Así funciona el contrato de alquiler de habitaciones en Cataluña

Con los precios de los alquileres cada vez más altos, especialmente en grandes ciudades, se estila desde hace unos años la práctica de alquilar habitaciones. Ahora bien, al ser algo más novedoso puede que no sepamos bien cómo funciona su contrato, las condiciones y derechos. ¿Cuáles son las particularidades del contrato de alquiler de habitaciones en Cataluña?

En la comunidad, el contrato de alquiler de habitaciones se considera un arrendamiento de vivienda, incluso cuando se arrienda por habitaciones o mediante fragmentación física o contractual. Así nos lo hace saber Abel Marín, abogado y socio de Marín & Mateo Abogados: “significa que está sujeto a la normativa de arrendamientos urbanos de la región, con el objetivo de garantizar al inquilino una vivienda digna y evitar abusos”. 

El contrato debe formalizarse con claridad y contener datos esenciales, como la duración, la renta y la finalidad del arrendamiento. “Si no se especifica que es temporal, se presume que es para uso permanente, lo que otorga mayor protección al inquilino”.

Por su parte, Arantxa Goenaga, profesora colaboradora de los Estudios de Derecho y Ciencia Política de la UOC y abogada y socia del despacho AF Legis, afirma que en Cataluña no se ha regulado aun un modelo de contrato de alquiler de habitaciones, “está en trámite parlamentario para introducirlo en la Ley de la vivienda y lo que se quiere es limitar sobre todo el precio para que no exceda del que sería la totalidad de la vivienda”.

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Diferente a ese contrato, que es el que se utiliza habitualmente es el derecho de uso de habitación “se encuentra regulado tanto en el Código Civil como en el Código Civil de Cataluña, libro V. En Cataluña se caracteriza porque se puede disponer de él, vender, alquilar o gravar, si se tiene permiso del propietario mientras que en el común no se puede disponer del mismo. En Cataluña se establece que puede ser vitalicio pero el título de constitución puede establecer otro plazo diferente”, afirma la experta.

Las diferencias con otras comunidades

El modelo catalán presenta diferencias notables respecto a otras comunidades. A diferencia de Andalucía o Baleares, donde las regulaciones pueden ser más laxas, en Cataluña se exige que el contrato especifique la finalidad del alquiler, y se considera de carácter permanente si no se indica lo contrario. 

Según el abogado Abel Marín, la suma de las rentas de habitaciones alquiladas simultáneamente no puede superar el precio máximo aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda en zonas tensionadas. “Esto refuerza los derechos del arrendatario y evita la elusión de las protecciones legales”. 

Sin embargo, en contrapartida, debilita la posición jurídica de los arrendadores, lo cual —desde un análisis económico— puede tener un efecto directo en la reducción de la oferta de vivienda en alquiler. “La inseguridad jurídica percibida y las restricciones normativas pueden disuadir a muchos propietarios de poner sus inmuebles en el mercado, especialmente en régimen de habitaciones, lo que agrava el problema estructural de acceso a la vivienda”, responde el experto.

Arantxa da a conocer que alguna comunidad autónoma como Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón o Baleares también regulan este derecho de habitación, “pero no el contrato de habitación como tal como contrato de arrendamiento”.

Qué datos debe contener el contrato de alquiler de habitaciones en Cataluña

El contrato debe incluir la identidad de ambas partes, la descripción de la habitación arrendada, la identificación de la finca, la duración del contrato, la renta inicial y su forma de pago. 

Es obligatorio también especificar la finalidad del arrendamiento, especialmente en zonas de mercado residencial tensionado, y reflejar el precio de la última renta vigente en los últimos cinco años o el precio resultante del índice de referencia. También debe constar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.

Respecto a la duración del contrato, Abel Marín destaca que debe pactarse expresamente. “Si el arrendador es una persona física, la duración mínima es de 5 años; si es una persona jurídica, de 7 años. Al finalizar ese plazo, el contrato se prorroga automáticamente por anualidades, salvo que el arrendatario notifique su voluntad de no renovarlo con al menos 30 días de antelación”. 

Si no se especifica duración en el contrato, se entiende que es de carácter permanente, lo que proporciona mayor estabilidad al inquilino.

El contrato y las nuevas regulaciones del sector en Cataluña

Las nuevas regulaciones del Govern de Cataluña refuerzan las obligaciones de los arrendadores, obligando a hacer constar la finalidad del arrendamiento y prohibiendo prácticas que simulen una temporalidad inexistente.

Además, se establece la contención de rentas en zonas de mercado tensionado, limitando el precio máximo del alquiler. El incumplimiento de estas obligaciones podrá ser considerado infracción grave o muy grave, especialmente si se oculta o falsea la finalidad del contrato.

Para Arantxa Goenaga, lo que se pretende con la nueva regulación es limitar tanto el precio de la renta como, sobre todo, la duración, y que esté sujeto a las mismas limitaciones que un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

Abel Marín, por su parte, cree que el modelo catalán de contrato de alquiler de habitaciones refleja un esfuerzo legislativo por garantizar seguridad jurídica al arrendatario y evitar abusos en un contexto de creciente dificultad para acceder a la vivienda. “La obligación de detallar la finalidad del contrato, el control de rentas y la equiparación del arrendamiento por habitaciones al de vivienda habitual son avances en materia de protección del inquilino”.

Ahora bien, para el abogado tales garantías tienen su reverso. “Al aumentar la rigidez contractual y la carga normativa para el arrendador, se corre el riesgo de retraer la oferta disponible”. Cree que, en un mercado donde la demanda supera con creces la oferta, una regulación bien intencionada, pero excesivamente restrictiva puede tener el efecto contrario al buscado: “menos habitaciones en alquiler, más mercado negro y, paradójicamente, más inseguridad para quienes buscan alojamiento”.

A ello se suma un factor estructural que no puede ignorarse: la inestabilidad política de Cataluña se refleja especialmente en una normativa errática y profundamente politizada, muy alejada de las lógicas económicas. “Esto no solo desincentiva la puesta en el mercado de vivienda en alquiler, sino que frena de forma alarmante la inversión en construcción de nueva vivienda. Y resulta especialmente dramático en una comunidad con tanto potencial, que podría tener un brillante futuro urbanístico si se acompañara de una política decidida de liberalización del suelo, la verdadera causa primigenia de la falta endémica de vivienda”.