuestros planes. No tenemos planes para saltar al continuo en los próximos años, pero lo que sí nos planteamos es estructurar nuevas socimis, Incluso crear una en Portugal. 

¿De qué tipo?

Podría ser para englobar varias tipologías de activos o vehículos específicos con un activo en concreto.  

En los últimos meses se están produciendo concentraciones de socimis. ¿Crees que tiene sentido que la tendencia vaya a más?

Para aquellos que tengan vocación de permanencia, sin lugar a dudas. Al final hay una cuestión que son los costes estructura que hacen que los márgenes sean ajustados y provocan en muchos casos que la rentabilidad se quede al mismo nivel de la inflación. Por tanto, hay un objetivo de concentración que es claro.