Després de vendre o heretar un habitatge cal pagar una sèrie d'impostos, com l'impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU), més conegut com a plusvàlua municipal. Ara bé, quant es paga de plusvàlua per vendre un pis? Resolem els dubtes.
Com es calcula la plusvàlua municipal?
Cada ajuntament estableix els seus propis coeficients multiplicadors i els percentatges de l'impost que cal aplicar al càlcul. Per això, la quantitat que caldrà pagar per la plusvàlua municipal pot variar d’un municipi a un altre.
No obstant això, hi ha certs elements fonamentals que determinen el càlcul de la plusvàlua, els quals són aplicables independentment d’on s'hagi venut o heretat una propietat:
El valor cadastral del sòl de l’habitatge
A diferència de l’IRPF, aquest tribut no considera el preu de venda de l’immoble, sinó el valor cadastral del terreny. Aquest valor, de caràcter administratiu, l’assignat el Cadastre i es pot trobar a l'últim rebut de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI) o també es pot consultar a la seu electrònica del Cadastre.
Nombre d'anys en què s'ha estat propietari de la casa
La plusvàlua municipal quantifica l’augment en el valor del terreny d’una propietat al llarg del temps. Per tant, per fer el càlcul es considera el període durant el qual n’hem tingut la propietat, és a dir, des de l’adquisició o herència fins a la venda o transmissió, en cas de ser una herència.
A cada any o interval d’anys de possessió, els ajuntaments assignen un coeficient multiplicador d'increment i aquest coeficient es multiplica pel valor cadastral del terreny.
És important tenir en compte que el límit per al càlcul és de 20 anys. A partir d'aquest termini, sempre s'aplica el darrer coeficient o el percentatge d'increment per calcular el pagament.
El percentatge de l'impost establert per l'ajuntament
Després de calcular la base imposable de la plusvàlua municipal (resultat de multiplicar el valor cadastral pel coeficient assignat segons els anys de propietat), cal aplicar el percentatge de tribut que cada municipi estableix.
Aquest percentatge varia segons la ubicació de la propietat, però per normativa no pot superar el 30 %. Amb aquest pas, s'obté la suma que caldrà pagar per la plusvàlua municipal en vendre una casa.
Calcula la plusvàlia municipal amb la calculadora d'idealista.
Exemple de com es calcula la plusvàlua
Per saber com calcular la plusvàlua municipal i quant es paga per la venda d'un pis cal conèixer dues qüestions: la base imposable del tribut i el percentatge fixat per cada ajuntament, que mai no podrà superar el 30 %.
Des de l'aprovació del reial decret que va modificar la plusvàlua municipal, per calcular la quantitat s'aplica l'impost municipal, que depèn de cada municipi, a la base imposable.
Tens l'opció de triar entre dos mètodes per determinar la base imposable. El primer considera la plusvàlua real, que es basa en la diferència entre el valor d'adquisició i el valor de venda de l'immoble, i el segon mètode estima l’increment en el valor del terreny del bé immoble.
- Mètode real: per calcular la base imposable en funció de la plusvàlua real, es resta el preu original de compra de l'immoble al preu de venda actual. Després, aquest resultat es multiplica pel percentatge corresponent al valor cadastral del terreny.
- Mètode objectiu: s’agafa el valor cadastral del terreny i es multiplica per un percentatge establert per l'ajuntament, que varia depenent dels anys transcorreguts des de l'adquisició de l'immoble.
Per explicar millor com es calcula la plusvàlua, farem servir un altre exemple: Suposem que tens una propietat a Madrid amb un valor cadastral del sòl de 250.000 euros. Per calcular la quota tributària de la plusvàlua que has de pagar, primer cal determinar la base imposable i després aplicar el tipus impositiu corresponent.
- Càlcul de la base imposable:
- Valor cadastral del terreny: 250.000 euros
- Coeficient corresponent a aquest període: 0,16
- Base imposable = valor cadastral del sòl x coeficient
- Base imposable = 25.000 euros x 0,16 = 40-000 euros
- Aplicació del tipus impositiu :
- El tipus impositiu a Madrid és del 29 %
- Quota tributària = base imposable x tipus impositiu
- Quota tributària = 40.000 euros x 29 % = 11.600 euros
En aquest exemple, si vens un pis a Madrid amb les característiques esmentades, has de pagar 11.600 euros de plusvàlua municipal.
Aquí pots trobar més exemples del càlcul de la plusvàlua municipal.
