Nova York construirà 300.000 pisos assequibles fins el 2026: així funciona el mercat de l'habitatge

El 2014 l'alcalde de Nova York es va fixar l’objectiu de lliurar 200.000 llars assequibles amb límits al lloguer a 500.000 novaiorquesos fins el 2024 mitjançant noves construccions o preservant l'estoc d'habitatge barat existent. Ana Ariño, vicepresidenta executiva, Agència Econòmica de Desenvolupament de l'Ajuntament de Nova York, assegura per a idealista/news que aquesta ciutat es troba en camí de complir aquest compromís 2 anys abans del que es preveu i ara l'objectiu és crear 300.000 habitatges assequibles fins el 2026. Es tracta d'una xifra que donaria habitatge a tota la població de Boston.

Ariño és l'espanyola amb el lloc més alt dins de l'Ajuntament de Nova York. Després de formalitzar els seus estudis en econòmiques, va arribar a aquesta ciutat nord-americana el 2008 i va entrar a treballar al consistori el 2013. Prèviament havia treballat a les empreses americanes Natsource i BCG.

Amb una visió 360º de l'urbanisme de la ciutat, Ariño assenyala que la creació d'habitatges assequibles és una de les iniciatives essencials de l'actual alcalde Bill de Blasio per abordar la crisi d'accessibilitat que hi ha a la ciutat de Nova York. “Els edificis d'habitatges assequibles són de propietat privada, però subvencionats pel Govern mitjançant incentius fiscals”, afegeix.

A canvi, els propietaris estan obligats a destinar un percentatge dels habitatges a lloguer assequible a través de la limitació de rendes per a residents amb certs ventalls d'ingressos. L'experta explica que l'habitatge assequible està destinat no sols als residents amb ingressos baixos, sinó també a residents amb ingressos moderats de fins al 165% de l'ingrés mitjà a l'àrea metropolitana de Nova York, que es tradueix en uns ingressos anuals de fins a 159.000 dòlars per a una família de tres membres. Els lloguers assequibles per a un apartament de tres habitacions poden oscil·lar entre els 672 dòlars mensuals per a una família de 3 membres que guanya 29.000 dòlars anuals, fins a 4.501 dòlars al mes per a una família de 3 que guanya 159.000 dòlars l'any.

Nova York és una ciutat eminentment enfocada al lloguer. El 2017 l'estoc d'habitatge era de més de 3,4 milions de cases. El 62,9% (2,2 milions) dels habitatges eren lloguers, davant del 36,1% (1,2 milions) d'habitatges en propietat. Es tracta d'una ciutat principalment de llogaters i el pes de l'habitatge en propietat és baix en comparació amb altres ciutats americanes i europees.

Per veure de prop l'èxit de la col·laboració públic-privada desgranarem més les dades: dels 2,2 milions de lloguers, 937.000 (el 43%) són habitatges lliures (no regulats per l'Ajuntament), mentre que un milió (el 45%) són propietat privada però amb rendes limitades legalment (en la seva major part els augments estan establerts per una agència governamental). La llei novaiorquesa dona un marge d’increment per als lloguers d'un 7,5% cada dos anys (sense que es pugui superar un llindar màxim).

D'aquests habitatges, hi ha un petit nombre de pisos “de renda controlada” (uns 20.000) construïts principalment abans del 1947 i que tenen límits molt estrictes a l'hora de pujar les rendes (una vegada es desocupen aquests habitatges passen a formar part de les rendes no regulades). En aquest cas, els llogaters continuaran pagant els preus anteriors, amb petites pujades controlades.

Finalment, 258.000 habitatges (el 12%) són pisos subvencionats pel Govern amb accés limitat a residents amb certs ventalls d'ingressos (això inclou habitatges públics i altres programes d'habitatges assequibles).

Com ha evolucionat el lloguer a Nova York

En els últims 10 anys, Nova York ha experimentat un èxit econòmic sense precedents. “Actualment tenim un número rècord d'ocupació (4,5 milions de llocs) i s'espera que la població de la ciutat creixi a 9 milions fins el 2040, en comparació amb els 8,5 milions d’ara. Els lloguers han augmentat a conseqüència d'aquest èxit econòmic i, encara que han mostrat senyals d'estabilització des del 2015, els ingressos de moltes llars s'han mantingut estables o han disminuït des del 2000. Això ha suposat una pressió per als llogaters, especialment a les llars amb ingressos més baixos”, destaca Ana Ariño. Explica que les rendes brutes mitjanes van augmentar un 26,2% entre el 2000 i el període 2011-2015, mentre que l'ingrés familiar mitjà va augmentar un 2,9% durant el mateix període.

Avui, en més del 44% de totes les llars de Nova York, es destina més del 30% dels ingressos per pagar el lloguer i en més de la meitat d'aquestes llars es destina més del 50% dels ingressos al lloguer.

La inversió que destina Nova York en habitatge

Segons Ariño, l'Ajuntament estima que el cost total privat i públic de crear 200.000 habitatges assequibles durant 10 anys superarà els 40.000 milions de dòlars, dels quals més de 11.000 milions de dòlars són fons públics (fons municipals, estatals i federals).

Des del 2014, l'administració ha creat 20.000 habitatges assequibles l'any mitjançant noves estratègies de construcció i preservació. “Això significa un augment de fins a 5.000 habitatges més l'any, en relació amb l'administració anterior. L'objectiu és aconseguir-ne la creació de 25.000 l'any, una xifra que mai abans s'havia aconseguit. Per posar en perspectiva l'objectiu de l'alcalde per al 2026, 300.000 unitats serien suficients per cobrir tota la població de Boston”, afegeix Ariño.

Malgrat el progrés significatiu, l'habitatge continua sent un gran repte per a la ciutat. El 2019 més de 180.000 famílies estaven en la llista d'espera per accedir a un habitatge públic.

Les mesures estrella de l'Ajuntament

Una de les iniciatives essencials de l'alcalde és l'habitatge inclusiu obligatori. El 22 de març del 2016, el Consell Municipal va aprovar aquesta nova política, que ordena que qualsevol àrea i edifici amb més de 10 apartaments requalificats per a ús residencial hagi d'incloure un 20-30% d'apartaments permanentment assequibles, mentre que les unitats restants poden tenir un preu de mercat.

“Aquest és un dels requisits de requalificació més rigorosos per a l'habitatge assequible de qualsevol ciutat important dels Estats Units actualment. A més, garanteix que una part dels habitatges segueixi sent assequible tota la vida en àrees que estan en creixement, assenyala la vicepresidenta executiva del consistori novaiorquès.

Els criteris per construir habitatges públics

Ana Ariño assegura que la ciutat busca habitatges assequibles en els cinc comtats treballant amb les comunitats per identificar àrees d'oportunitat i estratègies de creixement.

Hi ha oportunitats per al desenvolupament de nous habitatges en terrenys requalificats ben connectats amb centres de treball. També es poden construir nous habitatges en llocs infrautilitzats; durant la reurbanització de llocs que no s'estan utilitzant de manera adequada però que tenen potencial de desenvolupament o mitjançant la conversió d'edificis obsolets a ús residencial.