Quan es ven un habitatge, toca pagar impostos i declarar els ingressos obtinguts a la Renda. Un dels tributs és la plusvàlua municipal, que grava l’increment del valor del sòl d’un immoble. Ara bé, cal abonar-la sempre? Qui està exempt de pagar la plusvàlua municipal? Resolem aquests i altres dubtes sobre el tema.
Què és l’impost de plusvàlua municipal?
Es coneix com a plusvàlua municipal, però el terme jurídic és "Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Béns de Naturalesa Urbana (IIVTNU)". Fa referència a un impost de caràcter municipal (és a dir, cal abonar-se a l'ajuntament on es trobi l'immoble, ja sigui un local, garatge, traster o habitatge), com a conseqüència d'una transmissió.
En el cas dels immobles o els habitatges, aquest impost grava l'increment del valor que hagi experimentat un terreny urbà amb el pas del temps. Com més anys, més percentatge caldrà pagar. En resum, és la diferència positiva entre el valor d'adquisició i el valor de venda d'un immoble.
Qui ha de pagar la plusvàlua municipal?
Un cop conegut el terme, toca saber qui paga la plusvàlua municipal a les transaccions d'habitatge o immobles. Aquest tribut es distribueix de la manera següent:
- A les compravendes, és el venedor de l'habitatge el que paga la plusvàlua municipal.
- A les donacions, és la persona que rep la donació qui la paga.
- A les herències, els hereus paguen la plusvàlua.
Però quant de temps hi ha per pagar la plusvàlua municipal? La resposta és que depenent de la manera com s'hagi transmès l'habitatge, el termini canvia. Això sí, sempre s'haurà de pagar a l'ajuntament on s'ubiqui l'immoble. Vegem tots els escenaris:
- En les compravendes o donacions, el termini és de 30 dies hàbils.
- A les herències, es paga durant els primers sis mesos des de la mort del propietari de l'immoble. Es pot prorrogar sis mesos més si s'avisa i es compleix el termini.
Com es calcula la plusvàlua municipal?
Des de l'aprovació del reial decret que va modificar la plusvàlua, per calcular la quantitat que s'ha de pagar a la base imposable s’hi aplica l'impost municipal, que depèn de cada municipi.
El reial decret llei estableix dos mètodes per al càlcul de la base imposable de l'impost: l'objectiu i el mètode real. Tens tota la informació de com es calcula la plusvàlua municipal aquí.
Què es té en compte a l'impost de plusvàlua municipal?
Per calcular-lo, es tenen en compte diversos factors que determinen si hi ha hagut un augment en el valor d'una propietat i, per tant, quant s'ha de pagar. Per això, es revisen diverses dades a través de la referència cadastral, com ara:
- La data en què es va adquirir la propietat i la data en què es va vendre.
- El nombre d'anys que ha transcorregut entre l'adquisició i la venda de la propietat.
- El valor cadastral del terreny on es troba la propietat.
- La revaloració que ha experimentat el terreny mentre se n'ha estat el propietari.
- Un coeficient que cada ajuntament determina i que cal aplicar al resultat final del càlcul de la plusvàlua.
- El valor dadquisició i el de transmissió de la propietat.
- Les possibles bonificacions o exempcions que es poden aplicar sobre l'impost.
- El percentatge del valor cadastral del terreny.
Qui està exempt de pagar la plusvàlua municipal
Quan s'està exempt de pagar la plusvàlua municipal? La resposta depèn del cas, però hi ha certs escenaris on no caldrà pagar l'impost de plusvàlua municipal:
- Si no hi ha guany patrimonial amb la venda de l'immoble
Des del 10 de novembre del 2021, ja no s'ha de pagar la plusvàlua municipal si s'ha venut la casa amb pèrdues. L'octubre del 2021, el Tribunal Constitucional va declarar nul l'antic mètode de càlcul perquè va considerar que anava en contra del principi de capacitat econòmica per exigir el pagament de l'impost quan s'havia venut amb pèrdues o sense cap guany.
- Quan el terreny no ha pujat de valor
Quan el terreny sobre el qual està edificat l'immoble no ha augmentat de valor des del moment en què es va adquirir, no cal pagar plusvàlua municipal.
- Per la transmissió d'immobles entre cònjuges
Quan un dels cònjuges lliura la propietat a la seva parella com a compensació per béns compartits o en benefici dels fills, en compliment d'una decisió judicial.
- A la venda d'immobles declarats d'interès cultural
Si l’immoble s’ha declarat d’interès cultural, no caldrà pagar aquest impost. Per això, els propietaris han d'haver acreditat la realització de les obres necessàries per a la conservació o millora de l'immoble en qüestió.
- Transmissió de propietats que pertanyen a entitats estatals o benèfiques
Estan exemptes de la plusvàlua municipal totes aquelles transmissions realitzades per l'Estat, les comunitats autònomes, les entitats gestores de la Seguretat Social i la Creu Roja Espanyola, entre d'altres.
- Terrenys rústics a efectes de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI)
- Transmissió per dació en pagament
Si una persona física transmet el seu habitatge habitual com a dació en pagament per a la cancel·lació de deutes garantits amb hipoteca, no haurà de pagar la plusvàlua municipal.
Què passa si no puc pagar la plusvàlua municipal?
Si no pagues la plusvàlua, l'ajuntament continuarà podent exigir-lo i aplicar interessos de demora. Concretament, aquests interessos pugen a:
Durant els tres primers mesos | 5% |
Entre els tres i els sis mesos següents | 10% |
Entre els sis i els 12 següents | 15% |
Després d'un any | 20% |
Un pis de més de 20 anys paga plusvàlua municipal?
Sí, s'ha de pagar plusvàlua municipal si s'han obtingut beneficis amb la venda de l'immoble. El pagament de la plusvàlua no depèn del nombre d'anys que se n'hagi estat propietari. Ara bé, l'Agència Tributària estableix que 20 anys és el termini màxim de generació per al càlcul de la plusvàlua; a partir d'aquí no pot continuar pujant. És a dir, es liquidaran 20 anys d'increment, encara que s’hagi estat propietari del pis durant més temps.
Tot i això, cal recordar que no caldrà pagar plusvàlua municipal si el valor actual de l'habitatge és igual o inferior al que tenia quan es va adquirir; és a dir, si no hi ha hagut guany patrimonial, que és una de les principals exempcions en el pagament del tribut.
Tot i que no cal pagar aquest impost, en aquests casos, s'haurà de comunicar la transmissió realitzada i adjuntar l'escriptura de transmissió i adquisició que acrediti que no s'ha produït l'increment de valor.