Boom inmobiliario

Los datos relacionados con el mercado de la vivienda llevan tiempo advirtiendo que el residencial español se encuentra en un escenario de emergencia que requiere un cambio de enfoque. Las cifras confirman una demanda creciente tanto en compraventa como en alquiler, con una oferta que sigue reduciéndose, especialmente en los arrendamientos, y con unos precios que han alcanzado cotas máximas, superando a los de la burbuja inmobiliaria, según confirma el reloj inmobiliario para España del mercado de la compraventa de idealista y de los grandes mercados residenciales: Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga.

La arquitecta Natalia Matesanz tiene la facultad de dotar de luz y agrandar espacios que, de primeras, son pequeños y oscuros. Tras trabajar en varios estudios decidió fundar el suyo propio en 2011, bautizado como Cumulolimbo, cuyo objetivo es hacer proyectos que mejoren el estado de ánimo de las personas que lo habitan. En esta entrevista, afirma que su generación llegó tarde a la fiesta del boom inmobiliario y que ha tenido que trabajar y lidiar con los errores arquitectónicos que se cometieron entonces. También cuenta que su forma de entender esta profesión transversal tiene que ver con la ética.

Los datos del Ministerio de Vivienda confirman el buen estado de forma del mercado residencial. En el primer trimestre del año se han registrado 184.087 transacciones inmobiliarias en el conjunto del país, un 14,7% más que el mismo periodo del año anterior y el mayor volumen desde 2007, en pleno 'boom' inmobiliario. Navarra es la única autonomía que ha registrado una caída interanual de las compraventas, mientras que La Rioja (+32,5%), Castilla y León (+25,4%) y Murcia (+22,9%) han liderado los aumentos. La mayoría de las operaciones han sido de viviendas usadas y libres.

Gangnam es uno de los distritos más exclusivos de la capital de Corea del Sur. Llegó a ser famoso a nivel mundial en 2012 con la satírica canción del cantante Spy, pero ahora vuelve a ser noticia por la importante subida de los precios de las viviendas en la zona, plagada de familias con jóvenes estudiantes que pelean por una plaza en las prestigiosas universidades y escuelas de negocio de Seúl. El gobernador del banco central surcoreano ha pedido dar prioridad a las solicitudes de alumnos de fuera de la capital para frenar la desbocada escalada de la vivienda en las zonas más caras de la ciudad.

La crisis del sector inmobiliario de 2008 registró marcadas diferencias entre los distritos 'premium' y aquellos con precios medios y más económicos. Hasta 2022, el coste de la vivienda en los primeros, divididos en Centro, Chamartín, Chamberí, Retiro y Salamanca se ha revalorizado un 25%, frente al 3% de los distritos de precios medios, entre los que se enmarcan Arganzuela, Barajas, Ciudad Lineal, Fuencarral, Hortaleza, Moncloa, Moratalaz, San Blas y Tetuán; o el -14% de los más económicos como Carabanchel, Latina, Puente de Vallecas, Usera, Vicálvaro, Villa de Vallecas y Villaverde.

Un gran número de jóvenes irlandeses están considerando seriamente la emigración de la isla en medio de una alta inflación que ha elevado los costes de la vida y, sobre todo, los precios de la vivienda hasta cotas prohibitivas. Según una encuesta del Consejo Nacional de la Juventud de Irlanda, siete de cada 10 ciudadanos de entre 18 y 24 años contempla mudarse al extranjero para mejorar su calidad de vida. El precio medio de la vivienda ya ha superado al pico de 2007, y en julio rozó los 300.000 euros, el país más caro de toda la UE.

El precio de la vivienda nueva no para de subir y ya son 30 provincias en las que el valor medio de la vivienda nueva está por encima de los máximos de la burbuja inmobiliaria, según el análisis de Euroval sobre datos del Mitma. Baleares, Santa Cruz de Tenerife, A Coruña y Málaga son las regiones donde mayor diferencia entre el boom de 2007 y el primer trimestre de este año.

La obra nueva vive su particular boom en los precios. Si los registradores ya afirmaban hace unos días que el precio medio de la vivienda nueva (2.025 euros/m2) suponía máximos de la serie histórica, el último informe de Euroval destaca que los valores absolutos tasados ya son un 33,3% más altos que en pleno boom inmobiliario, para establecer un nuevo récord en 255.428 euros de media. Las CCAA con los precios más caros son Baleares (587.024 euros), Madrid (347.212 euros) y Euskadi (296.105 euros).

El tiempo medio de posesión de las viviendas en España se situó en 2021 en 16,4 años, tras subir casi un 5% interanual. Se trata de la cifra más alta de la serie histórica de los Registradores de la Propiedad. Consultores y agentes inmobiliarios afirman que los datos muestran la estabilidad del mercado, ajeno a las operaciones exprés del boom. También destacan que en la inmensa mayoría de las ciudades los plazos de venta suelen ser más largos que en las grandes capitales, que cada vez inmuebles se destinan al alquiler a largo plazo como inversión o que la falta de viviendas nuevas reduce las posibilidades de encontrar un nuevo hogar.

