Com tributa la compra d'una casa, pel seu valor cadastral o pel seu valor de referència

Des del passat 1 de gener del 2022, tota operació de compra d'un immoble ha de tributar pel valor de referència del Cadastre, que és la nova base imposable de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP). És important no confondre aquest nou valor amb el valor cadastral.

El valor cadastral és la valoració objectiva d'un immoble a partir de dades com ara la ubicació, els metres quadrats de construcció o els metres del terreny. Per calcular-lo, es té en compte el valor al Cadastre del sòl i el de construcció. Aquest valor sol tenir una revisió anual en funció de l’evolució de la zona i dels preus.

Abans de l'entrada en vigor del nou valor de referència del Cadastre, les diferents comunitats autònomes podien acudir al valor cadastral i l'antiguitat de l'immoble comprat per establir un valor de referència i cobrar l'ITP o l'Impost de Successions i Donacions (ISiD), però actualment ha entrat en joc el nou valor de referència cadastral. Com es determina? El determina la Direcció General del Cadastre i es basa en el càlcul a partir de preus de transaccions d’immobles que es fan davant notari i en funció de les característiques cadastrals de cada propietat. Aquest valor es determinarà any a any simultàniament a tots els municipis.

En canvi, el valor cadastral es calcula sobre la base de la ponència de valors del municipi corresponent i se solen tenir en compte la localització de l'immoble, la ubicació dins de la ciutat, l’antiguitat, la qualitat de la construcció reformes, les renovacions a l'edifici o l’estat de conservació. Aquest valor s'actualitza per llei de pressupostos, encara que no de manera simultània ni uniforme per a tots els municipis.

En ambdós casos, els valors són objectius, és a dir, tant el valor de referència com el valor cadastral valoraran igual dos habitatges de la mateixa planta d'un edifici, amb la mateixa superfície, encara que un estigui reformada i amb les màximes qualitats i l'altre no; aquests dos valors no tenen en compte les circumstàncies pròpies de cada immoble.

Com és possible? Perquè l’administració no té obligatorietat de visitar l'habitatge comprat, de manera que no se sabrà l'estat real de conservació, si està reformat, els materials emprats, etc.

Els impostos afectats pel nou valor de referència del Cadastre

Aquest nou valor de referència del Cadastre és, des del passat 1 de gener de 2022, la base imposable de l'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD) i de l'Impost de Successions i Donacions (ISiD), tal com està establert a la llei 11/2021 de mesures de prevenció i lluita contra el frau.

A la pràctica, això significa que el nou valor de referència del Cadastre és el valor mínim pel qual s’ha de tributar si es compra un habitatge o s’hereta una casa. En cas que el contribuent escrigui l'operació davant de notari per un valor inferior, la hisenda autonòmica l'obligarà a tributar pel valor que li indiqui la nova valoració del Cadastre. Li notificarà una liquidació i no caldrà iniciar una comprovació de valors. S'obre, a més, la possibilitat que el contribuent que declari conforme al valor escripturat, per sota del valor de referència del cadastre, pugui ser sancionat per no haver tributat conforme a la base imposable prevista a la llei.

Aquest nou valor de referència també afecta l'impost sobre el patrimoni, encara que no és la base imposable. En aquest cas, la modificació legal operada en aquest impost obliga a declarar els immobles pel més gran dels valors següents: el cadastral, el determinat o comprovat per l'administració a efectes d'altres tributs, o el preu, la contraprestació o el valor de l'adquisició. Aquest valor determinat per l'administració és, òbviament, el de referència del cadastre.

Això sí, cal recordar que el canvi en aquest impost és efectiu des del passat mes de gener del 2022, és a dir, la pujada fiscal que s'acosta només afecta immobles adquirits a partir del gener, no el patrimoni ja existent del contribuent, tal com va confirmar el Ministeri d'Hisenda a idealista/news .

Finalment, el valor de referència del Cadastre afectarà també el valor d'adquisició i transmissió que cal tenir en compte, en impostos com l'IRPF i la plusvàlua municipal. Això passarà quan les normatives d'aquests impostos es remetin als valors fiscals previstos a l'impost de successions i donacions.

Com es recorre el valor de referència del Cadastre davant una comprovació de valors

El valor de referència es pot impugnar sol·licitant la rectificació de l'autoliquidació presentada per ell mateix o recorrent la liquidació que se li notifiqui quan no hagi presentat autoliquidació o ho hagi fet declarant un valor inferior al de referència.

“El problema és que tant la llei de l'ITPAJD com la de l'ISiD presumeixen que el valor de referència del Cadastre es correspon amb el valor de mercat dels immobles. Per això, serà el contribuent qui haurà de provar i demostrar que aquest valor de referència no té res a veure amb el valor de mercat de l'immoble. Per això, es podrà valdre de qualsevol mitjà de prova admès en dret”, assenyala José María Salcedo, soci del despatx Ático Jurídico.

A més, l'expert afegeix que, en el cas de l'impost sobre el patrimoni, la llei no estableix cap mecanisme per impugnar el valor de referència a partir de l'1 de gener de 2022. Per això, caldrà recórrer aquest valor a l'ITP o a l'impost de successions i donacions, quan s'adquireixi l'immoble perquè no es tingui en compte a l'impost sobre el patrimoni.

No obstant això, el nou valor de referència del Cadastre s'aplica a Castella-la Manxa com a mitjà de comprovació de valors des del 2015, i l’ha anul·lat el Tribunal Superior de Justícia de la Comunitat (sentències del 27-5-2020 i del 20-10-2020) i fins i tot el mateix Tribunal Economicoadministratiu Regional (TEAR) perquè no té en compte les circumstàncies pròpies de cada immoble, és a dir, perquè no entra a valorar les millores i reformes fetes a l'habitatge.

Salcedo recorda que les resolucions esmentades es refereixen a la normativa anterior i l'administració és l'obligada a demostrar que el valor de referència es corresponia amb el que realment tenia l'immoble, però són indicatives que el valor de referència no és un mitjà idoni per determinar el valor dels immobles, conclou.