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¿qué opinan los expertos sobre el aumento de las provisiones a los activos inmobiliarios?

Viernes, 3 Febrero, 2012 - 08:54

el ministro de economía, luis de guindos, ha desgranado la nueva reforma del sistema financiero que obligará a bancos y cajas a provisionar más sus activos inmobiliarios para que bajen los pisos y así darles salida en el mercado. las reacciones de los expertos no se han hecho esperar. en líneas generales, dan el visto bueno, si bien algún experto financiero alerta de que aunque los bancos bajen los precios de la vivienda, si no hay financiación volvemos al problema inicial seguir leyendo

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en 2012 continuará la venta forzada de hoteles por la crisis

Jueves, 26 Enero, 2012 - 13:21

la restricción crediticia, la incertidumbre económica y la debilidad del consumo interno están afectando cada vez más al sector hotelero en españa. aunque en 2011 aumentó la venta de hoteles con respecto al año anterior, según la consultora irea, lo cierto es que cada vez se producen más ventas forzadas de hoteles con el fin de obtener liquidez. para este año se espera una mejora de la demanda de hoteles de vacaciones seguir leyendo

2012 debería ser el comienzo de una revolución en las anquilosadas estructuras de la economía

Miércoles, 25 Enero, 2012 - 09:01

en los últimos años nos hemos convertido en gestores de problemas ajenos, de los que es imposible desentenderse en lo personal, que nos afectan en nuestro ánimo y llegan a abrumarnos en situaciones límite. esos problemas no van a desaparecer, probablemente se vayan agravando y muten hacia situaciones insostenibles, en muchos casos, liquidaciones patrimoniales, dramas personales… seguir leyendo

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las pérdidas de los bancos en 'el ladrillo' las pagaremos todos, según echavarren

Viernes, 2 Diciembre, 2011 - 09:43

mikel echavarren, consejero delegado de irea, expresa sus temores sobre la creación de un banco malo que aglutine los activos inmobiliarios problemáticos de las entidades financieras. estima que este vehículo es necesario pero le preocupa saber a qué precio se van a valorar los activos que se "vendan" al banco malo. en su opinión, todo apunta a que las pérdidas por la venta de los activos como suelo o pisos las vamos a pagar todos seguir leyendo

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razones por las que los bancos tardan en vender sus paquetes de inmuebles a los 'fondos buitre'

Viernes, 25 Noviembre, 2011 - 09:40

desde que el banco de españa (bde) obligara a bancos y cajas en mayo de 2010 a remodelar la forma de afrontar las provisiones y garantías de los créditos morosos, las entidades financieras, como banco santander, se han puesto manos a la obra para dar salida a sus activos inmobiliarios en paquetes. hay inversores institucionales interesados en estos paquetes pero aún no se han cerrado grandes operaciones de compraventa y no es sólo cuestión de precio (que también). los expertos consultados por idealista news aseguran que se debe además a la falta de cintura de la banca y a la incompleta reestructuración financiera de las entidades seguir leyendo

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la compleja gestión de los riesgos inmobiliarios de la banca

Viernes, 25 Noviembre, 2011 - 08:58

las entidades financieras afrontan la extensión de la crisis con una problemática muy compleja de gestión de sus riesgos inmobiliarios, centrados en los activos adjudicados, en la elevada probabilidad de adjudicación de las garantías de sus préstamos vivos en este sector y los riesgos corporativos y financieros de sus participadas inmobiliarias seguir leyendo

irea: aciertos y errores de bulto en nuestras previsiones

Lunes, 31 Octubre, 2011 - 08:02

En pocos sectores como en el inmobiliario se efectúan previsiones permanentes sobre su evolución futura. En cada publicación de estadísticas de todo tipo, se aprovecha para solicitar la opinión sobre su aplicación a los próximos meses a determinadas personas que, en opinión de los periodistas, tienen algo que decir. Estos vaticinios se unen a los efectuados en foros de debate, blogs, artículos y opiniones de todo tipo. Estas opiniones suelen originar intensos debates en blogs, organizados o no, que no suelen dejar títere con cabeza seguir leyendo

irea: "si nadie hace nada, volveremos a tener otro boom inmobiliario dentro de 15 años y otra crisis"

