Bancos que concedían créditos como si regalaran caramelos, clientes que pedían dinero como si hubieran encontrado al genio de los deseos, autoridades que hacían la vista gorda ante el empuje del sector inmobiliario… eso es lo que sabemos de la burbuja que estalló en 2008, que originó la mayor crisis financiera de la historia reciente en España, y que hundió el sector inmobiliario.
Pero muchos desconocen que todo se podía haber evitado si los bancos hubieran cumplido un principio, y si el Banco de España hubiera castigado a los que no lo cumplieron. Pero todo el mundo dejó que las cosas corrieran, y… ¿Cuál era ese principio? ¿Una regla moral? No, pero casi.
Se trataba ni más ni menos que un principio que deben cumplir las sociedades de tasación. Estas empresas eran las encargadas de tasar los pisos sobre los cuales los bancos concedían las hipotecas. Como la mayor parte de las compañías de tasación eran de los bancos, y dado que estos deseaban conceder hipotecas muy abultadas para aumentar su negocio, en los años de la euforia financiera no hubo forma de controlar ni el volumen ni la cantidad.
Pero sí existía una forma de hacerlo: una norma de 2003 establecía que los tasadores debían de guiarse en por una serie de principios. Se llama ‘orden eco/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras’. Fue publicada en el Boletín Oficial del Estado el de 9 de abril de aquel año, y se puede encontrar en la página web del Banco de España.
El caso es que para créditos hipotecarios, había un criterio que era “de aplicación obligatoria”: se llama el ‘principio de prudencia’. La ley dice lo siguiente: “ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación”.
¿Menor valor de tasación? El país entero estaba inmerso en la edad de la codicia y nadie se puso a cumplir o a hacer cumplir este criterio de prudencia.
Los pisos subieron de precio porque las sociedades de tasación hinchaban sus informes ignorando el precio más bajo: sus informes eran la excusa para que los bancos concedieran créditos cada vez mayores, lo cual hacía que los precios de los pisos siguieran subiendo, pero a un ritmo irracional.
Un experto en el mercado inmobiliario dijo en aquellos años que “había tasaciones que eran claras apologías del ‘todo vale’ que acompañó a nuestra recientemente reventada burbuja inmobiliaria”.
En 2007 el gobierno aprobó una Ley de Mercado Hipotecario que proponía duros castigos a las sociedades de tasación que no fueran imparciales. Pero jamás se conoció un solo castigo.
Para los interesados, esta es la parte de la ley que recoge esos principios:
Art 1. Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades integradas en el ámbito de aplicación de la presente orden deberán hacerlo aplicando, en los términos establecidos en la misma, los siguientes principios:
A) principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.
B) principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.
C) principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
D) principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.
E) principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.
F) principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
G) principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.
H) principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
I) principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.
J) principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
Así se hace la tasación de una vivienda:
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5 Comentarios:
Las tasaciones "infladas" afectaron a las viviendas, como bien decís pero también a los suelos, siendo estos casos muchísimo más graves, porque el desfase entre una tasación prudente y la tasación que se hizo fué brutal. Un ejemplo sería un terreno rural que estuviese en vías de pasar a urbanizable y que para ello hubiera un convenio e incluso un Plan General en tramitación. En las tasaciones de la era de la burbuja la tasación que se obtenía era como si aquel suelo fuese urbanizable con toda la normativa aprobada. La tasadora ponía una condición, que era que ese suelo valdría eso si todos los trámites urbanísticos se cumplían, pero a esa condición no le hacía caso nadie, ni la entidad financiera, ni el Banco de España ni nadie. En muchos casos esos suelos no se han podido recalificary ahora son rurales, con el precio que eso tiene. En otros muchos casos esos suelos, por la bajada del precio de la vivienda, valen mucho menos que la hipoteca por lo que hay una pérdida para el banco que la tiene que dotar según Banco de España. Si el Banco de España no hubiera permitido o hubiera penalizado (como lo ha hecho luego vía provisiones) todas esas operaciones de hipotecas para compras de suelo no finalistas (esto es, suelos con licencia), las promotoras no habrían podido comprar tanto suelo o habrían comprado a menor precio por lo que la burbuja hubiera sido de mucho menor tamaño.
