Los distritos de Madrid donde más y menos se ha encarecido la vivienda, según Euroval

La crisis del sector inmobiliario sufrida en 2008 afectó, sin excepción, a todas las zonas del país. Sin embargo, existieron marcadas diferencias entre los distintos distritos de la capital, con las zonas más económicas a la cabeza en descensos, frente a zonas premium que soportaron mejor la pérdida de valor de las viviendas.

Euroval, tasadora española, ha publicado el estudio de Evolución de los precios de la vivienda en Madrid capital desde la crisis de 2008 hasta la actualidad, que muestra una revalorización superior en el precio medio de las viviendas en zonas premium, por encima de la observada en otros distritos con precios medios más bajos.

Los precios más caros se registran en los distritos Centro, Chamartín, Chamberí, Retiro y Salamanca, con valores medios superiores a los 4.000 euros el metro cuadrado, seguidos por barrios con precios medios como Arganzuela, Barajas, Ciudad Lineal, Fuencarral, Hortaleza, Moncloa, Moratalaz, San Blas y Tetuán, que registran precios medios de entre 3.000 y 4.000 euros el metro cuadrado. Por último, los que cuentan con precios por debajo de los 3.000 euros el metro cuadrado, considerados como los más económicos, son Carabanchel, Latina, Puente de Vallecas, Usera, Vicálvaro, Villa de Vallecas y Villaverde.

Así, la muestra registra una revalorización de un 25% en los distritos más caros, que además fueron los primeros en comenzar la tendencia ascendente, en pleno 2014. Cabe destacar también la menor caída que sufrieron entre 2008 y finales de 2013, de cerca del 22%, muy por debajo de las registradas en distritos de precios más bajos. Por su parte, los distritos medios sufrieron un descenso del 27% y los que tenían precios más económicos alcanzaron bajadas del 39%.

De la misma forma, la revalorización en los inmuebles de los distritos con precios intermedios se encuentra todavía muy por debajo de la registrada en los más caros, con un 3% de incremento que comenzó su tendencia alcista en 2015, un año después que la de las zonas premium. Además, estos barrios habían sufrido un descenso en los precios superior al de los distritos caros, con un 27% de bajadas.

Las zonas más económicas continúan con datos negativos

Sin embargo, las mayores diferencias se registran en los distritos más económicos, que todavía cuentan con números negativos en los precios de sus pisos, con un -14%. Estos distritos no comenzaron a recuperarse de los marcados descensos hasta 2016, más de dos años después que las zonas más caras. La caída registrada en los inicios de la crisis también fue mucho más marcada en estos distritos, con un fuerte -39% que todavía se encuentra en proceso de recuperación.

Por tanto, los inmuebles de los distritos más caros han mostrado una revalorización entre 2013 y 2022 de cerca del 60%, mientras que los de precios más bajos y medios cuentan con un 43% de revalorización en ambos casos, lo que supone una importante diferencia de 17 puntos. Lo mismo ocurre entre la caída registrada en los distritos más caros, del 22%, y la de los distritos más económicos, con un 39%, lo que también supone una diferencia de 17 puntos.

De esta forma, estos datos indican un mayor interés en distritos más caros y de más alto nivel, que parecen suponer una inversión de menor riesgo, por lo que la presión de la demanda ha logrado una revalorización más rápida de los inmuebles frente a zonas con precios medios o, principalmente, zonas más económicas. Esto ha generado una mayor recuperación en aquellas zonas más costosas que, a su vez, resistieron mejor a la crisis inmobiliaria de 2008.