Miércoles, 26 Octubre, 2011 - 08:23

mikel echavarren, consejero delegado de la consultora irea, asegura que el sector inmobiliario de hoy en día está muerto, por lo que pide que se haga algo para mejorar porque si no, augura un nuevo boom inmobiliario dentro de 15 años y después, otra crisis. critica al ministerio de vivienda y también al gobierno y al banco de españa por no controlar el riesgo inmobiliario seguir leyendo

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errores evitables en la refinanciación de las inmobiliarias

Miércoles, 5 Octubre, 2011 - 07:50

En nuestra experiencia como asesores en procesos de reestructuración de deuda financiera, hemos podido constatar cómo actúan unos agentes y otros, entidades y empresas, según la situación de partida en la que se desarrollan las negociaciones seguir leyendo

salvar lo salvable

Miércoles, 28 Septiembre, 2011 - 06:55

Comenzamos el último tramo del año 2011 bajo un entorno de general desánimo y pesimismo que, en el sector inmobiliario, se acentúa hasta límites insospechados. Llevamos cuatro años de crisis desde el estallido de las hipotecas subprime en agosto de 2007 y para las empresas supervivientes no hay perspectivas cercanas de que esta situación mejore seguir leyendo

no pidamos lo imposible

Lunes, 18 Julio, 2011 - 08:18

hace más de 70 años, el 13 de mayo de 1940, winston churchill (primer ministro británico) se presentó ante la cámara de los comunes y pronunció aquellas palabras que pasaron a la posteridad "no tengo nada más que ofrecer que sangre, esfuerzo, lágrimas y sudor". ante una causa común y en una de las fases preliminares de una de las grandes batallas de la historia churchill reclamaba la ayuda de todas las personas diciendo "venid, pues, y vayamos juntos adelante con nuestras fuerzas unidas" seguir leyendo

el que esté libre de pecado…

Lunes, 11 Julio, 2011 - 08:07

Desde el Gobierno se están lanzando mensajes de culpabilidad al sector financiero y a sus directivos por la falta de prudencia en el otorgamiento de préstamos al mercado inmobiliario antes del inicio de la crisis. Es un mensaje que responde a una estrategia política de aproximarse a los particulares/votantes damnificados por los efectos de la crisis financiera actual en consonancia con los argumentos del movimiento del 15-M seguir leyendo

quo vadis, vivienda? agárrense que vienen curvas inmobiliarias...

Miércoles, 6 Julio, 2011 - 08:11

idealista.com [empresa editora de este portal] celebró el pasado 21 de junio la tercera edición de los desayunos de trabajo "quo vadis, vivienda?" (adónde vas vivienda). en esta ocasión, el evento agrupó a profesionales del sector inmobiliario (asesores financieros, vendedores, tasadores, economistas, brokers hipotecarios) con periodistas que desarrollan su labor en la sección de vivienda en medios de reconocido prestigio a nivel nacional e internacional seguir leyendo

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¿cómo afectará a la vivienda la subida de tipos? 10 expertos opinan

