Quant es paga de plusvàlua per la venda d'un pis?

Després de vendre o heretar un habitatge cal pagar una sèrie d'impostos, com l'impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU), més conegut com a plusvàlua municipal. Ara bé, quant es paga de plusvàlua? Resolem els dubtes.

Com es calcula la plusvàlua?

Cada ajuntament estableix els seus propis coeficients multiplicadors i els percentatges de l'impost que cal aplicar al càlcul. Per això, la quantitat que caldrà pagar per la plusvàlua municipal pot variar d’un municipi a un altre.

No obstant això, hi ha certs elements fonamentals que determinen el càlcul de la plusvàlua, els quals són aplicables independentment d’on s'hagi venut o heretat una propietat:

El valor cadastral del sòl de l’habitatge

Aquest tribut considera el valor cadastral del terreny. Aquest valor, de caràcter administratiu, l’assignat el Cadastre i es pot trobar a l'últim rebut de l'impost sobre béns immobles (IBI) o també es pot consultar a la seu electrònica del Cadastre.

Nombre d'anys en què s'ha estat propietari de la casa

La plusvàlua municipal quantifica l’augment en el valor del terreny d’una propietat al llarg del temps. Per tant, per fer el càlcul es considera el període durant el qual n’hem tingut la propietat, és a dir, des de l’adquisició o herència fins a la venda o transmissió, en cas de ser una herència.

Els ajuntaments assignen a cada any o interval d’anys de possessió un coeficient multiplicador d'increment, i aquest coeficient es multiplica pel valor cadastral del terreny.

És important tenir en compte que el límit per al càlcul és de 20 anys. A partir d'aquest termini, sempre s'aplica el darrer coeficient o el percentatge d'increment per calcular el pagament.

El percentatge de l'impost establert per l'ajuntament

Després de calcular la base imposable de la plusvàlua municipal (resultat de multiplicar el valor cadastral pel coeficient assignat segons els anys de propietat), cal aplicar el percentatge de tribut que cada municipi estableix. Aquest percentatge varia segons la ubicació de la propietat, però per normativa no pot superar el 30 %. Amb aquest pas, s'obté la suma que caldrà pagar per la plusvàlua municipal en vendre una casa.

Calcula la plusvàlua municipal amb la calculadora d'idealista.

Quant es paga de plusvàlua per la venda d'una casa? Exemple

Per saber quant és la plusvàlua, cal conèixer dues qüestions: la base imposable del tribut i el percentatge fixat per cada ajuntament. Des de l'aprovació del reial decret que va modificar la plusvàlua municipal, per calcular la quantitat s'aplica l'impost municipal, que depèn de cada municipi, a la base imposable.

Freepik

Tens l'opció de triar entre dos mètodes per determinar la base imposable:

• Mètode real: per calcular la base imposable en funció de la plusvàlua real, es resta el preu original de compra de l'immoble al preu de venda actual. Després, aquest resultat es multiplica pel percentatge corresponent al valor cadastral del terreny.
• Mètode objectiu: s’agafa el valor cadastral del terreny i es multiplica per un percentatge establert per l'ajuntament, que varia depenent dels anys transcorreguts des de l'adquisició de l'immoble.

Quant es paga de plusvàlua a Madrid? Cas pràctic

Suposem que tens una propietat a Madrid amb un valor cadastral del sòl de 250.000 euros. Per calcular la quota tributària de la plusvàlua, primer cal determinar la base imposable i després aplicar el tipus impositiu corresponent.

• Càlcul de la base imposable:

  1. Valor cadastral del terreny: 250.000 euros

  2. Coeficient corresponent a aquest període: 0,16

  3. Base imposable = valor cadastral del sòl x coeficient

  4. Base imposable = 250.000 euros x 0,16 = 40.000 euros

• Aplicació del tipus impositiu:

  1. El tipus impositiu a Madrid és del 29 %

  2. Quota tributària = base imposable x tipus impositiu

  3. Quota tributària = 40.000 euros x 29 % = 11.600 euros

En aquest exemple, si vens un pis a Madrid amb les característiques esmentades, has de pagar 11.600 euros de plusvàlua municipal.

Quant es paga de plusvàlua per una herència?

En el cas de les herències, la plusvàlua es calcula des que el donant va adquirir l'habitatge fins que la rep l'hereu. Quan es ven el pis heretat, es calcula l'increment del valor del sòl des que es va rebre l'immoble fins que finalment es va vendre.

Coeficients de la plusvàlua municipal el 2025

El 2025, els percentatges màxims que s'apliquen per calcular la plusvàlua municipal, establerts als pressupostos generals de l'Estat (PGE), són els següents: