Un dels dubtes més freqüents de la gent que vol vendre un habitatge és si es pot traspassar sense estar del tot pagat.
Davant d'aquesta situació, sorgeixen nombroses preguntes i consideracions importants. La presència d'una hipoteca afegeix una capa addicional de complexitat al procés de venda i planteja interrogants sobre la viabilitat de la transacció i els passos necessaris per dur-la a terme amb èxit.
T'expliquem si és possible vendre un pis amb una hipoteca vigent, com s'aborda aquest procés de la millor manera i els passos que cal seguir.
Es pot vendre una casa hipotecada?
Tot i que moltes vegades es compren cases que duren per a tota la vida, no sempre és així. Quan es contracta una hipoteca, es pot estar signant un préstec la devolució del qual es dilati en el temps i arribi fins i tot a 30 o 40 anys. Es tracta de períodes molt llargs i, com és lògic, la vida pot fer moltes voltes en aquest temps.
Vendre una casa amb hipoteca és possible i els motius pels quals es pot donar aquesta situació són molts: un canvi de feina, un canvi de localitat, una herència, un divorci, el naixement d'un nou fill... Totes aquestes situacions poden afavorir que vulguem canviar de casa i el fet que l'actual estigui hipotecada no suposa un problema.
Cancel·lar la hipoteca en el moment de la venda
Aquest és el millor dels contextos possibles. Tot i això, necessitem que el mercat immobiliari passi per un bon moment. Almenys, prou per rebre més diners dels que devem al banc per la casa. Si és possible optar per aquesta solució, els passos que cal seguir per cancel·lar la hipoteca a l'hora de vendre són els següents:
- Confirmar el preu de venda amb el comprador i assegurar-se que l'import que es rebrà és superior al que es deu al banc per la hipoteca.
- Anar al banc i sol·licitar el Certificat de deute pendent. Aquest document s'ha de presentar sempre que s'hagi de vendre un immoble hipotecat.
- Realitzar la signatura de la compravenda davant notari, per a la qual necessitarem presentar el Certificat de deute pendent.
- Quan el comprador ens hagi lliurat el xec pel preu de l'habitatge, hem d'acudir al banc i liquidar el deute pendent de la hipoteca. A més, el més habitual és que calgui pagar les comissions corresponents per la cancel·lació.
- Un cop s'hagi liquidat el deute amb els diners rebuts per la venda de la casa, rebrem els diners restants.
Vendre el pis per sota de la hipoteca
Tot i que vendre la casa per un preu superior al deute que hi ha amb el banc és l'opció més desitjable, no sempre és possible. El preu de les cases fluctua i pot ser que el preu que rebem no sigui suficient per liquidar el deute. Això no obstant, en aquesta situació també es pot produir la compravenda:
- El primer és confirmar que hi ha comprador per a l'immoble i que el preu de venda és inferior al que necessitem per poder tornar la totalitat del préstec hipotecari.
- Després caldrà acudir al banc i sol·licitar el Certificat de deute pendent. Aquí hem d'explicar la situació i la nostra intenció de tornar la part de la hipoteca que puguem cobrir amb els diners obtinguts per l'habitatge. Això és important de cara a modificar les condicions i naturalesa del deute que encara quedarà pendent amb el banc després de la venda, que passarà a ser un nou préstec.
- Quan s'executi la compravenda, el comprador atorgarà al venedor el xec pel preu de l'habitatge. En aquest cas, la totalitat de l'import ha d'anar destinada al pagament de la hipoteca.
- A partir d'aquest moment, el deute pendent per a la hipoteca passarà a reformular-se i es considerarà un nou préstec. Com a nou préstec, tindrà les seves condicions i clàusules, per la qual cosa és important revisar-les correctament. De fet, és molt probable que s'hagin de pagar les comissions per cancel·lar l'antiga hipoteca i les comissions d'obertura corresponent al nou préstec. De totes maneres, això dependrà de cada entitat bancària.
Subrogació d'hipoteca a una altra persona
A més de les opcions ja esmentades, també es pot optar per una subrogació al comprador. És a dir, canviar el titular de la hipoteca de l'habitatge perquè el comprador se'n faci càrrec:
- El primer serà confirmar amb el comprador que està disposat a fer-se càrrec de la hipoteca de l'habitatge i determinar les condicions en què es farà la compravenda i la subrogació de la hipoteca.
