És possible vendre o comprar la meitat d'un habitatge?

Vendre el 50 % d'una propietat o comprar part d'una casa són operacions immobiliàries més freqüents del que pensem, especialment en cas de divorci o separació quan hi ha un habitatge en comú, però també en heretar un immoble entre diversos germans o en adquirir una casa entre amics.

Si et trobes en aquesta situació, els passos que hauràs de seguir són molt similars als d'una compravenda normal, si bé hauràs de tenir en compte alguns factors per evitar riscos i lligar bé l'operació, i és especialment recomanable reflectir la nova situació al Registre de la Propietat. T'expliquem pas a pas com pots vendre o comprar la meitat d'un habitatge.

Es pot vendre la meitat d'una casa? I comprar-la?

Es pot vendre o comprar la meitat d'una casa o qualsevol altre percentatge. De fet, és molt freqüent que dues persones o més siguin propietàries d'un bé immoble simultàniament. És el que anomenem condomini o copropietat.

També podem parlar de comunitat de béns, que existeix sempre que la propietat d'una cosa o d'un dret pertanyi a proindivís (és a dir, sense repartir) diverses persones. Això vol dir que cada membre de la comunitat serà propietari de la seva quota.

Per exemple, ens trobarem amb aquesta situació quan una parella adquireixi un immoble a mitges (o bé en diferents percentatges, en funció de la capacitat econòmica de cadascun).

Altres copropietats són incidentals i no voluntàries, com el cas de rebre un immoble en herència entre diversos germans, corresponent a cadascun un percentatge o quota de propietat sobre aquest.

Aquestes meitats o porcions de propietat poden ser objecte de compravenda: de fet, hi ha fins i tot empreses que compren la meitat d'una casa, encara que l'opció més avantatjosa per al venedor sol ser vendre la seva part al propietari o propietaris de la resta de l'immoble o bé vendre la seva part al mercat.

Com es ven la meitat d'una casa?

Vendre el 50 % d'un habitatge es pot dur a terme de maneres diferents:

• Compensació econòmica al copropietari: la part compradora pagarà a la venedora una compensació econòmica perquè aquesta última adquireixi la propietat completa del bé (o perquè augmenti el percentatge de participació en cas que hi hagi més de dos propietaris). És molt freqüent operar així en cas de divorci.
• Vendre l'immoble: si totes les parts hi estan d'acord, també és possible vendre l'habitatge a un tercer, que es quedarà el percentatge total. També és possible vendre la totalitat de l'immoble a dues persones o més, que es convertiran en els nous copropietaris. Per exemple, una parella divorciada pot vendre el seu habitatge a una altra parella.

En cas que no hi hagi acord entre els copropietaris, caldrà acudir a un procediment judicial anomenat divisió de cosa comuna, que es basa en el fet que cap persona no pot veure's obligada a romandre en una comunitat de béns. No es tracta d'una via recomanable, ja que probablement l'habitatge acabarà en subhasta, cosa que reduirà la quantia que les parts podran recuperar.

D'altra banda, la paperassa relacionada amb la transmissió de la propietat serà molt similar en tots els casos: l'operació s’haurà de formalitzar davant de notari perquè consti la voluntat de les diferents parts implicades i sempre serà convenient que el traspàs de propietat quedi recollit al Registre de la Propietat.

Freepik

Tot i això, hem de distingir dues situacions i procediments diferents, amb diferents implicacions fiscals:

• L'extinció del condomini consisteix en la dissolució de la propietat comuna de l'immoble de manera que deixi de pertànyer a dues o més persones per passar a només un dels copropietaris. És un procés notarial diferent de la compravenda.
• La compravenda de l’immoble implica que tots els copropietaris estiguin disposats a vendre l’immoble a un tercer.

Tant l'extinció del condomini com la compravenda són operacions molt similars: en tots dos casos es traspassa la propietat a canvi d'una contraprestació econòmica. Tot i això, l'extinció del condomini es produeix dins de la comunitat de béns i és fiscalment més favorable, ja que no queda subjecta l'operació a l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) ni a plusvàlua municipal.

Com es pot comprar la meitat d'un habitatge?

Quant a com comprar la meitat d'un immoble, només cal arribar a un acord amb la part venedora, que pot ser la teva exparella, un amic, un familiar, un tercer... Aquest tipus d'operacions solen tancar-se quan ja som propietaris de part de l'immoble i volem convertir-nos en amos de la seva totalitat.

• Si ens quedem la meitat d’un habitatge via compravenda, estarem subjectes a l’ITP (entre el 6 i l’11 %). La part venedora haurà d'abonar la plusvàlua municipal.
• Si ens quedem la meitat d’un habitatge via extinció de condomini, no estarem subjectes a l’ITP i la part venedora no haurà d’abonar plusvàlua municipal.

Per tant, i encara que és possible realitzar una compravenda de part d'un habitatge quan ja en som propietaris de la resta, la fórmula més favorable serà l'extinció del condomini.

Pel que fa a la resta, serà necessari valorar l'immoble a través d'una taxació i formalitzar l'operació davant notari aportant la documentació necessària: DNI, títols sobre la propietat...

Comprar la meitat de l’habitatge a la meva parella

Tal com hem vist, podem comprar la meitat del pis de la nostra exparella, bé a través de l'extinció de condomini bé a través d'una compravenda. Totes dues vies són possibles, si bé és preferible la primera perquè és fiscalment més avantatjosa.

Això sí, per poder optar a l'extinció de condomini cal que hi hagi acord entre les dues parts. També caldrà acord per posar-la a la venda al complet i repartir el preu entre tots dos.

L'opció més costosa i menys rendible consisteix en el fet que, en cas de manca d'acord, una part demandi l'altra per obligar-la a vendre el bé mitjançant un procediment de divisió de cosa comuna. El jutge acordarà llavors la subhasta de l'immoble, amb la conseqüent pèrdua de valor, encara que podreu fixar algunes condicions mínimes de cara a la subhasta.

Es pot vendre la meitat d’una casa hipotecada?

També és possible vendre la meitat d'una casa hipotecada i, de fet, aquest supòsit és molt freqüent quan es produeix un divorci o una separació i una part de la parella ven a l'altra la seva quota de propietat.

No obstant això, el banc haurà d'estar d'acord amb l'operació i és possible que calgui renegociar condicions o que s'imposin requisits extra al comprador. També podria donar-se una negativa per part de l'entitat, cas en què caldrà remenar altres opcions.

• En cas de quedar-te l'habitatge complet i indemnitzar l'altra part, hauràs de dur a terme una novació hipotecària i passaràs a ser l'únic responsable del pagament de la hipoteca. És possible que el banc no hi estigui d'acord o que t’exigeixi garanties addicionals.
• Si veneu l'habitatge, podreu fer-ho amb hipoteca o sense. L'opció més freqüent és cancel·lar el préstec gràcies a la liquiditat obtinguda amb la compravenda, una opció menys complicada. La part compradora haurà d'obtenir el seu propi finançament, si és necessari.