Les novetats de la llei d'habitatge que tindran impacte en el dia a dia dels ciutadans

Després de més de 900 esmenes, el govern aconsegueix llum verda en la tramitació del nou projecte de llei pel dret a l'habitatge. Aquest projecte l’haurà d’aprovar el Senat i retornar posteriorment al Congrés dels Diputats per aprovar-lo definitivament, fet que s'espera que tingui lloc al llarg del mes de maig.

Es reactiva així el llarg procés iniciat el 2021 per l'actual govern per aprovar una nova llei que busqués maneres de protegir el dret a l'habitatge, la qual s'ha posat en dubte en nombroses ocasions atesa la situació socioeconòmica dels darrers anys.

El 27 d'abril passat, es va aprovar en seu del ple del Congrés dels Diputats el que es converteix en un dels esborranys més controvertits de l'actual legislatura, esborrany que ha experimentat centenars d'esmenes i la fotografia actual de les quals apareix una mica més suavitzada que la que presentava en el moment en què es va iniciar aquest viatge parlamentari, cap a l'octubre del 2021.

Al marge dels tràmits pendents per al Senat i el Congrés dels Diputats, la gran pregunta és, sens dubte, què implica l'aprovació d'aquesta llei (sempre que no s'introdueixin esmenes o es veti una vegada el Senat l'analitzi) i quines conseqüències pràctiques suposa per a propietaris i usuaris.

L'objectiu i la raó de ser d'aquesta llei no són altres que garantir o reforçar el contingut de l'article 47 de la Constitució Espanyola, ja que en el mateix preàmbul del projecte de llei aquí comentat ja s'esmenta que “el deure imposat per l’article 47 de la CE incumbeix a tots els poders públics sense excepció, que estan obligats a complir-lo en el marc de les seves respectives esferes de competència ”. Es configura així un projecte de llei que va encaminat a protegir el dret a l'habitatge i, en especial, l'accés a aquesta per als nuclis de població més desafavorits o en situació de vulnerabilitat per motius socials o econòmics.

Per això, les mesures incloses pretenen protegir aquests col·lectius i fomentar l'ocupació d'habitatges buits de manera que hi hagi flux d'oferta immobiliària, i per això apareixen incentius com l'habitatge assequible incentivat que serà de propietat privada, però als titulars dels quals l'administració concedirà beneficis de diferent naturalesa (fiscals o urbanístics, per exemple) si decideixen llogar l'habitatge a persones que no tinguin suficients ingressos per afrontar un lloguer a preu de mercat. També s'inclouen incentius fiscals per a als propietaris que lloguin els seus habitatges amb una determinada renda o condicions, però també desincentius en forma de recàrrec a la quota de l'IBI per als propietaris que no ocupin els seus habitatges durant un determinat període de temps. Aquests són alguns dels exemples i, en concret, els de naturalesa fiscal.

També apareixen certes mesures en què necessàriament estarà involucrada l'administració, com la qualificació d'habitatge protegit, el règim de protecció i qualificació del qual haurà de ser permanent en el cas que el terreny on s'ubiquin estigui destinat urbanísticament a habitatge protegit. La desqualificació, per tant, no serà possible, amb algunes excepcions que establiran les comunitats autònomes corresponents, però que en cap cas no podrà ser inferior a 30 anys. En el supòsit de venda posterior a la desqualificació, l’administració podria exigir el retorn de les ajudes percebudes. A més, s'inclou la possibilitat de destinar sòl dotacional a la construcció d'habitatges dotacionals públics, com a ús compatible, amb vista a ampliar l'oferta d'aquest tipus d'habitatges i, així, l'accés a un percentatge més elevat de població.

Una de les novetats més destacades des del meu punt de vista d'aquest projecte és la inclusió d'un nou concepte que passaria a formar part de les ciutats i els seus habitatges, que no és altre que el de zona de mercat residencial tens (ZMRT). Amb aquest nou concepte ens referim a les àrees que així defineixin les comunitats autònomes en què es consideri que hi ha un "especial risc d'abastament insuficient d'habitatge", ja sigui perquè la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer en el còmput del pressupost personal o familiar més les despeses bàsiques supera el 30 % dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars o bé perquè, en els 5 anys previs a la declaració de zona tensa, el preu de compra o lloguer en aquesta zona hagi assolit un creixement acumulat d’almenys un 3 % respecte al de l'índex de preus de consum de la comunitat autònoma corresponent.