Coeficients de la plusvàlua municipal el 2023
El 2023, els percentatges màxims que es van aplicar per calcular la plusvàlua municipal establerts a Pressupostos Generals de l'Estat (PGE) són els següents:
Anys des que es va adquirir el pis | Coeficients màxims aplicables sobre el valor del sòl el 2023 |
1 any o menys | 0,15 |
2 anys | 0,14 |
3 anys | 0,15 |
4 anys | 0,18 |
5 anys | 0,18 |
6 anys | 0,19 |
7 anys | 0,18 |
8 anys | 0,15 |
9 anys | 0,12 |
10 anys | 0,1 |
15 anys | 0,1 |
17 anys | 0,17 |
18 anys | 0,23 |
19 anys | 0,29 |
20 anys o més | 0,45 |
Cal recordar que cada ajuntament pot deixar-los com estan o abaixar-los, però mai no podran superar els coeficients fixats per la llei.
Com es calcula la plusvàlua municipal d'una herència?
En el cas de les herències, la plusvàlua es calcula des que el donant va adquirir l’habitatge fins que el rep l'hereu. Quan es ven un pis heretat, es calcula l'increment del valor del terreny des que es va rebre l'immoble fins que finalment es va vendre.
Quan es paga la plusvàlua?
El moment de pagament de la plusvàlua d'un pis varia segons la manera com s’obtingués la propietat. Si l’adquisició va ser a través d’una compravenda o donació, l’impost de plusvàlua municipal s’ha de pagar dins dels 30 dies hàbils següents. En cas d'herència, l'impost s'abona durant els sis primers mesos després del decés del propietari de l'immoble. Aquest termini es pot allargar sis mesos més sempre que se sol·liciti la pròrroga dins el temps estipulat.
Quin percentatge es paga de plusvàlua en vendre un pis?
Habitualment, el percentatge es mou entre el 20 i el 30 % de l'increment del valor del sòl durant el període de propietat del pis. Generalment, com més gran sigui el valor cadastral i els anys en què s'ha estat propietari de l'immoble, més gran serà la plusvàlua que caldrà pagar.
El preu de l'habitatge a Catalunya podrà augmentar un 5% el 2025
El preu mitjà de l'habitatge a Espanya se situarà per sobre dels 1.900 euros/m² a final d'any, segons els experts de donpiso. Entre les zones on aquest augment serà més gran, les grans capitals espanyoles són protagonistes: el preu superarà els 3.900 euros/m² i Catalunya és entre elles.
La manca d'oferta farà pujar un 15-20% el lloguer de vacances a Catalunya
Llogar un habitatge aquest estiu serà més car que l'any passat. Segons el darrer informe Alquiler en Costa 2025, de Grupo Tecnitasa, els lloguers de vacances a la costa continuen a l'alça, encara que amb un creixement més moderat que en anys anteriors. En general, aquest estiu llogar un apartament a primera línia de platja costa, de mitjana, 1.270 € a la setmana: gairebé 110 euros més que el 2024. A Catalunya, la xifra pot augmentar.
La mansió de Víctor Valdés torna al mercat: és una joia de formigó a Gavà, a primera línia de mar
Sembla un vaixell de luxe encallat a la costa, però és una casa. Una escultura habitable signada per l'estudi A-zero que l'exporter del Barça Víctor Valdés va convertir en el seu refugi davant del mar. La seva espectacular mansió a Gavà Mar, una de les zones residencials més exclusives de l'àrea metropolitana de Barcelona, ha tornat al mercat immobiliari. Ara, aquesta obra d'autor està de nou a la venda per a qui estigui disposat a pagar per disseny, privacitat i ubicació a peu de pla
Aquest és el poble més barat d'Alacant per comprar una casa
A la província d'Alacant, la recerca d'habitatge assequible s'ha convertit en una prioritat per als que es volen establir o invertir sense fer un gran desemborsament econòmic. I encara que moltes localitats a la costa han vist augmentar els preus en els darrers temps, també hi ha altres zones on l'habitatge es manté assequible. Descobreox quin és el poble més barat d'Alacant per comprar una casa.
Comprar un habitatge procedent d'una herència
Heretar una casa pot ser una gran sort, però a vegades té tantes càrregues tributàries que pot convertir-se en un malson, per això, són molts els hereus que trien vendre el seu nou immoble al més aviat possible. Solen tenir pressa i, com a conseqüència, rebaixen el preu de venda, fins i tot, per sota de la mitjana del mercat.
Viure a Palamós: el cost de vida i els principals avantatges
Palamós és un encantador municipi de la Costa Brava situat a la província de Girona que molta gent tria com a residència gràcies a la seva tranquil·litat i qualitat de vida. Viure aquí significa submergir-se en l'essència mediterrània per gaudir d'un entorn privilegiat, gastronomia, cultura i història. Descobreix tot el que has de saber sobre viure a Palamós.
