Qui paga les reparacions en un pis de lloguer?

Si vius en una casa de lloguer segur que alguna vegada s'ha trencat alguna cosa, s'ha produït algun desperfecte a l'habitatge o has volgut fer algun tipus de modificació. Quan l'habitatge està llogat, poden sorgir dubtes respecte a qui s'ha de fer càrrec de les reparacions i arribar a generar grans desacords entre arrendador i arrendatari, que, sens dubte, és millor evitar.

Per aquest motiu, t'explicarem les obligacions i drets de les parts que intervenen en un contracte d'arrendament, a més d'explicar-te qui s'ha de responsabilitzar de les reparacions i obres en un pis de lloguer.

Què diu la Llei d'Arrendaments Urbans sobre les reparacions?

En principi i com a norma general, l'arrendador és qui s'ha de fer càrrec del pagament d'aquells arranjaments necessaris per conservar l'habitatge en condicions d'habitabilitat, seguint allò que disposa l'article 21.1 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU):

“L'arrendador està obligat a realitzar, sense dret a elevar per això la renda, totes les reparacions que siguin necessàries per conservar l'habitatge en les condicions d'habitabilitat perquè es pugui destinar a l'ús convingut, excepte quan el deteriorament de la reparació de què es tracti sigui imputable a l'arrendatari segons el que es disposa als articles 1.563 i 1.564 del Codi civil”.

Per part seva, l'arrendatari té l'obligació, tal com s'assenyala a l'article 21.3. de comunicar a “l'arrendador, en el termini més breu possible, la necessitat de les reparacions (...) per a les quals haurà de facilitar a l'arrendador la verificació directa, per si mateix o pels tècnics que designi, de l'estat de l'habitatge” per tal que prengui les mesures oportunes. En alguns casos, si la reparació és urgent “per evitar un dany imminent o una incomoditat greu”, l'arrendatari podrà actuar pel seu compte sempre amb la corresponent “prèvia comunicació a l'arrendador”, i després podrà exigir immediatament l'import abonat.

Quines reparacions de l'habitatge ha de pagar el llogater?

Tal com preveu la LAU, les reparacions que es deguin a desperfectes imputables a l'arrendatari són una de les excepcions en què el llogater ha de fer front a les reparacions de l'habitatge, però no l'únic. Una altra és la que assenyala l'article 21.4: "les petites reparacions que exigeixi el desgast per l'ús ordinari de l'habitatge aniran a càrrec de l'arrendatari", per exemple:

• Si un tècnic revela que l’avaria s’ha produït per un mal ús.
• Les reparacions que afecten coses de dins de la casa, com ara una taula o un sofà, podrien ser responsabilitat del llogater, encara que depèn de com s'hagin produït els desperfectes.
• Un element amb poc temps d'antiguitat o nou és difícil que es trenqui així com així, per la qual cosa es podria deure a un mal ús per part de l’arrendatari, que l'hauria de pagar si fos el cas.

Com es determina si una reparació és petita?

Es consideren petites reparacions les que afecten elements d’ús diari i que s’han produït per un ús normal. Per exemple: aixetes, panys, endolls, bombetes, persianes, termos, etc.

Reparacions a càrrec del llogater

Hi ha alguns criteris que ajuden a saber si es tracta de una petita reparació que ha de pagar el llogater o bé una avaria que ha de córrer a compte de l'arrendador:

• Temps d'ocupació: si l'avaria es produeix poc després que l’arrendatari entri a viure, normalment correspondrà al propietari pagar la reparació.
• Cost de la reparació: l'import de les reparacions ha de ser raonable en relació amb el valor de reposició de l'objecte deteriorat. Per exemple, hi ha sentències que consideren com a petites reparacions aquelles amb un cost de reparació que no superi el 50 % del preu del lloguer mensual. En canvi, altres sentències estableixen que hi ha una petita reparació quan el cost és inferior al 50 % del valor del bé nou per reparar.
• Zona de l'habitatge afectat pel deteriorament: com a norma general, les reparacions que afecten l'habitatge en si corresponen a l'arrendador (canonades, calderes, etc.).

No es pot incloure dins de petites reparacions aquells elements que es trenquen o es fan malbé a causa de l’antiguitat o perquè han esgotat la seva vida útil.

Als contractes d'arrendament es regulen les obligacions?

Als contractes de lloguer es poden afegir algunes condicions específiques, en forma de clàusules, que no han de ser idèntiques en altres contractes. Tot i això, la llei estableix una sèrie d'obligacions per a les dues parts. D'una banda, les que estableix la LAU i, de l'altra, les que tipifica el Codi civil.

Pexels

Obligacions al contracte de lloguer per al propietari

Segons l'article 1554 del Codi civil, l'arrendador està obligat a:

1. A lliurar a l'arrendatari la cosa objecte del contracte: en aquest cas, l'habitatge i tots els estris que apareguin al contracte de lloguer.
2. A realitzar durant l'arrendament totes les reparacions necessàries per conservar l'habitatge en estat acceptable per a l'ús a què ha estat destinat.
3. A no pertorbar l’arrendatari en el gaudi pacífic de l'arrendament durant tot el temps del contracte.

A més a més, segons recull la LAU, el llogater tindrà dret d'adquisició preferent si l'habitatge llogat es posa a la venda. És a dir, el propietari l'haurà de vendre a ell abans que a ningú.

