A partir de enero de 2015 el panorama residencial podría sufrir alteraciones de calado por la entrada en vigor de la reforma fiscal. Un informe de BBVA Research señala que el aumento de los impuestos que sufrirá el vendedor de una casa se traducirá en una subida de los precios y en una posible reducción de las ventas. Además, advierte de la caída que podría registrar la recaudación por vivienda
Dentro de escasos días entrará en vigor la reforma fiscal que, entre otras medidas, contiene varias que afectan a la vivienda. La ley del IRPF no incluirá el coeficiente de corrección monetaria, que descontaba la inflación sufrida en los años transcurridos entre la compra y la venta. De este modo, se tributará por la ganancia del valor real de la vivienda vendida y también por la evolución de la inflación (se pagarán más impuestos)
Por otro lado, se mantiene los coeficientes de abatimiento pero sólo se aplicarán a los primeros 400.000 euros derivados de la venta de cualquier tipo de bien (viviendas, acciones, etc.), adquirido antes de 1995. Por encima de este límite, dejará de aplicarse y se deberá tributar por toda la plusvalía generada por la venta de la casa. Este coeficiente pretende descontar de las plusvalías parte de las enormes revalorizaciones de las viviendas más antiguas.
En definitiva, cuando la venta de una casa se produce en un entorno en el que la venta de todos los bienes no supera los 400.000 euros, las plusvalías generadas por la venta de una vivienda generan un menor pago fiscal debido a la reducción del tipo impositivo que las grava. Sin embargo, cuando la venta de una vivienda y el resto de bienes supera el límite de 400.000 euros, la fiscalidad es más gravosa para el contribuyente.
Pero no todo el mundo tiene que tributar por la plusvalía generada por la venta de la vivienda. Cuando los ingresos provengan de una vivienda habitual y se destinen a comprar otra, las plusvalías permanecerán exentas de tributación, como sucede antes de aplicarse la reforma. Además, en mayores de 65 años o discapacitados, la plusvalía derivada de la venta de una vivienda habitual seguirá sin tributar aunque la ganancia no se destine a la adquisición de otra vivienda.
Según BBVA, este cambio en la tributación por vender una vivienda puede tener dos efectos que afectarán al mercado de la vivienda:
1.- el propietario trasladará directamente a los precios de la vivienda el incremento fiscal. La entidad financiera recuerda que algo similar sucedió cuando se puso fin a la deducción fiscal por compra de vivienda
2.- también puede tener un efecto directo en la oferta de vivienda ya que podría desincentivar las ventas, “dando lugar a un aumento de las viviendas vacías o un incremento del parque de viviendas en alquiler”.
Otro efecto puede ser que este aumento fiscal empuje a los contribuyentes a declarar un valor de venta inferior al real para minorar la plusvalía y tributar menos. En definitiva, el estado podría dejar de recaudar menos por la venta de viviendas
BBVA Research propone incrementar la recaudación asociada a la vivienda con un aumento del Impuesto sobre bienes inmuebles (ibi)
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24 Comentarios:
1. Si el propietario pretende trasladar al precio de la vivienda el incremento fiscal se la comerá con patatas 2. Si desincentiva las ventas y provoca un aumento de la oferta, lo que provocará es una bajada del precio
Algunos haceis unos razonamientos...
El artículo es mejorable, pero hay un aspecto que creo no has entendido correctamente: "2.- también puede tener un efecto directo en la oferta de vivienda ya que podría desincentivar las ventas, “dando lugar a un aumento de las viviendas vacías o un incremento del parque de viviendas en alquiler”
Lo que ese punto indica, es que al desincentivar la venta, los propietarios retiran sus viviendas, luego la oferta disminuye, no aumenta, como tú comentas.
Lo he entendido perfectamente. Lo que pasa es que la conclusión que saco yo es diferente de la que saca el artículo. ¿Por qué desincentivará las ventas? ¿Porque a esos precios no hay compradores? Si a esos precios no hay compradores habrá que bajarlos, no hay otra solución. Y si no los bajas y esperas, los tendrás que bajar más adelante. Todavía hay demasiada gente que no se termina de dar cuenta de que el problema sólo es uno: el precio
Si se vende menos aumenta la oferta (aunque la escondan)
Sí y no. También has de contemplar un escenario en que una persona, debido al aumento de la carga fiscal, decida que vender la vivienda a un precio que pueda venderse no le reporta suficientes beneficios y opte por otras opciones, como por ejemplo ponerla de alquiler. Es decir, que también se desincentive la oferta.
También hay que decir que esto afecta sobretodo a la gente que vaya a vender un inmueble por valor de más 400.000€ o varios por un total de más de 400.000. Así que en los próximos tiempos no afectará al grueso de los vendedores de este país.
En otros países se compara la relación precio vivienda/años de salario medio para saber si la vivienda está cara o barata. Se considera normal que el precio de la vivienda sea alrededor de 4 años de salario. Ahora mismo en España está en torno a 6. Quien piense que no le interesa vender ahora y que en el futuro venderá más caro, al menos, se está arriesgando muchísimo. Aunque espere 10 o 20 años
Creo que no entiendes lo que tratamos de decirte: no es cuestión de vender ahora o no vender, es cuestión de por ejemplo, alquilar en lugar de vender. Si una persona vende ahora un piso por 150.000€ y le quitan 20.000€ en impuestos, le quedan 130.000€. Si después de la reforma fiscal, por lo que sea (ya ha vendido otras cosas), por vender ese inmueble le quitan 60.000€, muy probablemente muchas personas verán que sacar sólo 90.000€ de beneficio por ese inmueble es insuficiente y optarán por otras formas de rentabilizar el inmueble, como por ejemplo el alquiler.
Nadie discute lo que me has respondido, eso es evidente, pero estamos hablando de dos cosas diferentes.
Si ponen más viviendas en alquiler bajará el precio del alquiler, como baja el alquiler:
- Los que compren para vivir comprarán más barato porque sino les sale más a cuenta vivir de alquiler
- Los que compren para alquilar comprarán más barato para mantener la rentabilidad.
Repito por tercera vez y miraré de exponerlo aún más claro y más resumido: nadie duda que los precios seguirán bajando. Pero ello no quita que esta reforma pueda propiciar que la oferta de inmuebles en venta se reduzca en parte, sobretodo entre la vivienda de lujo o en viviendas más convencionales a largo plazo (hablamos de años vista). Pueden darse ambos hechos a la vez sin problemas.
Insisto: lo entiendo perfectamente. En este artículo se dice que el aumento de impuestos provocará un aumento de precio de la vivienda, cuando es evidente que no puede ser así porque a precios actuales (casi) no hay compradores. La vivienda se volverá a vender con normalidad cuando los precios se adecúen a los salarios y las familias los puedan pagar ¿Cuánta bajada es esa? No lo sé, pero mucha. Muchísima. Mirando el indicador precio vivienda/años de salario nos podemos hacer una idea... respecto a lo de poner la vivienda en alquiler esperando mayor rentabilidad, es cuestión de estudiar cada caso. Está claro que a día de hoy es imposible vender a precios cercanos a los de la burbuja y que se puede esperar a que vengan tiempos mejores (aunque quedan bastantes años de bajadas) sacando los pisos al alquiler. La consecuencia de esto será un aumento importante del número de viviendas en alquiler y una importante bajada de los alquileres. Parece evidente. ¿Que es más rentable poner en alquiler que vender con pérdidas? Puede ser, pero mientras tanto, el piso se seguirá devaluando...
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