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En qué zonas bajará más el precio de la vivienda por el covid-19 y el efecto que tendrá en el alquiler

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El escenario económico e inmobiliario que dibuja el avance de la crisis del coronavirus va empeorando a medida que pasan las semanas. Si al principio del confinamiento el consenso de expertos y organismos adelantaba un descenso del PIB cercano al 5%, ahora el desplome ronda los dos dígitos. El Banco de España, Fedea y la patronal CEOE hablan ya de caídas superiores al 10%.

El empeoramiento está siendo generalizado y también ha llegado al mercado de la vivienda, sobre todo después de que se hayan conocido los primeros datos oficiales sobre el impacto del covid-19. Según los notarios, en marzo la venta de casas se hundió un 37% y la firma de hipotecas, otro 28%. Unos números rojos que irán a más, si tenemos en cuenta que el estado de alarma solo afectó a la segunda mitad del mes. De hecho, los registradores cifran en más de un 38% el descenso de las operaciones durante abril. 

En este escenario, los expertos del sector inmobiliario y los economistas están actualizando sus cálculos y vaticinan una bajada de los precios de la vivienda usada de dos dígitos, con especial incidencia en las zonas turísticas; un freno en la construcción de nuevas viviendas, y un tímido ajuste de las rentas del alquiler, mercado que se verá reforzado por un nuevo repunte de la demanda.

“Creemos que los precios de vivienda de segunda mano pueden sufrir bajadas a corto plazo que podrían situarse entre el 5% y el 10%”, explica Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain.

Raymond Torres, director de Coyuntura de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), va un paso más allá y recuerda que “la dinámica del precio y de la economía están estrechamente asociadas. De acuerdo con esa pauta, con una caída estimada del PIB cercana al 9,5% según el consenso, el precio medio podría experimentar un ajuste aún mayor, de entre el 10% y el 20%”. La red inmobiliaria Remax también se mueve en esas cifras, y alerta de que en algunas zonas podríamos ver una rebaja de precio de hasta el 30%.

Según Daniel Lacalle, economista jefe de la sociedad de valores Tressis, “es lógico pensar que el precio de la vivienda pierda el aumento que había acumulado entre 2018 y 2019” y que se produzca una bajada del precio de la vivienda por el coronavirus de doble dígito de las compraventas.

Situación bien distinta es la que se espera para la obra nueva que, de momento, parece salvarse de la tormenta en lo que a precios se refiere. Según Daniel Cuervo, secretario general de la asociación de promotores a nivel nacional (APCE Epaña), "el mercado está funcionando muy bien. Las ventas ya firmadas se están manteniendo con total normalidad, lo cual es muy importante porque tenemos el producto que está en construcción en este momento vendido en un 85% aproximadamente. Respecto a las nuevas ventas, estamos recibiendo información positiva de las empresas, puesto que se están produciendo reservas y ventas, aunque en ritmos muy inferiores a los de una situación normal".

Echavarren también espera un impacto limitado en las nuevas construcciones residenciales y asegura que "el precio se mantendrá razonablemente estable tanto este año como en los próximos, siempre que no se produzcan variaciones significativas si las subrogaciones de los préstamos promotores no se ponen en riesgo por parte de la banca".

Las zonas con caídas más bruscas

Lacalle, por ejemplo, pone el foco fundamentalmente en las zonas de segunda residencia, lugares de playa y regiones con mayor desempleo, mientras que desde Funcas también ven probable que el precio caiga con fuerza en las zonas de mayor densidad de población en los principales núcleos urbanos (sobre todo después de que el confinamiento esté aumentando el interés de las zonas metropolitanas o municipios cercanos a grandes urbes, donde el comprador puede optar a viviendas más amplias por el mismo precio e incluso menos) y aquellas viviendas que, independientemente de dónde se ubiquen, tengan poca luz natural, “por el trauma que ha dejado el confinamiento”, detalla Torres.

En esa misma línea, José Luis Álvarez Arce, profesor de Economía de la Universidad de Navarra (UNAV), insiste en que “es evidente que la demanda de vivienda va a disminuir de la mano de la recesión económica, el mayor paro y la incertidumbre acerca de cómo evolucionarán los acontecimientos sanitarios y económicos en el futuro cercano. A esto se suma la menor demanda que cabe esperar por parte de los no residentes dada la menor movilidad con que nos vamos a encontrar en los meses venideros. Esto afectará especialmente a las viviendas en zonas turísticas”.

En concreto, la caída de precios de la vivienda de segunda mano podría superar el 10% en Palma de Mallorca, Alicante, Barcelona, Valencia o Canarias, según los números que maneja Colliers. 

