Madrid sigue lejos de sufrir una burbuja inmobiliaria: descubre qué ciudades están en riesgo

El riesgo de burbuja en el mercado inmobiliario de Madrid ha subido ligeramente una décima en comparación con el año pasado (0,56) aunque sigue en un nivel moderado este 2024. Aunque los precios reales siguen estando un 25% por debajo de su máximo histórico en 2007, según el Global Real Estate Bubble Index de UBS, “el mercado inmobiliario de la capital española se ha desvinculado del resto del país en los últimos años”.

El estudio aprecia que la presión de la formación de nuevos hogares y una fuerte demanda intensificaron la escasez de viviendas, mientras los alquileres reales aumentaron un 15% en el último año en la capital española. Además, los precios aumentaron un 5% anual hasta mediados de 2024, a pesar de las condiciones de financiación desfavorables.

El índice ‘Global Real Estate Bubble’ que elabora anualmente UBS realiza un análisis de los mercados inmobiliarios de 25 grandes ciudades de todo el mundo, donde la entidad confirma que los riesgos de burbuja inmobiliaria han disminuido ligeramente por segundo año consecutivo. Aunque en cada zona del planeta ha sido algo diferente. 

Global Real Estate Bubble Index 2024 UBS

Miami representa ahora mismo el mayor riesgo de burbuja inmobiliaria en el mundo

“Los desequilibrios han disminuido de forma generalizada en Europa, se han mantenido estables en Asia-Pacífico y han aumentado en EEUU. Miami (1,79) encabeza la clasificación de riesgo de burbuja este año, y se une a Tokio (1,67) y Zúrich (1,51) en el ‘riesgo alto’, pero Dubái (0,64), con un ‘riesgo moderado’, ha registrado el mayor aumento desde mediados de 2023, con un incremento de medio punto”, destaca el informe.

Por detrás de esta tres ciudad, todavía con un ‘riesgo elevado’ de burbuja de precios de la vivienda aparecen Los Ángeles, Toronto y Ginebra, entre un punto y 1,5 puntos. En un ‘riesgo moderado’ se sitúan la mayoría de ciudades, 11 de las 25 analizadas, con Ámsterdam, Sídney y Boston encabezando este grupo, donde también se encuentran Vancouver, Frankfurt, Hong Kong, Tel Aviv, Dubái, Singapur, Madrid y Múnich, superando por poco el ‘riesgo bajo’.

En San Francisco y Nueva York se observa un ‘riesgo bajo’ de burbuja inmobiliaria. En Europa, tras nuevas caídas en la puntuación del índice, Londres, París, Estocolmo y Milán también entran en esta categoría de bajo riesgo. El riesgo de burbuja en Varsovia también sigue siendo bajo. São Paulo muestra el menor riesgo de burbuja entre las ciudades analizadas.

“Las ciudades que registran las correcciones de precios más fuertes son las que mostraron un alto riesgo de burbuja inmobiliaria en años anteriores. Los precios reales en Frankfurt, Múnich, Estocolmo, Hong Kong y París están un 20% o más por debajo de sus picos postpandemia. Vancouver, Toronto y Ámsterdam registraron importantes descensos de precios de alrededor del 10% en términos reales”, destaca el análisis de UBS.

En Madrid crece la demanda y suben los precios ante la escasez de stock en el mercado

Los precios de la vivienda se han caracterizado por un crecimiento moderado del 2% de promedio en el último año. Aunque continuaron las fuertes correcciones de precios en París y Hong Kong, los precios en las ubicaciones tan codiciadas, como en Dubái y Miami, siguieron aumentando en mayor medida. Además, en otras ciudades con una pronunciada escasez de viviendas, como Vancouver, Sídney y Madrid, los precios reales han aumentado más del 5% en comparación con el año pasado, destacan desde UBS.

Además, los niveles de precios actuales parecen lejos de ser sostenibles para la asequibilidad de la vivienda. Los tipos de interés vigentes hasta el análisis, antes de las decisiones de los bancos centrales de rebajar los tipos de interés, tampoco eran compatible con el acceso a la vivienda.

“Sin embargo, un deterioro significativo de la asequibilidad no provoca necesariamente una fuerte corrección de precios, como se ha visto en Sídney, Vancouver, Madrid y algunas ciudades de EEUU”, aclaran desde UBS. “Los propietarios de viviendas son reacios a vender a pérdidas y el incentivo para quedarse aumenta aún más si la vivienda actual cuenta con una financiación favorable. Con la caída general de las transacciones, acompañado de un crecimiento marcadamente menor de los volúmenes de hipotecas, los precios pueden seguir subiendo, incluso si la demanda subyacente general ha disminuido significativamente”, concretan.

Ante la falta de vivienda: rentas altas para hoy, inseguridad para mañana

El estudio de UBS alerta de la creciente escasez de viviendas, reflejada en el aumento de los alquileres, y que también ha ayudado a estabilizar muchos mercados inmobiliarios urbanos. Los alquileres reales han aumentado un 5% en promedio durante los últimos dos años. En la mayoría de las ciudades, los alquileres incluso se han acelerado casi en todas partes en el último año. Esto ha contribuido a reducir las puntuaciones de riesgo de burbuja a nivel mundial”, afirman

Pero advierte de que no es probable que esta escasez de viviendas se alivie desde el lado de la oferta, debido a que los altas tipos de interés y el aumento de los costes de construcción han obstaculizado “gravemente” la construcción de viviendas.

La escasez de viviendas a menudo conduce a la intervención política en el mercado inmobiliario, con consecuencias impredecibles

“De cara al futuro, es probable que la escasez de viviendas se convierta en un desafío mayor, haciendo que la vida en la ciudad sea aún menos asequible. Sin embargo, para los propietarios actuales y especialmente para los inversores en compra para alquiler, esto puede representar solo una buena noticia en apariencia, ya que la escasez de viviendas a menudo conduce a la intervención política en el mercado inmobiliario, con consecuencias impredecibles”, han destacado.

Sin embargo, UBS tiene buenas perspectivas para el inmobiliario en los próximos meses con el alivio de los costes de financiación. “La caída de los tipos de interés hará que muchos inquilinos se pasen a la compra. Los compradores de primera vivienda volverán al mercado a medida que mejorase la asequibilidad. Los precios reales de las viviendas en muchas ciudades han tocado fondo. Las perspectivas económicas probablemente determinarán si los precios vuelven a subir o se mantienen estables”, concluyen los expertos de UBS.