Jueves, 7 Abril, 2011 - 12:45

el banco central europeo (bce) ha resuelto la incógnita y finalmente ha subido los tipos de interés 25 puntos básicos, hasta el 1,25%. Una de las incógnitas que se abre ahora es qué pasará en el mercado de la vivienda tras esta subida, que sobretodo supone un cambio de tendencia por ser el primer repunte en casi tres años. la mayoría de los expertos estima que no tendrá un efecto importante e inmediato en el mercado de la vivienda porque el euribor ya ha recogido esta subida y alguna más, pero sí creen que hará más restrictivo el acceso al crédito, algo que sí puede presionar a la baja más los precios en el medio plazoluis de guindos, ex secretario de estado de economía y director del centro de investigación financiera de pricewaterhousecoopers e ie business school, considera que el efecto de la subida de tipos será negativa pero no tanto como para temer una hecatombe. “el euribor ya está recogiendo esa posible subida y alguna más”, apunta, para añadir que cuando esta subida se traslade a la hipoteca, supondrá una merma en la renta disponible de las familias españolas de unos 7.000 millones de euros y esto restará crecimiento a la economía españolaen su opinión, el problema del mercado inmobiliario está en la nueva financiación para comprar vivienda, que es escasa y con diferenciales elevados. “se acabaron los diferenciales del 0,5% o 0,75%, con lo que la posible subida de tipos tampoco va a tener un efecto muy perjudicial” señala, aunque reconoce que “será un factor adicional para presionar a la baja al precio de la vivienda”jaime álvarez, director de la revista pública subasta y catedrático interino de economía financiera en la universidad complutense, también estima que la subida de tipos no tendrá un efecto directo inmediato en las familias, porque el euribor ya venía anticipando este aumento. sin embargo, a nivel social, precisa, el hecho de que se le dé bombo puede frenar el impulso comprador de pisos que pueda haber en estos momentos”. en cualquier caso, el experto también piensa que el quid de la cuestión es facilitar el crédito para comprar una vivienda, lo que considera no se está haciendo, sino todo lo contrario. “las condiciones hipotecarias son brutales respecto a la situación de los últimos años y esto es lo que hundirá los precios de la vivienda porque tiene un efecto directo sobre la demanda”. recuerda que para adquirir una casa hay que tener ahorrado el 20% más el 10% de gastos de adquisición más las posibles reformas, algo que con la situación económica actual es prácticamente “inviable”álvarez estima que la subida de tipos junto con el incremento de los diferenciales de las hipotecas, el aumento del desempleo, la reducción del ahorro y de la renta disponible, más el aumento de la inflación, del stock de inmuebles y la ausencia de incentivos fiscales, entre otros factores, presionarán a la baja el precio de los inmuebleshay expertos que minimizan el efecto subida del euribor, como es el caso de mikel echavarren, consejero delegado de la consultora inmobiliaria irea. asegura que la subida de tipos es una mala noticia para la economía española en general pero que el impacto real no será muy importante “ya que el mercado financiero ha trasladado desde hace tiempo las expectativas de subidas de tipos a sus intereses y tendrá más repercusión por el impacto que pueda tener la sensación de cambio de tendencia ya que no será la última subida”. “es una mala noticia pero no un desastre mayor que el que estamos viendo”, apuntaotros analistas como pedro cubillo, de la firma m&g valores, parten de la base de que las posibles subidas de tipos no van a ser muy fuertes. “la mayor parte del ajuste para contrarrestar las subidas se hará contra el diferencial del euribor que ya se está aplicando a las hipotecas actuales, es decir, pasarán a cobrar euribor más un diferencial algo más bajo. es posible que futuras subidas a niveles del 3% puedan comenzar a afectar pero no creo que los primeros movimientos, partiendo de que los tipos están al 1%, lo hagan. luis corral, consejero delegado de la inmobiliaria foro consultores, también señala que todo dependerá de la cuantía de la subida de tipos futura. “si es moderada, el efecto es más psicológico que real, no debería afectar al mercado pues es una situación que ya estamos viviendo. otra cosa es que se quiera magnificar y se convierta en una cámara de resonancia que frene la demanda” apuntaen este mismo sentido, miguel córdoba, profesor agregado de economía financiera de la universidad ceu-san pablo y director financiero de kiluva group, apunta que la subida de tipos no es “ninguna novedad”. recuerda que tenemos los tipos más bajos de la historia, por lo que en estos momentos sólo pueden subir. “la subida va a ser moderada, pero no será la última, por lo que cualquier persona que desee comprar casa, debe pensar en hacer una de estas dos cosas: contratar la hipoteca a un tipo fijo, en torno al 4,5%, o bien dejar un colchón en su renta disponible con el que poder enjugar las posibles futuras subidas de interés” aconsejapero no todos los expertos piensan igual: la subida de tipos afectará a la viviendafernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, hace hincapié en el cambio de estrategia del bce. "se acabaron los tipos bajos y podemos estar frente al inicio de una tendencia alcista. aún no sabemos a qué velocidad irán añadiéndose más cuartos de puntos porcentuales  al que acaba de subir pero todo indica que la prioridad del bce no van a ser los países periféricos. esta subida no sólo encarece las hipotecas ya concedidas, sino las que se estén negociando actualmente y dificulta un poco más la venta de viviendas a los precios actuales" comenta seguir leyendo

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los expertos estiman que la recapitalización de las cajas hará de flotador a los precios de la vivienda

