Catalunya aprova una nova regulació dels pisos turístics amb més restriccions i exigències

La Generalitat de Catalunya ja ha donat llum verda a la nova regulació dels pisos turístics, una normativa que s'està gestant des de l'estiu passat i que, a grans trets, porta més restriccions i exigències al mercat.

El decret llei que va aprovar el govern català el 7 de novembre passat busca "regular els habitatges d'ús turístic mitjançant l'obtenció d'una llicència urbanística prèvia i d'una autorització turística en un total de 262 municipis" de Catalunya, segons el comunicat oficial.

En aquestes localitats, segons la Generalitat, presenten problemes d'accés a un habitatge permanent o que ja tenen més de 5 pisos turístics per cada 100 habitants, o que compleixen tots dos requisits”. En tots aquests, els ajuntaments “no podran atorgar llicències d'obertura de pisos turístics fins que adaptin el seu planejament urbanístic al nou decret llei."

>> Consulta aquí el decret Llei 3/2023 íntegre

Segons ha explicat la consellera de Territori, Ester Capella i Farré, "l’objectiu prioritari del govern és que l’habitatge es converteixi en un dret fonamental. Utilitzarem totes les eines que tenim a l’abast per garantir l’ús social de l’habitatge". I ha recordat que "Catalunya té competències exclusives en matèria d’habitatge, urbanisme i consum, i nosaltres les volem exercir totes, totes al servei de garantir drets de ciutadans i per construir el dret fonamental que ha de ser l’accés a l’habitatge".

La consellera de Territori ha recalcat que "l’aparició del fenomen dels pisos d’ús turístic és una de les causes de la disminució del nombre d’habitatges que es lloguen com a allotjament permanent", cosa que "dificulta l’accés de les persones i famílies a una llar habitual en un moment de creixement de la demanda de lloguer i en un context d'increment de la població catalana”. Per això el govern hagi decidit aprovar una nova regulació i ha modificat el text refós de la llei d'urbanisme.

Els municipis afectats

Els canvis afecten els 140 municipis considerats com a mercat tens, segons la Generalitat, on es preveu aplicar el límit a les rendes de la llei d'habitatge, a més dels municipis on hi ha més de cinc pisos turístics per cada 100 habitants.

En aquests casos, afegeix l'executiu autonòmic, "els ajuntaments hauran de modificar el seu planejament urbanístic per permetre expressament la compatibilitat de l'ús turístic amb el d'habitatge. Això només serà possible si alhora també poden justificar que disposen de prou sòl per a habitatges destinats al domicili habitual i permanent de la població resident. I, en qualsevol cas, podran atorgar-se com a màxim 10 llicències de pisos turístics per cada 100 habitants en aquests 262 municipis".

Noves llicències per als pisos turístics existents

Una altra de les claus de la nova normativa és que els pisos turístics existents i degudament habilitats als 262 municipis on s'aplicarà el canvi regulatori hauran de renovar les seves llicències per poder operar de manera legal. Els titulars disposaran d’un marge de cinc anys per demanar la nova llicència urbanística, a partir des de lentrada en vigor del decret llei, o hauran de cessar l’activitat. 

Per tant, es compleix la premissa que es podrien revocar les llicències de milers de pisos turístics, com preveia la proposició de llei que va registrar En Comú Podem el maig, batejada com a Proposició de llei de regulació de l'ús turístic dels habitatges, que va ser admesa pel Parlament i havia de sotmetre's a votació.

Els càlculs oficials apunten que aquesta obligació d'obtenir la nova llicència afectarà un total de 95.094 pisos existents als 262 municipis afectats.

Un decret ideològic i sense cabuda jurídica

Els Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Catalunya han advertit que els principis del decret anunciat per la Generalitat per regular els pisos turístics tenen "un caràcter ideològic i no tenen cabuda en la realitat econòmica i jurídica del país". També avisen que "no hi ha cap garantia que els habitatges que deixin de destinar-se a ús turístic passin al lloguer de llarga durada".

El text que ha anunciat la Generalitat estableix que a 262 municipis no hi podrà haver més de 10 apartaments turístics per cada 100 habitants: segons els API, això obligarà a tancar 28.000 a 47 municipis en un màxim de cinc anys.

"Hi ha municipis del llistat de la Generalitat com Alp, Begur, Cadaqués, Espot, Palafrugell, Pals o Salou, entre d'altres, en què és absurd pensar que el problema es resoldrà amb aquest decret", expliquen.

"Atesa la inestabilitat jurídica en què estem immersos", el més probable és que la majoria dels propietaris optin per posar els seus habitatges a la venda i deixin fora del mercat aquesta part de la demanda que avui no té capital suficient per comprar i només pot accedir al mercat mitjançant el lloguer.

Subratllen que Catalunya i tot Espanya són llocs el principal motor econòmic dels quals és el sector de serveis i l'economia dels quals està enfocada al turisme, "raó per la qual Barcelona i Madrid estan entre les ciutats més visitades del món en la gran majoria de rànquings del sector turístic ".

