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Mikel Echavarren: "La vivienda en alquiler será el activo refugio tras el covid-19"

El CEO de Colliers en España hace un repaso de la situación actual del sector inmobiliario y de su futuro

La crisis del covid-19 ha impactado como un meteorito en el sector inmobiliario y en la economía española en general. Mikel Echavarren, CEO de Colliers en España, asegura que el “ladrillo” sigue en estado de shock y todavía es difícil sacar conclusiones, aunque ya vaticina que la crisis va a durar entre cuatro y cinco años. Pero lo que sí tiene claro es que los locales de calle dejarán de ser los activos refugio por excelencia para que lo sea la vivienda en alquiler, que saldrá reforzado en cuanto a demanda.

En cuanto a la obra, asegura que las promotoras están saneadas y sin apenas deudas, una situación muy distinta a la crisis de 2008. Eso sí, sugiere a las promotoras que deben pensar en el largo plazo porque esto les afectará en lo que es su dimensión: afectará al número de unidades que volverán a lanzar en los próximos meses, a sus costes de estructura, a su estructura financiera, tendrán que ver si es adecuada o no y a las decisiones de inversión en suelo o de desinversión del suelo.

Echavarren hace un repaso muy práctico al sector inmobiliario hoy por hoy y a su futuro tras el covid-19. Un virus que ha provocado que desde Colliers España los directivos se hayan bajado el sueldo un 50% ‘sine die’, con el objetivo de evitar cualquier despido porque, como bien dice Echavarren, su empresa es como una orquesta y sin violinistas, no sonaría igual.  

Cómo está el sector inmobiliario en este momento y en especial cada subsector

Ahora está en estado de shock y tratando de ver cómo va a evolucionar el futuro. El mercado está muy revuelto. Tienes el mercado residencial, que es el más mediático, y que vamos a tener distintas velocidades o un mercado, como está muy de moda decirlo, asimétrico. Los promotores están poniendo todo el esfuerzo por entregar viviendas: las que están en las últimas fases de construcción tienen menos dudas que aquellas que están en primeras fases. Lógicamente estos compradores no se han jugado tanto dinero. Y la vivienda de segunda mano irá con altibajos.

Hago un repaso rápido del resto de los mercados que son activos en rentabilidad: estos activos no son ajenos lógicamente a la crisis, pero hay grandes diferencias entre activos que se perciben como mucho más seguros, como el logístico, que está aguantando bastante bien. En el mercado de oficinas se están gestionando los problemas que tienen con algunos inquilinos, inquilinos que están solicitando moratorias de rentas o que están solicitando descuentos y una gestión, digamos, complicada, pero yo creo que va a ser razonablemente pasajera. Los centros comerciales tienen una enorme incertidumbre en cuanto a su apertura, en cuanto a su formato y en cuanto a su futuro.

Los parques comerciales tienen menos problemas. En cuanto al sector hotelero, pongo el símil de que el sector turístico español es como los pozos de petróleo en la guerra del Golfo en Kuwait cuando estaban ardiendo, y ahora lo que se intenta es apagar ese fuego y aguantar. Y desgraciadamente no existen apoyos del Gobierno a un sector que es fundamental. El retail de calle, que se consideraba siempre que era un activo refugio, se ha demostrado que no, con la excepción de los supermercados. Quién nos lo iba a decir hace cuatro meses que se iban a percibir como más seguros que el tener un restaurante en la Gran Vía.

La vivienda en alquiler va a ser un sector que va a salir reforzado en cuanto a demanda en esta crisis. Lógicamente, tampoco va a estar exento del parón económico y del impacto de la Gran Depresión en la que nos estamos metiendo, es decir, el build to rent lo vemos como una alternativa que va a seguir siendo muy fuerte.

¿Y cómo ves el resto de sectores alternativos?

Otros sectores alternativos como residencias muy dañadas en lo que son su reputación nunca serán lo mismo. Las residencias a futuro tendrán que ser casi hospitales con un gran porcentaje de medicalización. Y en cuanto a las residencias de estudiantes, el mercado sigue manteniendo su interés con bastante fuerza. Por lo tanto, es un puzle en el que hay fichas que están dadas la vuelta y otras que todavía se mantienen cohesionadas y con interés. La financiación se ha resuelto con el apoyo de la banca comercial para dar facilidades tanto a compradores de vivienda, como a todos sus clientes y con el apoyo de los préstamos ICO.

Has hablado del ‘retail’ como valor refugio hasta antes de esta pandemia, ¿cuál será el valor refugio a partir de ahora?

En el medio y largo plazo sin duda será la vivienda en alquiler y cuando se estabilicen las negociaciones y las peticiones de inquilinos, serán las oficinas, un sector más profesional y más extenso que el mercado logístico en cuanto a su desarrollo.

Pero con la irrupción del teletrabajo como un modelo permanente para muchas empresas, ¿en qué lugar se van a quedar las oficinas y su diseño?