Miércoles, 2 Febrero, 2011 - 11:57

moncloa y el banco de españa apuestan por acelerar la conversión de todas las cajas de ahorros en bancos y acometer su recapitalización con el fin de tranquilizar a los mercados. sin embargo, ¿afectará esta reconversión al mercado de la vivienda? los expertos estiman que esta operación ayudará a mantener los precios de la vivienda porque es un balón de oxígeno para las entidades la ministra de economía elena salgado presentó la semana pasada el "plan de fortalecimiento del sector financiero", un nuevo paso en la reestructuración del sector financiero que pasará por una mayor exigencia de capital para todas las entidades y la transformación en bancos de aquellas cajas de ahorros que necesiten dinero público. aquellas entidades que no consigan capitalizarse hasta septiembre de este año recibirán una inyección de capital del fondo de reestructuración ordenada bancaria (frob) a cambio de una nacionalización “temporal” que tendrá un límite máximo de cinco añosel instituto juan de mariana asegura que si el gobierno continúa refinanciando y recapitalizando las cajas de ahorros, “estas entidades no sentirán ninguna presión para liquidar su stock de viviendas y poner fin a esta dinámica. la ayuda pública para aquellas cajas que sean incapaces de captar capital en los mercados sólo retrasará la necesaria liquidación y el ajuste de precios de la vivienda”, sentenciano es la única firma que opina así. jaime álvarez, director de la revista "pública subasta" y doctor en economía financiera en la universidad complutense de madrid, considera que la intervención pública ayudará a mantener el precio de la vivienda “dado que las prisas por vender no serán muchas”. sin embargo, álvarez añade que “quizás estamos sobreponderando el efecto de las carteras de inmuebles en la banca porque lo que más hay que tener en cuenta es el bajo nivel de los tipos de interés que ayuda a que las entidades puedan mantener sujetas las carteras"luis corral, consejero delegado de foro consultores, estima que con la recapitalización de las nuevas entidades habrá una mayor depuración y “esto supondrá un mayor producto inmobiliario en el mercado. incluso, en sitios concretos donde se dé una mayor competencia interbancaria, pueden producirse bajadas puntuales de precios”. el experto también recalca que la recapitalización de la entidad financiera facilitará el acceso a las hipotecas, “uno de los principales problemas para la reactivación del mercado inmobiliario”por último, mikel echavarren, consejero delegado de irea, considera que los cambios no afectarán a la actitud de las entidades financieras frente a la venta de las viviendas en el mercado. "lo que sí va a afectar es en su actitud frente a las refinanciaciones y a las compras de activos para cancelar los créditos de los promotores. hasta septiembre van a tratar de minimizar el impacto de cualquiera de sus decisiones de refinanciación, compra o venta en sus fondos propios por lo que otorgarán más plazos de refinanciación antes que comprar", apunta¿el ajuste de precios acelerará la recuperación económica?el instituto juan de mariana considera “por desgracia” que sin un ajuste en el precio de la vivienda, será mucho más difícil para el resto de la economía encarar la recuperación. en cambio, mikel echavarren estima que los precios de la vivienda son independientes de la recuperación de la economía. “para arrancar la economía necesita crédito, que no se dará mientras no se deshagan las entidades financieras de las carteras tremendas de suelo con que se están quedando”, por tanto “el problema no es la vivienda, sino la iliquidez del suelo”en esta misma línea se mantienen luis corral y jaime álvarez. el primero cree que no se trata tanto del ajuste de precios, si no de un problema de financiación, pues “el ajuste ya se está produciendo”. álvarez insiste en que hay que incentivar el crédito para recuperar la demanda de inmuebles y por esta vía conseguir una recuperación del empleo y la economía”los expertos coinciden en afirmar que la ayuda pública es necesaria y lógica pero hacen hincapié en que el gobierno tendrá que ser discriminante en las ayudas además de exigir ciertas obligaciones a las entidades y sus gestores. al consejero delegado de irea no le parece correcto que sean ayudas sin contrapartida, “más allá de los costes financieros. si se otorga liquidez y apoyo, debe ser a costa de conseguir otros efectos, como mayor eficiencia de sus estructuras o el comportamiento ético ante los deudores”, sentencia seguir leyendo

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quo vadis, vivienda? 10 conclusiones del ll coloquio inmobiliario de idealista.com

