L'òrgan regulador analitza breument els efectes de la pandèmia de la COVID-19 en el mercat immobiliari en les conclusions d'una àmplia anàlisi de l'habitatge a Espanya l'últim lustre (2014-2019).
Per als experts del Banc d'Espanya, el coronavirus ja està produint un profund efecte contractiu sobre les rendes i l'activitat econòmica que tindrà un impacte en la situació del mercat immobiliari. “Les mesures temporals aprovades pel Govern per alleujar la pressió financera dels segments més vulnerables, com la moratòria de les hipoteques o l'ajornament del pagament dels lloguers, contribuiran a mitigar algun d'aquests efectes a curt termini”, destaquen les conclusions de l'informe.
No obstant això, l'anàlisi no es queda aquí i avisa d'una major incertesa sobre els efectes més a mitjà termini sobre el mercat immobiliari d'aquesta pertorbació, així com sobre l'impacte de les mesures introduïdes. “Convé evitar que es generin distorsions en el mercat del lloguer que n’acabin minvant la seguretat jurídica, la qual cosa desincentivaria el necessari increment de l'oferta per absorbir l'augment estructural de la demanda”, concreta.
Cal recordar que el Govern va aprovar a finals de març un paquet d'ajudes a persones vulnerables perquè puguin pagar el lloguer de l'habitatge habitual (no de locals). Els aturats, els treballadors afectats per un ERTO o amb reducció de jornada, i els autònoms que es declarin vulnerables no podran ser desnonats, tindran una pròrroga dels contractes d'arrendament i accediran a microcrèdits avalats per l'Estat per pagar les rendes pendents.
Una ordre ministerial publicada al BOE l'11 d'abril ha detallat les ajudes al lloguer destinades als llogaters afectats pe la COVID-19 que ja havia anunciat al març el Govern. D’aquesta manera, els llogaters que no hagin pogut pagar els microcrèdits avalats per l'Estat rebran fins a 900 euros al mes (sense poder superar el 100% de la renda) destinats a pagar l'arrendament durant mig any.
Intervenció pública en el mercat del lloguer, amb matisos
L'accés a l'habitatge i, en concret, el mercat de lloguer, ateses les actuals taxes d'estalvi de les llars per poder accedir a la compra d'una casa, és un dels principals problemes socials i econòmics d'Espanya. La insuficiència d'oferta en determinades zones deriva en dinàmiques alcistes dels preus que poden generar problemes d'accés a l'habitatge a determinats col·lectius.
Al mercat del lloguer hi ha diversos factors que n’alteren el funcionament: la incapacitat de l'oferta per absorbir el ràpid augment de la demanda o els increments dels lloguers per sobre dels augments de les rendes del treball, la qual cosa dispara la taxa d'esforç de les llars per pagar les rendes. Això suposa, a més, un retard en l'emancipació i la formació de llars dels joves.
“Els problemes d'accessibilitat a l'habitatge i les consegüents ineficiències a nivell macroeconòmic es poden alleujar mitjançant certes intervencions públiques en el mercat del lloguer”, destaca l’informe del Banc d'Espanya, però aclareix que no sols depenen d’aquesta acció pública, sinó d'altres factors com la interacció amb la situació macroeconòmica, els condicionants locals del mercat de l'habitatge i l’articulació conjunta amb altres polítiques que també incideixen en el mercat.
Entre les mesures públiques directes sobre el mercat del lloguer destaquen el límit temporal dels preus de lloguer d'habitatge que s'aplicarien en àrees amb tensions importants de preus per mitigar els problemes d'accessibilitat. No obstant això, “no aturen les causes subjacents al problema d'accessibilitat i poden generar una contracció addicional de l'oferta en les àrees regulades i augmentar els preus fora d'aquestes àrees”, comenten els experts del Banc d'Espanya.
El Govern de coalició PSOE/Podemos tenia previst portar una iniciativa al Congrés dels Diputats abans de l'estiu per “permetre el control de preus del lloguer en aquelles zones que hagin experimentat pujades desorbitades”, segons paraules del ministre de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana (Mitma), José Luis Ábalos.
No obstant això, la crisi provocada per la pandèmia del coronavirus ha trastocat els plans del Govern. El propi ministeri dirigit per Ábalos ha ajornat sine die la presentació de l'índex oficial de preus del lloguer.
El propi òrgan supervisor va analitzar els pros i contres del control de lloguers i altres mesures d'intervenció pública en l'arrendament d'habitatges aplicats en ciutats com París, Berlín i algunes dels EUA, com Nova York. A més del control i límit dels preus, s'amplia el parc públic d'habitatge en lloguer o s'apliquen incentius fiscals. El Banc d'Espanya va concloure que, malgrat l'efectivitat reeixida a curt termini, a mitjà i llarg termini no solucionen els problemes del mercat i acaben reduint l'oferta i augmentat els preus.
Una altra de les mesures és augmentar l'oferta agregada d'habitatge de lloguer a disposició dels col·lectius més vulnerables, que suposa una combinació de provisió pública d'habitatge i d'estímul al sector privat que resulti en un increment agregat de l'oferta. Per al Banc d'Espanya “són les polítiques més efectives, especialment quan es concentren en segments del mercat amb més escassetat". Tanmateix, també implica certes contradiccions, com l'elevat cost pressupostari o el risc de desplaçar l'oferta privada.
L'autoritat bancària també creu que s'han d'aplicar altres mesures indirectes que poden ajudar a millorar el mercat del lloguer d'habitatge, com la "liberalització dels components de la regulació urbanística i de l'ús del sòl que dificulten la disponibilitat d'habitatges en àrees en tensió", a més d'aplicar limitacions al lloguer turístic pel possible efecte desplaçament en el lloguer residencial, polítiques que estimulin la professionalització del mercat de lloguer i un increment de la seguretat jurídica i reducció de la incertesa reguladora.