Por último, la APCE explica que el principal impacto se producirá "en aquellas zonas con mayor tasa de desempleo y destrucción de tejido empresarial como es lógico. De todas maneras, entendemos que aquellas zonas donde ya estaba presente la actividad de promoción inmobiliaria eran emplazamientos con demanda suficiente y mercados con bastante dinamismo. Por el contrario, aquellas zonas que no tienen ciudades de gran tamaño y sin mercado de segunda residencia, cuya situación previa a la crisis sanitaria contaba con poca actividad, pueden tenerlo más difícil".

¿Cuánto durará el ajuste de precios?

De momento, la previsión es que se mantenga este año y parte en 2021, aunque todo dependerá de cómo evolucione la crisis sanitaria (que haya posibles rebrotes, que la vacuna tarde en llegar...) y de cómo vaya respondiendo la economía en los próximos meses.

En este sentido, Pedro Abella, director del Programa Ejecutivo de Dirección de Empresas Inmobiliarias de IE Business School, sostiene que “la demanda del mercado de la vivienda sigue siendo fuerte, pese al parón, y la oferta escasa, por lo que es de prever que haya una recuperación entre 9 y 12 meses, siempre y cuando la evolución de la covid-19 continúe a la baja y sin rebrotes”. Además, cree que juega a favor el hecho de que la situación de la economía y del inmobiliario es más sólida que cuando estalló la crisis de 2008, lo que “hará que el impacto a corto y medio plazo no sea muy grave y que además se cuente con ayuda de las instituciones nacionales y europeas”.

Su tesis la comparte el director de coyuntura de Funcas, quien descarta un hundimiento prolongado porque “varios factores contribuyen a poner un suelo a la recesión: tipos de interés bajos, demanda potencial elevada sobre todo entre jóvenes, dinámica demográfica y sociológica, inversores internacionales atraídos por los centros urbanos, cuyos precios son todavía inferiores a lo que se observa en otras capitales internacionales". No obstante, insiste en que, aunque el mercado empiece a levantar cabeza en otoño, y siempre que no haya un rebrote que obligue a aplicar nuevas medidas de confinamiento, el desplome de la compraventa ni mucho menos ha tocado fondo, y “habrá que esperar un tiempo para recuperar el terreno perdido desde el inicio del estado de alarma, porque el paro elevado y el temor a perder el puesto de trabajo seguirán lastrando la demanda”.

También se suma a esta opinión el profesor de economía de la Universidad de Navarra, quien resalta que “la bajada llevará un tiempo en función de lo que especialmente los oferentes tarden en ajustar sus expectativas de precio de venta a la realidad a que se enfrentan los potenciales compradores, pero como el mercado inmobiliario estaba mucho más equilibrado que en la crisis anterior cabe esperar que el ajuste sea mucho menos dramático”. Para la APCE, la vuelta a la normalidad se producirá dentro de 18-20 meses.

En general, los expertos ponen de relieve que el nivel de profesionalización del sector inmobiliario y el escaso nivel de deuda de las compañías de referencia del negocio son otros factores que ayudarán a limitar el impacto del covid-19. Y también recalcan que la previsible caída de la construcción de nuevas viviendas (que podría llegar al 40%; esto es, a niveles de hace cuatros aproximadamente), reducirá cualquier riesgo de sobreoferta en la promoción de obra nueva.

En cualquier caso, el consenso cree que 2022 será el primer año en el que el mercado vuelva a la situación precovid, aunque desde Colliers creen que la ‘recuperación plena’ del mercado podría tardar entre cuatro y cinco años en llegar, “una vez que nuestro país alcance un nivel similar de ocupación y de paro al que teníamos a comienzos de año”, aclara Echavarren, que alerta de que solo en este año el retroceso de las compraventas rondará el 30%.

Su visión coincide con la de Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y analista inmobiliario, quien recuerda que "la recuperación del mercado de la vivienda siempre va por detrás de la de la economía. Sucede lo mismo con la caída de precios. En el primer trimestre de 2021, el precio seguirá cayendo y, en cambio, la economía ya crecerá a un elevado ritmo". En su opinión, no veremos los precios residdenciales del año pasado hasta finales de 2023. 

Por su parte, Remax vaticina una caída de las operaciones de entre el 10% y el 30% interanual, dependiendo de la zona geográfica, y una recuperación relativamente rápida. “Parece que ésta es una crisis mucho más estacional que la anterior del 2007, que será menos grave en lo que se refiere al mercado inmobiliario y que durará mucho menos tiempo”, añade la red inmobiliaria.

