Una joia sense el 30 % d'HPO: surt a la venda un dels darrers sòls finalistes 'lliures' a Barcelona

En una Barcelona on cada m2 edificable ja se sotmet a la normativa que obliga a destinar el 30 % de les noves promocions a habitatge protegit, encara queda un últim reducte que escapa a aquesta regla. Es tracta d'un solar residencial finalista al districte d'Horta-Guinardó que acaba de sortir al mercat per prop de 3 milions d'euros i que representa una autèntica joia urbanística: està exempt del 30% d'HPO i, a més, ja té llicència d'obres concedida. Una oportunitat que, segons fonts del sector, no es tornarà a repetir.

CBRE, que té el mandat de venda en exclusiva, defineix l'actiu com a "únic a la ciutat" per les seves condicions. No només perquè es tracta de sòl urbà residencial finalista, sinó perquè es pot desenvolupar sense les restriccions que des del 2018 condicionen pràcticament tota l'obra nova a la capital catalana. En paraules d'un responsable de la consultora: "És probablement l'últim solar d'aquestes característiques que veurà Barcelona durant molt de temps".

Districte d'Horta-Guinardó de Barcelona ciutat Google

El projecte preveu la construcció de 21 habitatges, 23 places d'aparcament per a cotxes i 4 places per a motos, sobre una edificabilitat de 2.206 m2. El preu per metre quadrat se situa, segons estimacions de mercat, al voltant dels 1.350 €/m2. En una ciutat amb el planejament cada cop més encotillat i amb marges cada cop més ajustats, el valor d'aquest actiu no rau només en les xifres, sinó en allò que representa: llibertat de desenvolupament en un entorn de regulació creixent.

Cronologia d'una norma polèmica: el 30 % d'HPO a Barcelona

L'obligació de reservar el 30 % de l'edificabilitat a habitatge protegit es va aprovar l'octubre del 2018, durant el primer mandat d'Ada Colau. La mesura, pionera a Espanya, buscava ampliar el parc d'habitatge assequible a una ciutat amb un fort desequilibri entre oferta i demanda.

Des de llavors, qualsevol nova promoció o rehabilitació integral de més de 600 m2 ha de destinar aquest percentatge a habitatge protegit. La mesura va generar un important descens en les sol·licituds de llicència, així com nombrosos recursos i crítiques des del sector privat, que la considera un fre a la inversió i al desenvolupament.

Durant aquests anys, la norma ha mantingut la vigència, però ha deixat escletxes. Projectes amb llicències anteriors o sòls amb ordenacions prèvies han pogut evitar complir-la, però aquests casos són cada cop més escassos. El solar que ara comercialitza CBRE és, precisament, un d'aquells actius escassíssims que s'han salvat del nou marc regulador.

I ara què? La proposta de Carme Trilla

Els primers mesos del 2024, Carme Trilla, presidenta de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge i figura clau a les polítiques d'habitatge públic a Catalunya, va presentar una proposta per ampliar i reforçar l'aplicació del 30 % d'HPO al conjunt de l'àrea metropolitana de Barcelona. L'objectiu: blindar la mesura, homogeneïtzar-la entre municipis i augmentar la producció d'habitatge assequible.

La iniciativa encara no ha estat aprovada, però està en fase de debat entre administracions i actors del sector. Mentrestant, els promotors alerten que, malgrat la bona intenció de la norma, ha tingut un impacte limitat: segons dades recopilades pel mateix Observatori, des del 2018 només s'han materialitzat unes 10 promocions amb aquest 30 % obligatori.

En aquest context, el solar a Horta-Guinardó es presenta com una rara avis, una excepció dins un mercat cada cop més regulat i on el marge de maniobra per al promotor privat és cada vegada més petit. El seu valor no resideix només en la ubicació o en l'edificabilitat, sinó en la llibertat operativa: la possibilitat de desenvolupar un projecte residencial sense haver de cedir part del producte final al règim protegit. I això, a Barcelona d'avui, és gairebé una anomalia.