Los últimos datos sobre el mercado residencial ofrecidos por Eurostat confirman que los precios de la vivienda aumentaron a un ritmo mucho más rápido que los alquileres. En una comparativa histórica, entre 2010 y el tercer trimestre de 2021, las rentas aumentaron un 16% en el conjunto de la UE, mientras que los precios de compraventa lo hicieron hasta en un 39%. En España, sin embargo, la comparativa confirma precios prácticamente similares, con un descenso del 0,5% en los precios de las casas en venta, y una subida entorno al 5% de los alquileres.

El importe medio de los préstamos para la compra de vivienda firmados en el primer trimestre del año ronda los 140.000 euros, una cifra que se acerca a la registrada a principios de 2008. Los expertos sostienen que la remontada del precio de las casas en los últimos años y las operaciones que han cerrado algunas empresas están detrás de estos repuntes. Sin embargo, adelantan un giro de tendencia por el impacto del coronavirus.

El incremento del precio de la vivienda en las grandes ciudades de Australia, como Sídney, vuelve a asustar a los expertos con el regreso de una nueva burbuja inmobiliaria. Alertan de que mientras el banco central sigue relajando las condiciones de los créditos, los precios podrían volver a máximos en poco más de seis meses, tras dos años de caídas.

“La vivienda es la gran riqueza financiera de las familias y hasta en Alemania nos envidian”, afirmó el expresidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, durante el Congreso Mundial de Derecho celebrado en Madrid. Zapatero recordó que España es un país de propietarios, con un parque actual que llega al 77,8%, aunque durante su mandato llegó al 84,5% del total de viviendas.

La mayoría de pisos de alquiler en España se construyeron en dos periodos: entre los años 60 y 80, el llamado baby boom, y entre 2001 y 2011, en plena burbuja. En ciudades como Madrid (36,53%), Barcelona (45,5%) o Valencia (39,75%), su parque de alquiler proviene de la primera etapa, según datos de Alquiler Seguro. En cambio, ciudades como Málaga (30,33%), Murcia (32,33%) o Castellón (30%) se construyeron en la época del boom. 

Por segundo mes consecutivo, la capital balear registró un precio medio de las casas usadas por encima del nivel que tuvo antes del estallido de la crisis.

El sector financiero tiene muy presentes las consecuencias que provocó el desfase crediticio durante los años de la burbuja inmobiliaria. Según recuerda el Banco de España, el crecimiento desorbitado de la concesión de préstamos disparó la morosidad, que llegó a crecer más de un 320% entre 2007 y 2008. En 2010, el volumen de crédito dudoso llegó a rebasar los 100.000 millones de euros, superando en más de 10 veces la cifra de 2006. Los impagos provocaron el cierre del grifo crediticio reduciendo el saldo de préstamos y llenaron el balance de los bancos de activos adjudicados, lastres que se mantienen hoy en día.

El pequeño pueblo de La Muela, en Zaragoza, fue un claro ejemplo de expansión urbanística al albor del boom inmobiliario. En 10 años quintuplicó su población hasta llegar a los 5.000 habitantes, y se hizo ‘rico’ con el negocio de los molinos eólicos y la venta de suelos.

Entre enero y mayo ha finalizado la construcción de 17.171 casas en el mercado doméstico, lo que arroja una media diaria de 113 inmuebles según los datos del Ministerio de Fomento. A pesar de que a priori la cifra parece elevada, lo cierto es que la más baja en lo que llevamos de siglo. En 2007 y 2008, justo antes de que estallara la burbuja, el promedio superaba las 1.700 unidades diarias, mientras que en los cinco primeros meses de 2015 la media se quedó en 123.

Los precios de la vivienda han aumentado hasta un 45% en las grandes ciudades de Alemania desde 2009. Para La Caixa Research aún no parece que este calentamiento de los precios genera una burbuja inmobilaria en la primera economía europea: "estas ci­­­­fras todavía están lejos de las observadas en los booms inmobiliarios de España, Reino Unido o EEUU (del 100%, 72% y 56% entre 2002 y 2007, respectivamente)".

Poblete, un pequeño pueblo de Ciudad Real que vivió un gran desarrollo urbanístico durante la época del boom, ha establecido un impuesto especial con el que gravará las viviendas vacías.

José Luis jimeno, presidente de la consultora inmobiliaria noteges, asegura que el boom inmobiliario nunca volverá a España debido a factores demográficos.

El porcentaje de impagos de hipotecas estratégicos en eeuu (cuando los americanos eligen dejar de pagar la hipoteca porque la casa vale menos que el préstamo y es más ventajoso para sus finanzas personales) está en declive pero aún supone casi una quinta parte de la morosidad hipotecaria, según un e