Segons el despatx d’advocats Círculo Legal, es tracta d’una mesura intervencionista. “Aquest decret llei, com gairebé tota la normativa actual, busca regular el mercat immobiliari i evitar els efectes negatius que ha provocat la llei pel dret a l'habitatge sobreregulant els altres usos que poden tenir els immobles. Per tot això, ens trobem novament que els poders públics busquen intervenir en comptes de facilitar solucions perquè hi hagi un millor accés a l'habitatge per a tothom”, afirma Arantxa Goenaga, sòcia i advocada de Círculo Legal Barcelona.

Segons aquesta nova normativa, els ajuntaments podran ampliar els requisits que s'estableixen per poder tenir aquesta activitat, amb la condició afegida que s'ha d'obtenir una llicència urbanística. En aquest sentit, la lletrada recalca que “obliguen aquests pisos a complir nous requisits en comptes de destinar fons públics a millorar el parc immobiliari, una legislació intervencionista en comptes d'afavoridora de polítiques socials”.

És precipitada, irresponsable i contrària a dret, segons el sector

La Federació Catalana d’Apartaments Turístics (FEDERATUR) i l’Associació d’Apartaments Turístics de Barcelona (APARTUR) qualifiquen d’irresponsable el decret llei per regular els pisos turístics. El sector alça la veu contra una modificació de la llei, que consideren "precipitada, contrària a dret i de nul·la efectivitat" i per a la qual no s'ha tingut en compte l'opinió del sector.

Per això, les patronals reclamen una comissió d'experts al Parlament que permeti un diagnòstic acurat de la realitat del sector abans de tirar endavant cap llei.

La nova regulació pot suposar eliminar el 40 % de l'oferta d'allotjament reglat català en un període de 5 anys. Unes dades que equivalen al 2,94 % del PIB turístic del país i al 80 % dels habitatges turístics a tot Catalunya. També es perdrien 25.000 llocs de feina i uns 3.000 milions d’euros, que és l’impacte econòmic directe del sector. "Això sense tenir en compte l’impacte de l’activitat en comerços i restauració", puntualitza David Riba, president de FEDERATUR.

El sector afirma que s’està davant d’una expropiació encoberta i que "la Generalitat hauria d’afrontar les reclamacions d’indemnització que podrien exigir fins a 80.000 famílies catalanes propietàries d’habitatges turístics, les llicències de les quals ara es pretén expropiar i que els experts consultats xifren en centenars de milions d'euros”.

Les patronals catalanes de pisos turístics també critiquen la manca de fonament i anàlisi prèvia a aquesta proposta. "No s'han aportat estudis, ni dades ni informes sobre l'impacte de l'activitat dels habitatges turístics a Catalunya", afirmen. I insisteixen que únicament respon a l'objectiu de fer veure a l'opinió pública que s'estan prenent mesures per resoldre el creixent problema de l'accés a l'habitatge. ús turístic respecte del total del parc d'habitatges català".

A Catalunya els habitatges turístics estan ubicats principalment a les províncies de Barcelona, Girona i Tarragona, cosa que representa tot just el 2,5 % del parc residencial de tota la comunitat autònoma. En el cas de Barcelona, el pes encara és més baix (un 1,14 % del parc, amb 9.470 habitatges d'ús turístic sobre els 827.000 habitatges totals). Tot i això, des d'Apartur asseguren que els apartaments turístics generen el 6 % del PIB de Catalunya. "És molta ocupació, molta activitat i molts serveis socials que es paguen amb els impostos que es recapten", segons Enrique Alcántara-García, president d'APARTUR.

L’associació calcula que, només a la capital catalana, cada pis turístic genera més de 1.500 euros en impostos al mes, i que empreses de diferent tipus treballen de manera directa al sector: gestores d'apartaments, empreses de reformes i manteniment, decoradors, empreses de programari, bugaderies, empreses de serveis de neteja…

Des de les principals associacions també recorden que els habitatges turístics suposen el 46 % de l'oferta d'allotjaments de vacances, amb més de mig milió de places, i que aquestes xifres s'han aconseguit gràcies a l'elevada demanda, en què cada cop pesen més els perfils joves, les famílies i els més grans de 65 anys.

Així ho manifestava també un estudi recent de Fevitur, la patronal del sector a Espanya, que xifrava en més de 20.000 milions d'euros l'aportació econòmica dels habitatges de vacances al conjunt del país durant el 2022, si es té en compte la despesa en allotjament i en altres com la restauració, les compres o el lleure.

Des de la Federació Catalana d'Apartaments Turístics (FEDERATUR) lamenten que, malgrat tot això, aquest sector estigui al focus de les propostes polítiques. “Ens estan fent servir per a alguna cosa que no serveix. Hi ha una crisi d'habitatge, però atribuir-nos el problema no sortirà bé. Cal tenir en compte les preferències dels usuaris. Som una opció real que ha d'existir al mercat”, conclou el president de FEDERATUR.