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Nueva York levantará 300.000 pisos asequibles para 2026: así funciona el mercado de la vivienda

Ana Ariño, vicepresidenta ejecutiva en el Ayuntamiento de Nueva York

Ana Ariño, vicepresidenta ejecutiva en el Ayuntamiento de Nueva York
Ana Ariño, vicepresidenta ejecutiva en el Ayuntamiento de Nueva York
Autor: Redacción

En 2014, el alcalde de Nueva York se puso como objetivo entregar 200.000 hogares asequibles con límites al alquiler a 500.000 neoyorquinos hasta 2024 a través de nuevas construcciones o de la preservación del stock de vivienda barata existente. Ana Ariño, vicepresidenta ejecutiva, Agencia Económica de Desarrollo del Ayuntamiento de Nueva York, asegura para idealista/news que esta ciudad se encuentra en camino de cumplir ese compromiso 2 años antes de lo previsto y el objetivo ahora es crear 300.000 viviendas asequibles para 2026. Se trata de una cifra que daría vivienda a toda la población de Boston.

Ariño es la española que con el puesto más alto dentro del Ayuntamiento de Nueva York. Tras formalizar sus estudios en económicas, llegó a esta ciudad norteamericana en 2008 y entró a trabajar en el consistorio en 2013. Previamente había trabajado en las empresas americanas Natsource y BCG.

Con una visión 360º del urbanismo de la ciudad, Ariño señala que la creación de viviendas asequibles es una de las iniciativas esenciales del actual alcalde Bill de Blasio para abordar la crisis de accesibilidad que hay en la ciudad de Nueva York. “Los edificios de viviendas asequibles son de propiedad privada, pero subvencionados por el Gobierno mediante incentivos fiscales”, añade.

A cambio, los propietarios están obligados a destinar un porcentaje de las viviendas a alquiler asequible a través de la limitación de rentas para residentes en ciertas horquillas de ingresos. La experta explica que la vivienda asequible está destinada no solo a los residentes con bajos ingresos, sino también a residentes con ingresos moderados de hasta el 165% del ingreso medio en el área metropolitana de Nueva York, lo que se traduce en unos ingresos anuales de hasta 159.000 dólares para una familia de tres miembros. Los alquileres asequibles para un apartamento de tres habitaciones pueden oscilar entre 672 dólares al mes para una familia de 3 miembros que gana 29.000 dólares anuales, hasta 4.501 dólares al mes para una familia de 3 que gana 159.000 dólares al año.

Nueva York es una ciudad eminentemente enfocada al alquiler. En 2017 el stock de vivienda era de más de 3,4 millones de casas. El 62,9% (2,2 millones) de las viviendas eran alquileres, frente al 36,1% (1,2 millones) de viviendas en propiedad. Se trata de una ciudad principalmente de inquilinos y el peso de la vivienda en propiedad es baja en comparación con otras ciudades americanas y europeas.

Para ver de cerca el éxito de la colaboración público-privada vamos a desgranar más los datos: de los 2,2 millones de alquileres, 937.000 (el 43%) son viviendas libres (no reguladas por el Ayuntamiento), mientras que un millón (el 45%) son propiedad privada, pero cuyas rentas están limitadas legalmente (en su mayor parte los aumentos están establecidos por una agencia gubernamental). Es decir, el arrendador puede aumentar la renta en un porcentaje determinado por el consistorio.

Actualmente, es más complicado para el propietario que su vivienda pase a formar parte del mercado libre. Hasta hace muy poco, los apartamentos con límites al alquiler podían "desregularse" si la renta excedía los 2.700 dólares mensuales y el inquilino se marchaba, una práctica conocida como "descontrol de vacantes de alquileres elevados". Gracias a las reformas de alquiler promulgadas por el actual Gobierno este año, esa práctica ha sido derogada, al igual que la capacidad del propietario de aumentar el alquiler de un apartamento en un 20% en los cambios de inquilinos.