- Seguidament caldrà acudir al banc juntament amb el comprador. Cal explicar la situació i la intenció de dur a terme la subrogació.
- Aleshores, el banc en qüestió durà a terme un estudi del perfil del comprador per garantir que es tracta d'un perfil solvent i que es podrà fer càrrec del pagament de la hipoteca sense problemes.
- Si el banc no hi donés el vistiplau, hauríem de descartar aquesta opció. Això no obstant, si el banc ho accepta, es procedirà a la signatura de la subrogació de la hipoteca, és a dir, a la modificació del contracte que permet que el comprador passi a ser el nou titular. A partir d'aquell moment, el comprador serà el responsable de la hipoteca amb caràcter general.
Hipoteca pont, un préstec per canviar de casa
Una altra opció passa per sol·licitar una hipoteca pont. És recomanable quan es pretenen invertir els diners de la venda de la casa per comprar un nou habitatge. Tot i això, ambdues transaccions no sempre es poden dur a terme alhora.
En aquesta situació, la hipoteca pont pot ser una bona opció, ja que ens facilitarà el pagament de dues hipoteques per un preu menor al que pagaríem si haguéssim d'assumir el pagament de dues hipoteques per separat. Per optar per aquesta solució, els passos són els següents:
- El primer que hem de fer és sol·licitar al banc una nova hipoteca per comprar un altre habitatge. Alhora, explicarem que volem sol·licitar una hipoteca pont per facilitar el pagament de la hipoteca de la primera casa i també de la segona.
- El banc ha destudiar el cas i, si ho accepta, ens oferirà una hipoteca pont. En general, la hipoteca pont està subjecta a un temps determinat, que pot anar des de diversos mesos a diversos anys. Durant aquest temps, haurem de vendre el primer habitatge.
- Durant el temps en què el primer habitatge estigui a la venda, no pagarem dues hipoteques, sinó la hipoteca pont. És a dir, una quota mensual que serà més elevada que la que paguem només per la primera casa, però més petita que la que pagaríem si haguéssim de fer front a les dues hipoteques per separat, ja que, en la majoria dels casos, tenen carència de capital del 100 % del préstec o de la part corresponent a la primera garantia.
- A partir d'aquell moment, es liquida la hipoteca pont i passem a pagar només la segona hipoteca amb les quotes corresponents.
Despeses de la venda d'un habitatge amb hipoteca
Vendre una casa hipotecada suposa assumir una sèrie de despeses que varien segons el preu de venda, el valor del deute pendent i el tipus d'operació que es faci. Aquestes són les principals despeses que cal tenir en compte:
- Honoraris de la immobiliària: si es contracta una agència per gestionar la venda, s'han de pagar els honoraris corresponents, que sol dependre del preu de venda.
- Despeses de cancel·lació de la hipoteca: si es liquida el deute amb el banc, s'ha de pagar una comissió de cancel·lació anticipada, que sol ser del 0,5 o el 0,25 % del capital pendent, segons la data de la hipoteca. A més, cal sol·licitar un certificat de deute pendent i realitzar una cancel·lació registral, que comporten unes despeses notarials i registrals.
- Impostos: en vendre una casa, cal pagar l'impost de plusvàlua municipal, que grava l'increment del valor del sòl, i l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF), que grava el guany o la pèrdua patrimonial obtingut amb la venda. Aquests impostos depenen del valor de l'habitatge, del temps transcorregut des de la compra i de les circumstàncies personals del venedor.
Consulta les despeses que es paguen en vendre un habitatge.
Convé vendre la casa si no es pot fer front a la hipoteca?
Vendre la casa si no pots pagar la hipoteca pot ser una opció viable, però depèn de la situació particular i de les alternatives que tinguis. Abans de prendre aquesta decisió, és convenient que intentis negociar amb el banc una solució que et permeti conservar l'habitatge, com ara una moratòria, una carència o una ampliació del termini.
Si cap d'aquestes opcions no funciona, vendre la casa pot ser millor que deixar de pagar la hipoteca, ja que així evitaràs entrar en mora i patir les conseqüències legals i financeres que això implica.