Bien, ¿Y la pena de cárcel es ...?
Ah, no hay cárcel, así que lo volverán a hacer. Y les volveremos a rescatar. Y les volveremos a votar.
La obligación del gobernante es moderar el crecimiento y moderar el decrecimiento. No se puede evitar que las variables económicas oscilen, pero sí se pueden atenuar sus oscilaciones para que causen el menor daño posible. Actuando así es muy difícil especular, pero ¿Para qué están los gobernantes?
Pero habia otro principio, falso pero bien poderoso, que sectariamente se impuso (y ojo de aquel que lo pusiera en duda, que fue vapuleado), y era el siguiente:
"La vivienda nunca baja"
Y "alquilar es de tontos"
¿Principios? ¿Burbuja? ¿Crisis? Lo que parece mentira es que engañen tan fácilmente no ya a la gente de a pie sino hasta al último “profesional”.
La única burbuja que ha habido es la del endeudamiento de los políticos en nombre de los ciudadanos. Si el sistema, que dicho sea de paso es una auténtica estafa, estuvo al borde de la bancarrota es porque los préstamos envenenados, ya que hablan de toxicidad, se dieron a quienes no los iban a devolver, sí, a políticos dentro y fuera de las cúpulas de cajas y bancos, hasta el punto de que tuvieron que dejar de dar préstamos a quienes lo necesitaban conculcándosele sus derechos a la población ya que no hay alternativa, los bancos públicos se privatizaron hace tiempo, con el mismo fin, obtener dinero para fines privados mediante el patrimonio público.
Al no dar préstamos los bancos a quienes querían adquirir una vivienda evidentemente cayeron las compraventas, y por consiguiente las constructoras se vieron abocadas a la quiebra, al no poder devolver los préstamos que les concedieron para financiar las promociones.
Esto no es casualidad, y no sólo en plena crisis los bancos han ganado cifras de vergüenza sin que pase nada, sino que se han quedado con las viviendas de los promotores gracias a que ellos mismos impidieran la venta de esas promociones.
Al caer el sector de la construcción, que no son sólo promotores, sino toda una cadena, constructores, arquitectos, albañiles, escayolistas, electricistas, fontaneros, pintores, fabricantes de muebles, carpinterías y un largo etcétera, el paro se disparó con lo que a otra legión de españoles los bancos le robaron igualmente sus viviendas.
Al mismo tiempo se acabó la barra libre financiera para los políticos y sus feudos, quedándose expuestos a que inversores externos financiaran sus despilfarros, porque si la deuda pública nos ahoga es porque el dinero se ha empleado en construir aeropuertos sin aviones, polideportivos en aldeas y locuras de todo tipo con dos objetivos: cobrarse comisiones ilegales y comprar votos con las magníficas obras.
Pero estos inversores externos, a los que únicamente les interesan los beneficios, no condonan préstamos a nuestros políticos, de manera que nuestros impuestos, mayores que nunca y con los que podríamos vivir no sólo sin recortes sino con estupendos servicios, se emplean en gran medida en pagar la deuda y sus intereses, no quedando suficiente para darnos los servicios que pagamos, de ahí los recortes…
Creo que no hace falta extenderse más, eso es la crisis, bancos y políticos, o mejor dicho políticos y su fantástica democracia a la que luego va la gente y rinde culto yendo a votar en manada.
¿Burbuja inmobiliaria? Ja, ja, ja, pero bueno, si creyendo en estas fantasías se duerme mejor, como si la crisis fuera una inesperada tormenta de la caprichosa temperie, pues nada, a seguirles la corriente, al fin y al cabo lo vamos a pagar entre todos igualmente.
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