Los derechos que tiene el comprador de una vivienda pero a los que que le pueden 'obligar' a renunciar

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de g&g abogados

En un artículo anterior ya hice referencia a los distintos trámites, que cualquier comprador de una vivienda debería de realizar, con el fin garantizar y afianzar al máximo el negocio jurídico que pretende. Insistir nuevamente en que, siendo uno de los actos quizás más importantes en la vida de una persona, es altamente recomendable que el proceso vaya asistido de un Abogado especialista.

Ahora, el objeto de este artículo es el de que, los compradores, presentes y futuros, conozcan determinados derechos que les asisten, derechos que, por otro lado, pueden ser renunciables, o lo que es lo mismo, se puede exonerar al vendedor de su cumplimiento en el momento de la compra, o incluso renunciarse por sí mismo sin que éste sea un derecho frente al vendedor.

Tres de esos derechos van a ser el objeto de este artículo, siendo dos de ellos los que, desde mi punto de vista, tienen mayor relevancia, sobre todo por las numerosas operaciones inmobiliarias que los particulares están realizando ahora a los bancos y/ó entidades financieras.

1. Derecho inherente a la cualidad de comprador.- El comprador tiene derecho a que en el momento más próximo a la firma de la escritura pública de compraventa, el Notario haya solicitado por vía telemática,  e incluso por correo electrónico para el caso de imposibilidad de la anterior vía (medio éste poco utilizado), o en su defecto, mediante telefax, nota simple del Registro de la Propiedad con el fin de comprobar la titularidad y el estado de cargas de la vivienda que se vende.

Si bien son excepciones, hay algunas escrituras que se otorgan en las que expresamente aparece la exoneración al Notario de la realización de dicho trámite, conformándose el comprador con lo que aparece en los títulos anteriores o porque haya solicitado él previamente una nota simple, si bien el fedatario público suele advertir en la escritura o instrumento público, de los riesgos con los que puede correr el adquirente.

Las razones para dicha renuncia, además de las de urgencia así reguladas legalmente; podemos encontrarlas, entre otras, que el día previsto para la firma no se realice la compraventa por diversas razones, señalándose otro día en el que ya no se vuelve a pedir del Registro de la Propiedad la información de titularidad y cargas; o bien, y por imposibilidad técnica, no se tiene acceso por vía telemática al Registro de la Propiedad, y por tanto, la nota simple expedida mediante otros medios, no tiene tanta fiabilidad por distar temporalmente con el acto del otorgamiento de la compraventa.

Como ya he indicado anteriormente, la exoneración o renuncia a este derecho, suele darse de manera excepcional, pero si he considerado necesario reflejarlo en el presente artículo, a colación de algunos casos que circulan por la redes denunciando que se están siguiendo procedimientos de ejecución hipotecaria, contra titulares de la vivienda que desconocían en el momento de la compra de la existencia de una hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad.

1. Derechos frente al vendedor.-

Comunidad de propietarios.- Además, el comprador, tiene derecho, a que el vendedor (quien tiene la obligación), aporte en el acto del otorgamiento de la escritura pública, certificación sobre el estado de deudas con la Comunidad de Propietarios, la que ha de coincidir con la manifestación que realiza en el propio instrumento público.

Recordar que las cuotas de comunidad vencidas y no satisfechas de la anualidad vigente y de las tres anualidades anteriores, se comporta como crédito preferente, respondiendo la vivienda, en todo caso, sea quien sea su titular actual, del pago del mismo.

La exigencia del cumplimiento de este derecho que, al igual que el anterior, puede ser renunciable por el comprador, no reviste complejidad alguna cuando la compra se realiza a un particular, siendo más problemática cuando quien vende es un Banco o una Entidad Financiera.

En este último caso, y debido probablemente a que los departamentos de gestión de inmuebles de muchos bancos no llevan al día el mantenimiento de gastos de los mismos, es extremadamente frecuente que en las escrituras públicas aparezca que: “el comprador exonera al vendedor de la obligación establecida en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto a aportar la certificación contenida en dicho precepto legal en referencia al estado de deudas sobre los gastos de comunidad”.

Bien es cierto que, a pesar de ello, el vendedor, a través de su representante, suele comprometerse a abonar las cantidades que pudieran quedar pendientes; pero ello obliga posteriormente al comprador (para el caso de que efectivamente hubiera deuda con la comunidad), a sufrir un más o menos largo periplo, invirtiendo parte de su tiempo en reclamar a su vendedor, banco o entidad financiera, para recuperar el importe de esas cuotas de comunidad que, con seguridad, adelantó el comprador según se instaló en la vivienda adquirida, y ello aunque finalmente se acaben cobrando.

Reclamación por posibles vicios ocultos.- Y, finalmente, mencionar, el derecho que tiene el comprador, durante el plazo de 6 meses desde que le entregan las llaves de la vivienda (momento coincidente con la firma ante Notario), para reclamar los denominados vicios ocultos.

Es, en este momento también, cuando encontramos la especialidad si la adquisición o compra se realiza a un Banco o Entidad Financiera, resultando en todos los casos, que se obliga al comprador a que renuncie a dicho derecho contra la entidad financiera.

En esta ocasión he de manifestar que dicha obligación, impuesta por el “especial vendedor” no resulta del todo descabellada, por cuanto que él ha sido receptor de una vivienda, en la mayoría de los casos, por no decir en la totalidad, como consecuencia del impago de una deuda; por lo que ni promovió su construcción, ni la construyó, ni tan siquiera la ocupó, resultando totalmente desconocedor del estado de la misma en cuanto a dichos vicios ocultos.

Sería conveniente que el comprador exigiera del vendedor que le permitiera un examen más exhaustivo de la vivienda que va a comprar, por si detectados algunos de esos vicios, llegara a algún tipo de acuerdo económico o de reparación con el vendedor, el que es aconsejable en todos los casos que figure por escrito y firmado por ambas partes.

Ejemplo de una escritura donde se renuncia a denunciar posibles vicios ocultos

autorizado

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