Què és el precontracte de compravenda d'un habitatge?

Comprar un habitatge és una de les decisions més importants que prendrà una persona al llarg de la vida. Per això és molt important conèixer els conceptes legals, les obligacions i els drets que comporta adquirir un immoble, a més dels passos que cal seguir.

Tot i que hi ha diferències entre els tipus de règims de propietat, en aquest cas ens centrarem en el precontracte de compravenda i resoldrem els dubtes més freqüents quant a aquest terme a l'hora de comprar un habitatge.

Precontracte de compravenda: què és i per a què serveix

El precontracte de compravenda és el document que garanteix el compliment d’un acord entre comprador i venedor amb validesa jurídica. S’ha de signar una vegada que es comprova que l’habitatge que es vol adquirir compleix les garanties legals o tècniques.

La finalitat és assegurar l'operació de compravenda pactant entre les parts el lliurament d'una bestreta sobre el valor total de l'immoble. A més, si no es respecta hi haurà conseqüències econòmiques, tant si qui l’incompleix és el venedor com el comprador.

La promesa de compra a Espanya

Encara que el terme “precontracte” no està regulat per la llei espanyola, sí que trobem el concepte “promesa de compra” regulat per l'article 1451 del codi civil, que detalla que “la promesa de vendre o comprar, amb conformitat en la cosa i en el preu, donarà dret als contractants a reclamar recíprocament el compliment del contracte”.

A més, adverteix que “sempre que no es pugui complir la promesa de compra i venda, regirà per a venedor i comprador, segons els casos, el que s'ha disposat sobre les obligacions i contractes en aquest llibre (el codi civil)”.

La diferència més clara entre un precontracte de compravenda i un contracte com a tal és que, en aquest darrer cas, les parts implicades han arribat a un acord pel que fa a l'immoble, mentre que en el cas del precontracte les parts no volen o no poden subscriure el contracte definitiu en aquell moment i es comprometen a fer-lo efectiu al cap d’un temps determinat.

Unsplash

Tipus de precontracte de compravenda d'un immoble

Encara que n’hi ha tants tipus com pactes puguin assolir les parts, els més habituals són:

• Promesa recíproca de compravenda: és un contracte preliminar que té per objecte la subscripció futura del contracte de compravenda d'un habitatge. Es tracta d'un precontracte similar al d'arres però sense senyal monetari. Això no obstant, sí que dóna dret a les parts a exigir el compliment del que s’hagi pactat i poder reclamar, en cas contrari, per danys i perjudicis.
• Contracte amb opció de compra: aquest contracte permet adquirir un habitatge en una data determinada, a un preu pactat i en unes determinades condicions. Es tracta d'un document preliminar que només obliga el venedor a signar el contracte en les condicions preestablertes, i és un dret per al comprador, que pot decidir exercir la compra o no.
• Contracte d'arres: es formalitza per escrit la reserva de compravenda de l'habitatge. El comprador lliura una quantitat de diners en concepte de senyal i s'estableix el compromís de signar el contracte en un futur, amb conseqüències en el cas d'incompliment. En aquest contracte ha d'aparèixer el preu final acordat per la compra de l'habitatge i la quantitat que es lliura com a senyal.

Què cal per formalitzar un precontracte de compravenda?

Abans d'acudir a signar el precontracte a una notaria, les parts implicades han de recopilar i verificar tota la documentació relativa a l'habitatge. Posteriorment, hauran d'acordar la redacció d'aquest precontracte.

En aquest document es detallaran, entre altres punts, els pactes de reserva, l'import que s'aportarà com a senyal, les dades que apareixeran a l'escriptura pública o el termini en què es formalitzarà la compra davant de notari.

Incompliment del precontracte de compravenda

Si per la circumstància que fos el precontracte de compravenda s’incomplís, la part que sí que l’hagi complert tindrà dret a exigir una indemnització per danys i perjudicis. En el precontracte s'han d'establir els termes i condicions que les parts implicades considerin oportuns.

Si no existís solució pacífica i no es dugués a terme allò estipulat en el contracte, hi ha diverses formes de reclamació:

• Instar de manera extrajudicial la part incomplidora del contracte a respectar i complir totes i cadascuna de les obligacions que s'hi van signar. Cal tenir en compte que si es pretén iniciar un procediment judicial, és imprescindible acreditar que s'ha reclamat el compliment de manera extrajudicial abans d’interposar la demanda.
• Mediació entre les parts per posar en coneixement d'un tercer (mediador) les seves postures i intentar trobar una solució eficaç per a totes les parts involucrades. Hem d'assenyalar que la mediació té un caràcter voluntari per a les parts.
• Acudir a la via judicial i interposar una demanda de procediment verbal o ordinari al jutjat competent.

Un cas típic d'incompliment de contracte amb reclamació de danys i perjudicis és el lliurament de la casa pel venedor amb vicis ocults, que són els que no són apreciables a simple vista i que es manifesten al cap de poc temps del lliurament de la casa, com l'aparició de goteres a la teulada.