Martes, 16 Noviembre, 2010 - 08:07

idealista.com [empresa editora de este portal] celebró el pasado jueves 11 de noviembre una segunda edición del desayuno de trabajo denominado "quo vadis, vivienda?" (¿adónde vas vivienda?). a la cita acudieron diversos perfiles como profesionales del mercado inmobiliario (asesores financieros, comercializadores de viviendas para bancos, consultores inmobiliarios y brokers hipotecarios) y periodistas/bloggers de perfil económico-financiero. la mesa se completó con diversos integrantes de idealista.com y todos compartieron sus ideas sobre qué deparará para el mercado inmobiliario 2011, que sin duda será un año muy importanteel próximo ejercicio será uno de los más inciertos de los últimos años para el sector inmobiliario. el tono mayoritario de la mesa fue de desconfianza respecto a lo que se avecina para los próximos meses. entre los motivos y las consecuencias se señalaron:1) los bancos y cajas van a tener más pisosel inventario de pisos de bancos, lejos de bajar, subirá, ya que además de los problemas como el paro, muchas entidades se enfrentan en 2011 al fin de las refinanciaciones que hicieron a algunos promotores y les llegarán más viviendas. por estos motivos y por los cambios de la política de provisiones del banco de españa, los bancos deberán afrontar más gastos por tener sus viviendasconsecuencia: el precio de la vivienda bajará y muchas entidades serán agresivas en sus precios para reducir su stock2) la situación de muchas entidades es delicadala banca está en un dilema: o bien preserva los fondos propios intentando no sacarse de encima activos inmobiliarios con pérdidas o bien genera liquidez vendiendo con rebajas. de momento la mayoría de entidades han optado por la primera opción ya que hasta ahora les ha sido fácil generar liquidez (vía captación de depósitos o financiación barata del bce). para algunas entidades, que se han dado cuenta de que probablemente es mejor sacar ahora la mayor parte de activos que tienen en balance que seguir esperando y aplazando el problema, la situación puede empezar a cambiarconsecuencia: el mercado de pisos de bancos puede partirse en dos. los bancos y cajas en mejor situación financiera podrán rebajar más los precios y ser más baratos, pero habrá otros que no podrán y serán caros3) escaso acceso al créditola banca se está empezando a dar cuenta de que los activos inmobiliarios “están vivos” y "piden comer" (las promociones se deterioran con el paso del tiempo, hay vandalismo, se cobran impuestos y hay que hacer provisiones). en resumen, se requieren recursos para mantenerlas. además, hay pérdidas inmobiliarias aún ocultas en los balances de los bancos que irán saliendo con el paso del tiempoconsecuencia: estos problemas seguirán limitando la capacidad de la banca de dar crédito y el que lo hagan no será barato4) cambio generacional a compradores sin ahorroslos formadores de hogares actuales deberían ser parejas jóvenes, pero dicho segmento de la población está en muchos casos sin ahorros y/o con un trabajo precario. el fin del baby boom como formadores de hogares también provoca que cada vez lleguen a la edad de comprar casa hijos únicos, que a medio plazo heredarán una o varias casas. además, están viviendo el derrumbe de una burbuja inmobiliaria, por lo que su predisposición a comprar casa no es tan imperiosa como en generaciones pasadas, viendo con mejores ojos que otras el alquilerconsecuencia: mucha gente se está presentando a comprar casa sin ahorros e incluso con créditos (coches, vacaciones...) sin terminar de pagar. para comprar, estos perfiles necesitan una financiación del 100%, que en condiciones normales no es viable. actualmente sólo encontrarían salida pisos de bancos y cajas5) recorte a la desgravaciónquien compre casa a partir del 1 de enero de 2011 ya dependerá de sus ingresos para tener acceso a las desgravaciones o no. se trata de un cambio importante y que rompe con toda una tradición en el sectorconsecuencia: parece que durante los primeros meses del año la desgravación afectará a la baja a la venta de viviendas, pero, pasado el primer shock, la mayoría de expertos espera una mejora de cifras especialmente en el segundo semestre. en cuanto a precios, no queda claro si habrá una rebaja de los precios por la presión de la demanda o si el vendedor mantendrá el tipo6) el problema está en el suelolos pisos que están terminados se podrán vender antes o después, pero el