Una joya sin el 30% de VPO: sale a la venta uno de los últimos suelos finalistas ‘libres’ en Barcelona

En una Barcelona donde cada m2 edificable se somete ya a la normativa que obliga a destinar el 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida, aún queda un último reducto que escapa a esa regla. Se trata de un solar residencial finalista en el distrito de Horta-Guinardó que acaba de salir al mercado por cerca de 3 millones de euros y que representa una auténtica joya urbanística: está exento del 30% de VPO y, además, ya cuenta con licencia de obras concedida. Una oportunidad que, según fuentes del sector, no volverá a repetirse.

CBRE, que tiene el mandato de venta en exclusiva, define el activo como “único en la ciudad” por sus condiciones. No solo por tratarse de suelo urbano residencial finalista, sino porque puede desarrollarse sin las restricciones que desde 2018 condicionan prácticamente toda la obra nueva en la capital catalana. En palabras de un responsable de la consultora: “Es probablemente el último solar de estas características que verá Barcelona durante mucho tiempo”.

Distrito de Horta-Guinardó de Barcelona ciudad Google

El proyecto contempla la construcción de 21 viviendas, 23 plazas de aparcamiento para coches y 4 plazas para motos, sobre una edificabilidad de 2.206 m2. El precio por metro cuadrado se sitúa, según estimaciones de mercado, en torno a los 1.350 €/m2. En una ciudad con el planeamiento cada vez más encorsetado y con márgenes cada vez más ajustados, el valor de este activo no está solo en sus cifras, sino en lo que representa: libertad de desarrollo en un entorno de creciente regulación.

Cronología de una norma polémica: el 30% de VPO en Barcelona

La obligación de reservar el 30% de la edificabilidad a vivienda protegida se aprobó en octubre de 2018, durante el primer mandato de Ada Colau. La medida, pionera en España, buscaba ampliar el parque de vivienda asequible en una ciudad con un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda.

Desde entonces, cualquier nueva promoción o rehabilitación integral de más de 600 m2 debe destinar ese porcentaje a vivienda protegida. La medida generó un importante descenso en las solicitudes de licencia, así como numerosos recursos y críticas desde el sector privado, que la considera un freno a la inversión y al desarrollo.

Durante estos años, la norma ha mantenido su vigencia, pero ha dejado resquicios. Proyectos con licencias anteriores o suelos con ordenaciones previas han podido escapar a su cumplimiento. Pero esos casos son cada vez más escasos. El solar que ahora comercializa CBRE es, precisamente, uno de esos escasísimos activos que se han salvado del nuevo marco regulatorio.

¿Y ahora qué? La propuesta de Carme Trilla

En los primeros meses de 2024, Carme Trilla, presidenta del Observatorio Metropolitano de la Vivienda y figura clave en las políticas de vivienda pública en Cataluña, presentó una propuesta para ampliar y reforzar la aplicación del 30% de VPO en el conjunto del área metropolitana de Barcelona. El objetivo: blindar la medida, homogeneizarla entre municipios y aumentar la producción de vivienda asequible.

La iniciativa todavía no ha sido aprobada, pero está en fase de debate entre administraciones y actores del sector. Mientras tanto, los promotores alertan de que, pese a la buena intención de la norma, su impacto ha sido limitado: según datos recopilados por el propio Observatorio, desde 2018 solo se han materializado unas 10 promociones con ese 30% obligatorio.

En este contexto, el solar en Horta-Guinardó se presenta como una rara avis, una excepción dentro de un mercado cada vez más regulado y donde el margen de maniobra para el promotor privado es cada vez menor. Su valor no reside solo en su ubicación o en su edificabilidad, sino en su libertad operativa: la posibilidad de desarrollar un proyecto residencial sin tener que ceder parte del producto final al régimen protegido. Y eso, en la Barcelona de hoy, es casi una anomalía.