De momento son todo elucubraciones. Yo sí creo que a corto plazo hay un doble efecto. Por un lado, todos hemos visto que el teletrabajo funciona razonablemente bien, que te evita hacer reuniones remotas y viajes, por lo que eso también será un cambio radical. Pero también después de muchos días de confinamiento, vemos que es imprescindible estar juntos para trabajar. Entonces eso sería un efecto que presiona a la baja en cuanto a la necesidad de metros cuadros. Pero, por otro lado, las necesidades sanitarias y este susto que tenemos todos metido en el cuerpo hará que los metros cuadrados por empleado en las oficinas aumente. Se va a necesitar más espacio, pero por otro lado se va a necesitar menos. Veremos si el neto nos deja igual, nos deja con más espacio o nos deja con menos. Pero yo no creo realmente que el teletrabajo termine con las oficinas tradicionales. Las oficinas tradicionales sí tendrán que mejorar en cuanto a instalaciones, aire acondicionado, la propia movilidad dentro de la oficina para saber quién se relaciona con quién…

¿Cuáles son los sectores más afectados y cuáles son las que aguantarán mejor esta crisis?

Los sectores más afectados son aquellos que están directamente relacionados con la presencia física de sus clientes, tienes el ‘retail’ de calle, la restauración, actividades relacionadas con el ocio y, por supuesto, el turismo. Los hoteles son 100% dependientes de la apertura de las fronteras. Si tenemos 88 millones de visitantes el año pasado y no permitimos que nos visiten, dejaremos el sector hotelero como un erial durante el tiempo que hayan cerrado las fronteras.

Aunque tengas una perspectiva que durará un año o dos años, el sector hotelero volverá a repuntar con nuevos requisitos de salud y de limpieza de los hoteles.

El sector de la restauración es mucho más débil, está muy atomizado y es muy de pyme. Esta situación de no poder físicamente llenar todos sus establecimientos puede llevarse a muchas empresas por delante. Hay otros sectores todavía mucho más inciertos, como el sector de los cines, centros comerciales y las discotecas, es decir, sitios de espectáculos donde la aglomeración es la tónica general. Por lo tanto, en función de cómo evolucione la posibilidad de viajar o de eliminar el peligro o el riesgo de estar todos juntos en sitios muy cerrados, habrá sectores que sufran muchísimo.

¿Veremos bajadas de precio en los activos inmobiliarios?

En general, sí. No tiene lógica decir que la demanda del consumo se va a hundir; que va a haber dos millones de parados menos; que el comercio mundial se calcula que va a reducirse en un 25%; que los mercados a los que solemos exportar nosotros van a tener contracciones del 5%, 6%, 7% u 8% de su PIB y que milagrosamente los activos van a permanecer fuera de todo ese impacto. Es decir, el valor de los activos que se explotan o que se alquilan está siempre relacionado por la percepción de riesgo que tiene el inversor respecto al futuro, de la posibilidad de generar una serie de rentas y por la capacidad de pagar esas rentas de los usuarios. Y eso está dañado. Hay algunos sectores mucho más dañados que otros y por lo tanto tiene que afectar o afectará en el medio plazo. Ahora mismo no se sabe en qué porcentaje van a bajar los inmuebles.

¿Y en vivienda qué pasará con los precios?

En vivienda sí que distinguiría entre vivienda de obra nueva y vivienda de segunda mano, porque la vivienda de obra nueva está en manos de promotores que tienen una solvencia financiera desconocida con respecto a la que había en la crisis anterior y, por lo tanto, cuando alguien no tiene la necesidad de bajar precios, no los baja. Y la tónica general es que, si nadie baja el precio, éste permanece bastante estable.

Yo creo que en obra nueva no es de esperar bajadas de precios que animen a la demanda a contraerse y esperar chollos. Y en vivienda de segunda mano depende porque habrá gente que sí estará necesitada de vender, porque haya perdido su trabajo o porque no puede pagar la hipoteca.

¿Cómo crees que llegarán al final de este temporal las promotoras? ¿veremos un aumento de quiebras?

Las promotoras están muy saneadas y cuando digo que están muy saneadas es que no tienen deuda sobre activos que no producen, es decir, que no tienen deuda sobre suelo, sino que tienen la deuda normal de las promociones que están llevando a cabo y esas promociones para haber recibido esa financiación los bancos les han exigido que tuviesen vendidas las viviendas entre un 30 y un 60%. Todas las promociones actualmente tienen más del 50% de sus viviendas vendidas y, por lo tanto, esa financiación es pagable con la entrega de esas casas. No es esperable cataclismos de que los clientes se echen masivamente atrás en sus contratos privados, en los que la banca les está dando facilidades de moratoria, de carencias, de financiación, etc. Por ahí no vemos riesgo financiero para las promotoras.