Luego hay un pequeño número de pisos “de renta controlada” (unos 20.000) construidos principalmente antes de 1947 y que cuentan con límites muy estrictos a la hora de subir las rentas (una vez se desocupan estas viviendas pasan a formar parte de las rentas no reguladas). Pero para beneficiarse de esta medida, el inquilino debe haber vivido en el piso desde 1971. 

Finalmente, 258.000 viviendas (el 12%) son pisos subvencionados por el Gobierno con acceso limitado a residentes en ciertas horquillas de ingresos (esto incluye viviendas públicas y otros programas de viviendas asequibles).

Cómo ha evolucionado el alquiler en Nueva York

En los últimos 10 años, Nueva York ha experimentado un éxito económico sin precedentes. “Actualmente tenemos un número récord de empleos en 4,5 millones y se espera que la población de la ciudad crezca a 9 millones para 2040, en comparación con los 8,5 millones actuales. Los alquileres han aumentado como resultado de este éxito económico, y aunque han mostrado signos de estabilización desde 2015, los ingresos de muchos hogares se han mantenido estables o han disminuido desde 2000, presionando a los inquilinos, especialmente a los hogares de ingresos más bajos”, subraya Ana Ariño. Explica que las rentas brutas medias aumentaron un 26,2% entre 2000 y 2011-2015, mientras que el ingreso familiar promedio aumentó un 2,9% durante el mismo período.

Hoy en más del 44% de todos los hogares de Nueva York se destina más del 30% de los ingresos para pagar el alquiler y en más de la mitad de estos hogares se destina más del 50% de los ingresos al alquiler.

La inversión que destina Nueva York en vivienda

Según Ariño, el Ayuntamiento estima que el coste total privado y público de crear 200.000 viviendas asequibles durante 10 años superará los 40.000 millones de dólares, de los que más de 11.000 millones de dólares son fondos públicos (fondos municipales, estatales y federales).

Desde 2014, la administración ha estado creando 20.000 viviendas asequibles al año a través de nuevas estrategias de construcción y preservación. “Esto significa un aumento de hasta 5.000 viviendas más al año, en relación con la administración anterior. El objetivo es conseguir la creación de 25.000 al año, una cifra que nunca antes se había logrado. Para poner en perspectiva el objetivo del alcalde para 2026, 300.000 unidades serían suficientes para cubrir a toda la población de Boston”, añade Ariño.

A pesar del progreso significativo, la vivienda sigue siendo un gran desafío para la ciudad. En 2019 más de 180.000 familias estaban en la lista de espera para acceder a una vivienda pública.

Las medidas estrella del Ayuntamiento

Una de las iniciativas esenciales del alcalde es la vivienda inclusiva obligatoria. El 22 de marzo de 2016, el Concejo Municipal aprobó esta nueva política que ordena que cualquier área y edificio con más de 10 apartamentos recalificados a uso residencial deba incluir un 20-30% de apartamentos permanentemente asequibles, mientras que las unidades restantes pueden tener un precio de mercado.

“Este es uno de los requisitos de recalificación más rigurosos para la vivienda asequible de cualquier ciudad importante de los Estados Unidos en la actualidad y garantiza que una parte de las viviendas sean de por vida asequibles en áreas que están creciendo", señala la vicepresidenta ejecutiva del consistorio neoyorquino.

Los criterios para levantar viviendas públicas

Ana Ariño asegura que la ciudad busca viviendas asequibles en los cinco condados trabajando con las comunidades para identificar áreas de oportunidad y estrategias de crecimiento.

Existen oportunidades para el desarrollo de nuevas viviendas en terrenos recalificados bien conectados con centros de trabajo. También se pueden construir nuevas viviendas en sitios infrautilizados; durante la reurbanización de sitios que no se están utilizando de manera adecuada pero que tienen potencial de desarrollo o mediante la conversión de edificios obsoletos a uso residencial.