Obligacions al contracte de lloguer per a l’arrendatari

Les obligacions en un contracte de lloguer per al llogater apareixen recollides a l'article 1555 del Codi civil:

1. A pagar el preu de l'arrendament en els termes convinguts: això inclou l'import i la forma de pagament.
2. A utilitzar la cosa arrendada com un diligent pare de família destinant-la a l'ús pactat; i, en defecte de pacte, a l’ús què s'infereixi de la naturalesa de la cosa arrendada segons el costum de la terra. És a dir, si es lloga com a habitatge, no es pot destinar a altres usos, per exemple, al de local comercial.
3. A pagar les despeses que ocasioni l'escriptura del contracte.

D'altra banda, la LAU estableix que l'arrendatari està obligat a:

• Pagar una fiança d'un mes de renda per sufragar els possibles desperfectes que es puguin ocasionar.
• Pagar la renda en els termes pactats.
• No cedir ni subarrendar la propietat sense permís de l'arrendador.
• Suportar obres de millora, sempre que no es puguin demorar fins a la conclusió del lloguer.
• No fer obres que modifiquin la configuració de la casa sense permís del propietari.
• Etc.

La presumpció de culpa de l'arrendatari

És molt comú que, en finalitzar un contracte de lloguer, hi hagi conflicte entre el propietari i el llogater sobre l'estat i el deteriorament de l'habitatge i els seus efectes. Segons recull l'article 1563 del Codi civil, “l'arrendatari és responsable del deteriorament o pèrdua que pateixi la cosa arrendada, tret que provi que s’ha ocasionat sense culpa seva”. És a dir, hi ha una presumpció de culpa contra el llogater, ja que, si es vol quedar exonerat, haurà de provar que no ha estat la seva responsabilitat allò de què se l’acusa.

Per evitar conflictes, el millor és fer un inventari detallat –fins i tot amb fotografies– dels mobles de l'habitatge, així com del seu estat de conservació, abans de llogar el pis. D'aquesta manera, tant l'arrendador com el propietari disposaran de proves amb vista a la resolució del problema.

És obligació de l’arrendatari suportar les obres que el propietari hagi de fer per al manteniment de l'habitatge?

Un problema de la redacció de l’article 21 de la LAU és la vaguetat d’algunes expressions emprades, com, per exemple, “condicions d’habitabilitat”. Això ha deixat la porta oberta perquè es facin diferents interpretacions per les parts interessades. Per unificar el criteri sobre a què fa referència, una bona opció és veure què diu la jurisprudència.

La Sala 1a del Tribunal Suprem, en una sentència de 1951, va matisar que per aquest tipus de reparacions s'entenen les que vagin “encaminades a corregir desperfectes notables en la cosa arrendada que la facin inservible per a la finalitat pactada al contracte”.

En aquesta línia, sentències posteriors han assenyalat explícitament que aquesta expressió inclou totes aquelles actuacions “de conservació del sostre de la casa objecte de l'arrendament en estat acceptable per a l'ús a què es destina que consisteixin en esmenar els defectes que pateix mitjançant les obres necessàries amb la finalitat primordial d'impedir filtracions d'aigua” (1951), “les consistents en l'arranjament, la renovació o la substitució parcial d'algun dels elements components d'instal·lacions de conducció d'aigua i desguàs” (1970), “ja sigui procedent la seva necessitat del mer transcurs del temps, del desgast natural de la cosa, de la seva utilització correcta conforme a allò estipulat o, en definitiva, com a conseqüència d’un cas fortuït o de força major” (1964).

D'aquests pronunciaments es dedueix que les reparacions a la instal·lació elèctrica, al sistema de calefacció o a les canonades, per posar només alguns exemples, les ha de pagar l'arrendador, amb l'única excepció que un tècnic conclogui que la causa dels desperfectes hagi estat un mal ús de l'arrendatari.

Qui paga una persiana en un pis de lloguer?

Una persiana és un element d'ús diari i, normalment, el llogater n’haurà de pagar la reparació. No obstant això, potser hi ha una casuística que apunti al contrari. Per exemple, si és una persiana amb mecanisme elèctric i s'ha fet malbé per la seva antiguitat.

Què passa si s’espatlla una rentadora a un habitatge de lloguer?

El propietari de l'habitatge de lloguer haurà de pagar la reparació de la rentadora, llevat que l'avaria estigui provocada per un mal ús o un dany intencionat per part de l’arrendatari.

Qui paga la reparació de l'escalfador en una casa de lloguer?

Si s'ha produït per l'ús i el desgast ordinari, el propietari haurà de pagar la reparació. El llogater només n’haurà d'assumir el cost si ha provocat el desperfecte.

Què passa si no s’arriba a un acord sobre la reparació?

El primer pas és notificar al propietari per escrit que hi ha necessitat d'una reparació. El millor és el burofax, ja que deixa constància fefaent de la comunicació i de la data en què s'ha produït. Si els desperfectes han de córrer a càrrec del propietari, però no se'n fa responsable, l'arrendatari té tres opcions:

1. Posar una reclamació judicial per exigir a l'arrendador el compliment de les obligacions.
2. Promoure la resolució del contracte de lloguer, ja sigui de mutu acord o instant la resolució als tribunals.
3. Realitzar les reparacions i, posteriorment, reclamar al propietari l'import corresponent: Perquè això et sigui favorable, cal avisar prèviament el propietari i les reparacions han d'estar destinades a evitar un dany imminent o una incomoditat greu.