Una caída más moderada en los alquileres

En general, el mercado cree que a muchos potenciales compradores les será imposible acceder a una vivienda en propiedad, por lo que se verán obligados a acudir al mercado del arrendamiento, que ya arrastraba una sobredemanda antes de la llegada del coronavirus. Por ello, los expertos no atisban una bajada significativa de las rentas.

“Es evidente que los precios van a tener que bajar, porque quien no está en proceso de ERTE ha perdido su empleo o está en riesgo de perderlo. Pero la demanda se mantendrá muy elevada porque el alquiler se convertirá en el refugio de los que no van a poder comprar, sobre todo en las grandes ciudades. Venimos de una clara falta de oferta en los principales núcleos económicos y demográficos y la demanda probablemente vaya a más, por lo que es lógico que no se produzcan caídas fuertes en el alquiler”, opina Beatriz Toribio, directora general de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL).

Bernardos, por su parte, cree que "habrá muchas más operaciones de alquiler en 2020 que en 2019. Por un lado, muchísimas bajadas de importe del alquiler. Y, por otro, cambio de viviendas de alquiler caras por otras más baratas, concentración en una misma vivienda de antiguos inquilinos que vivían cada uno de ellos en una diferente..." Sus números prevén un descenso del precio del alquiler cercano al 13%.

Lo mismo defiende el director del Programa Ejecutivo de Dirección de Empresas Inmobiliarias de IE Business School, quien recalca que “el mercado de alquiler comenzaba a tener mucho tirón antes del parón, por motivos como el difícil acceso a la financiación por sus condiciones o por falta de ahorro para la “entrada”, la mayor movilidad en la juventud, por cambio de conceptos como la economía colaborativa o el pago por uso, y el incremento de familias monoparentales por decisión o por divorcios. Estos criterios se han mantenido e incluso se han potenciado y, por tanto, es previsible que continúe con fuerza, sobre todo por la extrema falta de oferta (y en concreto la de alquiler asequible) y el posible endurecimiento de las condiciones de financiación”.

Como explican los expertos, uno de los factores que más va a afectar al tirón de la demanda del alquiler es la previsible caída de la firma de hipotecas, como consecuencia de que la banca endurecerá los requisitos a la hora de conceder nuevos préstamos para la compra de viviendas en un escenario de incremento del riesgo de paro y una caída generalizada de la capacidad adquisitiva de los ciudadanos. Así, a lo largo del año se espera un descenso de la formalización de nuevas operaciones del entorno del 30%.

“El dinero es miedoso y prestarlo más. La banca sufrió mucho durante la Gran Recesión y muchas entidades continúan con los ajustes derivados de la misma. Estos meses de impagos por hipotecas deben resolverse, pero es de esperar que el sector financiero sea aún más cauto, de ahí el potencial del mercado de alquiler de vivienda”, recalca el experto de IE Business School.

Bernardos cree que la concesión de hipotecas caerá incluso más que las compraventas (30-35%), como consecuencia de "una demanda notablemente inferior, pues cuando hay crisis las familias suelen aumentar su ahorro en relación a su renta, y un criterio más estricto en la concesión de hipotecas. Las familias que trabajan en pymes y cuyos ingresos no lleguen a los 2.500 euros tendrán más difícil conseguir una hipoteca", incide.

El alquiler, punta de lanza de la recuperación

Los expertos lanzan un mensaje a la Administración para pedir que aproveche la oportunidad que trae toda crisis y sitúe al alquiler como una de las puntas de lanza en la recuperación económica, del empleo y la inversión.

“El alquiler, tanto en el mercado libre como en el público con precios asequibles, es un mercado que todavía no está desarrollado en España. Por eso los inversores nacionales y extranjeros tienen tanto interés por entrar y apostar por este modelo. Y deberíamos aprovechar esta oportunidad para continuar con el impulso que parecía que estaba teniendo antes de la llegada de la crisis sanitaria. Al final, es un mercado más fuerte y flexible que el de la compra y sería importante sentar las bases para cuando llegue la recuperación, que llegará tarde o temprano, y para afrontar futuras crisis”, recalca Toribio.

En su opinión, la apuesta por el mercado del alquiler “permitiría atacar varios frentes: por un lado, la necesidad de facilitar el acceso a la vivienda y, por otro, generar actividad económica, crear empleo y captar nuevas inversiones”. Pero para ello considera imprescindible que exista un marco jurídico y normativo estable que dé garantías al inversor, así como reducir las trabas administrativas, agilizar las ayudas a los afectados por el impacto del coronavirus y poner en marcha incentivos fiscales para que tanto pequeños como grandes propietarios de vivienda saquen sus viviendas vacías al mercado.