gran problema que afrontan los bancos son los suelos adquiridos de las promotoras a precios desorbitados. además, hay suelos sin ningún tipo de futuro ya que no hay demanda para desarrollar planes de urbanismo en aquellos que se quedaron sin ser urbanizados o que lo están en zonas inundadas de viviendas sin venderconsecuencia: algunos suelos se podrán transformar en pisos pero otros serán engullidos por los balances de los bancos con el paso de los años7) la situación económica no acompañala incertidumbre económica, el desempleo y la inseguridad laboral pesan en el ánimo de los compradores. no se espera una mejoría de estos factores a corto plazo. el euribor cotizará poco a poco la cercanía de una subida de tipos de interés y seguirá al alzaconsecuencia: la demanda de vivienda seguirá cauta por ambos aspectos, que desincentivan a comprar. de nuevo, si la situación general mejora en el segundo semestre de 2011, se verá un sector inmobiliario más saludable8) competencia a cuatro bandashay zonas de españa donde se venden pisos de bancos, de promotores, de vpo por los organismos y de particulares. se critica la venta de viviendas de protección oficial en zonas donde ya hay sobreoferta de casas. por otro lado, se alerta también de lo contrario: hay zonas al norte de madrid donde no hay posibilidad de comprar una vivienda nueva porque no la hayconsecuencia: en las zonas de competencia feroz el precio tiende a bajar pero es una mala noticia para los vendedores9) promoción de viviendas anémicas durante añosaunque hemos asistido a años de cerca de 800.000 viviendas nuevas construidas al año, algunos asistentes apuestan por que no se producirá una construcción muy superior a las 80.000-120.000 durante bastante tiempo. además, se estima que sólo se construirá en sitios puntuales, con demanda aseguradaconsecuencia: muchos compradores que deseen una vivienda nueva en una zona de demanda destacada no podrán acceder a ella y el sector se pasará años digiriendo los excesos del pasado10) vender se vende, pero al menos a -30%en españa se vende, pero sólo parte de las viviendas y siempre que estén con un considerable descuento. se habló de al menos el 30% desde máximos y para activos sin problemas de estado y/o situación. aunque hace años dicha cifra de desplome habría sido calificada de locura, ahora los que están cerca del mercado hablan de ella y la asumen con una gran normalidadconsecuencia: todo lo que quede por encima de ese precio no será vendido a corto plazoen está edición del quo vadis vivienda han participado  rafael valderrábano (básicohomes), carlos ferrer-bonsoms (jones lang lasalle), mikel echevarren (irea), juan villén (capitae), remo (el blog salmón),  miquel roig (expansion.com), rubén j. lapetra (cotizalia), jesús pérez (financialred), enrique utrera (lainformacion.com), vicente varó (unience)y josé maría huch (gurusblog). por parte de idealista.com asistieron fernando encinar, jefe de estudios, maría martínez, encargada de la organización del evento, y daniel montero, responsable de idealista news y que fue el encargado de moderar el debate seguir leyendo

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desacuerdo entre los expertos sobre la subida récord de la venta de viviendas

Viernes, 10 Septiembre, 2010 - 08:03

las ventas de viviendas registraron en el segundo trimestre un aumento histórico, al subir casi un 25% con respecto al mismo periodo del año pasado. y entre los expertos hay desacuerdo para decir si se va marcando una tendencia positiva o no. además, recuerdan el caso de eeuu donde el sector residencial sigue temblando seguir leyendo

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¿qué opinan los expertos sobre el repunte de la venta de pisos?

Martes, 13 Abril, 2010 - 15:33

el aumento del 18,7% de las ventas de viviendas en febrero en tasa interanual, a máximos desde 2008, ha levantado gran revuelo en el sector inmobiliario. la mayoría de los expertos consultados por idealista news coincide en afirmar que esta cifra positiva responde a la alfombra roja creada por los descuentos en precios, los bajos tipos de interés, la próxima subida del iva, el fin de la desgravaciones y la alta capacidad de ahorro de los españoles. también alertan que varios de estos catalizadores no estarán presentes a medio plazo y que ciertos fundamentales de la vivienda –como el empleo- siguen débiles seguir leyendo

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