Per descomptat, perquè es declari aquesta àrea com a ZMRT, l'administració competent ha de fer el pla i la memòria corresponent que justifiqui aquesta decisió i aquesta qualificació ha de perviure com a mínim tres anys. La justificació no és en va, ja que s'hi podrà incloure la definició que a aquest efecte es faci de “gran tenidor”, amb el que això suposa, i que amb caràcter general serà aquella societat o particular que tingui més de 10 immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats. No obstant això, dins d'aquesta qualificació justificada de ZMRT, l'administració podrà decidir reduir el nombre d'immobles en propietat perquè es pugui incloure dins del concepte de gran tenidor o es podran tenir en compte altres consideracions atenent la zona concreta de què es tracti i imposar una obligació a aquest gran tenidor de col·laboració amb l'administració perquè ofereixi l’habitatge en règim de lloguer assequible.

A més, aquesta definició de ZMRT influirà en la determinació de la renda del lloguer corresponent, ja que la renda d'un nou contracte d'un habitatge ubicat a una ZMRT no podrà ser superior a l'última renda que s'estigués pagant en aquest immoble (amb l’actualització que correspongui en virtut del contracte esmentat). A aquest efecte, s'haurà de facilitar informació sobre els preus del lloguer que s'hagin estat pagant durant els darrers 5 anys en aquest habitatge. Tampoc no es podran incloure noves despeses, a tall d'exemple: si no estava inclosa la taxa d'escombraries en les despeses assumides per l'arrendatari, no podrà estar-ho al nou contracte que se signi. Només hi ha algunes excepcions en cas que a l'habitatge s’hagin executat obres recents de millora o d'accessibilitat, entre d'altres, i en aquest cas es podrà incrementar la renda en un màxim del 10 %. En cas que l'arrendador sigui un gran tenidor, la renda no pot ser superior al límit màxim del preu aplicable d'acord amb el sistema d'índexs de preus de referència.

El projecte de llei també incideix en la durada dels contractes i les seves pròrrogues, fet que modifica els termes de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) ara aplicable establint que, si l'habitatge està en una ZMRT, el contracte es podrà prorrogar anualment de manera extraordinària fins a un màxim de tres pròrrogues anuals una vegada conclogui el termini inicial de 5 o 7 anys previst a la LAU. De nou, els grans tenidors hauran d'acceptar una pròrroga addicional d'un any en cas que un arrendatari en una situació de vulnerabilitat justificada ho sol·licita.

És important tenir en compte que l’aplicació d’aquestes mesures noves tindrà lloc sobre nous contractes formalitzats després de l’entrada en vigor d’aquesta llei, mentre que els preexistents continuaran regint-se per la normativa aplicable actual.

Finalment, entre les grans novetats que inclou aquest projecte de llei, desapareix l'IPC com a índex de referència per a l'actualització de la renda, cosa a la qual ja ens estàvem acostumant perquè actualment l'actualització es realitza conforme a l’IGC, que, des de la seva aplicació com a índex dactualització de rendes, sempre ha estat per sota de l’IPC. A partir de l'any 2025, s'aplicarà un nou índex de referència que haurà de definir l'INE i fins aleshores tindrem l'IGC esmentat. Durant el 2024, amb un límit màxim del 3 % llevat que hi hagi pacte entre les parts per establir una altra condició diferent (amb l’excepció dels grans tenidors, cas en el qual s’aplicarà el límit del 3 % en totes les situacions).

Aquestes són, sense pretendre fer un desenvolupament exhaustiu del projecte de llei, les novetats introduïdes que em semblen més rellevants i que poden tenir una incidència en el “dia a dia”. Hi ha moltes altres mesures, de caràcter processal i fiscal, per exemple, que mereixen també la seva anàlisi. Vegem primer en què queda finalment el text quan l’analitzi el Senat i quan se'n promulgui l'aprovació definitiva.

Natalia Tova és advocada i membre de l'equip especialitzat en Real Estate d'EY Advocats. És experta en dret immobiliari i especialment en operacions de compravenda, arrendaments urbans i en l'àmbit dels contractes de construcció.