Ahora bien, las promotoras están encarando ahora mismo el futuro con una visión lógicamente de muy corto plazo. Hay que reactivar las obras, hay que terminarlas y hay que entregar las viviendas porque hay miles de viviendas en curso y se espera que este año se hubiesen entregado 100.000. Por lo tanto, esa es la prioridad. Sí me gustaría sugerir a las promotoras, y nos lo creemos al 100%, que es necesario que reflexionen con una visión de más largo plazo, porque esta crisis para ellos hace dos o tres meses podríamos pensar que podía durar meses. Pero rápidamente hemos empezado a pensar que podría durar más allá de un año y ahora todo apunta a que la contracción económica no va a recuperarse en España más que en un periodo en torno a cuatro o cinco años.

Es decir, una cosa es aguantar a corto plazo y otra es meterse en un túnel que dure cuatro o cinco años. Yo sí creo que esto afectará a las promotoras en lo que es su dimensión: afectará al número de unidades que volverán a lanzar en los próximos meses, a sus costes de estructura, a su estructura financiera, tendrán que ver si es adecuada o no y a las decisiones de inversión en suelo o de desinversión del suelo. Yo creo que se abre un escenario en el que es mejor estar preparado por si acaso, que no ir centrándose exclusivamente en el corto plazo. Y en cuanto a las constructoras, ya estaban muy dañadas en sus márgenes. Algunas de ellas habían jugado a su estrategia de tener márgenes de beneficio muy, muy bajos. Y es posible que veamos caer alguna constructora adicional. No veo dramáticamente que esto pueda suponer una quiebra masiva de constructoras. Ahora sí, va a caer su actividad y tendrán que replantearse también sus propias estructuras. Porque si antes estábamos en los últimos dos años iniciando 100.000 unidades al año, lo que estoy seguro es que en los próximos dos o tres años no se van a iniciar 100.000 ni mucho menos.

¿Esta crisis va a durar entre cuatro o cinco años?

El Banco de España habla de caídas en torno a un 12%. Hay que recordar que cuando algo baja el 12% para que recupere el 100% tiene que subir más del 12%. Si algo baja el 15% por ciento, es decir pasa de 100 a 85%, para subir a 100% tienen que subir el 17%. Actualmente la previsión no es en V ni en U, sino que más bien es como una cucharita que bajan abruptamente este año del orden del 10% y el 12%. En el año 2021 se recupera el PIB en torno a un 6% y entre el 6 y el 12% que había bajado antes no hay 6% anual, sino 8% anual. Las previsiones es que el PIB se recupere a un 2% anual. Esos son otros cuatro años más de recuperación.

Lo que está claro es que, pasada esta crisis, el mundo va a ahorrar más, va a consumir menos y se va a mover menos. Y esto tendrá unos efectos brutales en países tan abiertos y tan turísticos como el nuestro.

¿Cómo se puede proteger el sector inmobiliario español para crisis tan fuertes como ésta?

Frente a ésta no hay otra protección más que actuar rápido y España ha actuado tarde y así nos va. No hay protección posible respecto a estos impactos. Lo que habrá es una protección a nivel país de contar con stocks de seguridad sanitarios para poder reaccionar rápido. Cada comunidad autónoma, cada ayuntamiento, cada estado mantendrá almacenes con millones de mascarillas, miles de respiradores, etc. Además, cambiarán los hábitos durante bastante tiempo. Hoy por hoy nos puede sonar horrible, pero yo creo que sí empezará a haber una especie de pasaporte biológico entre los que hemos pasado esta enfermedad y los que todavía no.

¿Se están cerrando operaciones inmobiliarias importantes pese al covid-19?

La mayoría son negociaciones en curso que se han gestionado en las últimas semanas y se han cerrado puntualmente algunas. Pero lo normal es que la mayoría de las operaciones están en stand by y están esperando a tener una mayor visibilidad. Hay muchas operaciones relacionadas con hoteles, que en la actualidad están en el limbo y no creemos que se retomen.

¿Qué inversores siguen apostando por España? Cuál es el perfil?

Todos. Estamos viendo que los fondos que ya conocemos, fondos de oportunidad, están cargando munición en volúmenes récord y lógicamente no se van a enfocar sólo en España. Ahí sí que perdemos en esta crisis. Antes, cuando enfocaban en Europa, veían que todos los países estaban carísimos y que España era un país de oportunidades. Ahora todos los países van a presentar oportunidades, todos, todos en el mundo, desde Asia hasta Europa. Y en Estados Unidos cuentan con una ventaja, que es que la recuperación va a ser acelerada, mucho más acelerada que en Europa, fundamentalmente porque se van a gastar el 30% del PIB en reactivar el mercado, mientras que Europa está en el entorno del 10%.

¿Cómo está capeando el temporal Colliers?

A nosotros no nos sobra nadie y lo que queremos es mantener el equipo unido. Entonces hemos tomado decisiones razonables y atípicas. Lo primero es bajarnos el sueldo los principales directivos de la empresa un 50% ‘sine die’ y lo que queremos es que la gente que gana menos dentro de la empresa pase esta crisis sin sufrir. Los dividendos de la empresa del año pasado no los hemos repartido y ya estamos organizando la vuelta a la oficina.