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Los pros y contras que destaca el Banco de España sobre el control de los alquileres

Gtres
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El Banco de España ha analizado las distintas medidas internacionales de intervención pública en el arrendamiento de viviendas como las de París, Berlín y ciudades de EEUU que han pasado por controlar y limitar los precios, ampliar el parque público de vivienda en alquiler o aplicar incentivos fiscales. El órgano concluye que, pese a la efectividad lograda a corto plazo, a medio y largo plazo no solventan los problemas del mercado y terminan reduciendo la oferta y aumentado los precios.

El aumento de los precios del alquiler de vivienda en las grandes áreas urbanas por todo el mundo es un hecho. Desde capitales europeas a las grandes ciudades americanas, la mayoría ha visto crecer los arrendamientos. En España, el precio medio de la vivienda de alquiler subió un 4,8% solo en 2019. Pero es que en los último cinco años, más de la mitad de las capitales ha visto cómo sus alquileres se han incrementado más de un 30%.

Esto ha sucedido sobre todo porque la oferta de pisos ha crecido por debajo de una demanda de población que ha aumentado de forma exponencial en los últimos años ya que, en la mayoría de los casos, no puede acceder a una vivienda en propiedad.

Hay un segmento de la población, gente joven que comienza a trabajar o de colectivos con escasa capacidad de ahorro, que no puede comprar una casa y que tiene que destinar, a su vez, cada vez más dinero al gasto en el alquiler de su hogar. El actual Gobierno de coalición PSOE-Podemos avanzó en su Programa de Gobierno conjunto que van a impulsar medidas para regular los precios del alquiler en zonas ‘tensionadas’, además de aumentar el parque público de viviendas en alquiler.

Ante estas informaciones, el Banco de España ha elaborado un documento donde se revisan las políticas públicas ya realizadas sobre el mercado del alquiler de viviendas en el ámbito internacional.

Controlar los precios del alquiler

La forma más inmediata y directa de incidir sobre el mercado del alquiler puede surtir efecto a corto plazo. Pero las evidencias muestran los efectos adversos si se prolongan en el tiempo. “Así, la oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo las viviendas disponibles en el mercado, disminuyendo los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación”, afirma el estudio del Banco de España.

Limitar el precio del alquiler a zonas tensionadas crea una dualidad en el mercado, al concentrarse las medidas de control sobre determinados colectivos o zonas de una ciudad, con la problemática de crear guetos. Además de “incrementar el precio del alquiler en los segmentos no regulados del mercado”.

Aumentar la oferta con un parque público de viviendas en alquiler asequible

Esta medida de aplicar precios asequibles a colectivos con dificultades de acceso a la vivienda, a partir de una oferta pública de alquiler residencial, resulta positiva al resolver la falta de oferta de inmuebles disponibles en el mercado ante el incremento de la demanda.

“Esta política se enfrenta, no obstante, a importantes retos presupuestarios y requiere un diseño eficiente en su implementación”, aclara el informe del órgano supervisor. “Es una medida costosa para las arcas públicas. Además, debe evitar desincentivar la movilidad geográfica de los beneficiarios, limitar los riesgos de segmentación social, por la posible concentración de bolsas de exclusión social, y minimizar el efecto expulsión de la oferta de alquiler.

El parque de viviendas público en España actualmente supone un escaso 2,5% del total, y lo que pretende el Gobierno es alcanzar la media europea que ronda el 10%. Además, pese al aumento del peso la población que vive de alquiler aún está lejos de los números que ofrecen otras potencias europeas.

En 2018, el 23,9% de la población española vivía de alquiler (incluyendo a precios de mercado, alquileres protegidos y cesiones gratuitas de viviendas), frente al 19,4% registrado en 2005. El gran impulso vino en 2013, en el peor momento de la crisis y justo cuando el Gobierno eliminó las ayudas fiscales a las nuevas compras de viviendas.

En la Unión Europea, más de un 30% de los hogares vive de alquiler, y destacan especialmente los números de Alemania (48,6%), Austria (45%), Dinamarca (37,8%), Francia (35,6%) o Reino Unido (35%). 

Otorgar incentivos y medidas para aumentar la oferta e influir en el precio

Visto el escaso éxito de estos dos clásicos de la intervención pública en el mercado del alquiler, han abierto nuevos tipos de medidas para controlar los precios y la oferta de viviendas: desde modificar la normativa jurídica que regula los contratos de alquiler de vivienda a la introducción de una política fiscal con capacidad para incidir sobre la oferta y la demanda de alquiler de vivienda.

Seguridad jurídica para propietarios e inquilinos

“Se han justificado en contextos en los que es necesario incrementar los incentivos al alquiler, con el objetivo de aumentar la oferta de vivienda en arrendamiento”, afirma el BdE. “estos incentivos al propietario suelen equilibrarse con la protección sobre el inquilino en relación con la duración mínima del contrato de arrendamiento, la actualización de las rentas a lo largo del contrato o las condiciones que regulan la rescisión de este por parte de los propietarios”.

Política fiscal

La modificación de los incentivos fiscales tanto hacia la oferta como hacia la demanda de alquiler puede producir efectos contradictorios. La introducción de beneficios fiscales reduce la tributación efectiva de los propietarios, e incrementa la rentabilidad neta de la inversión en alquiler. Para los inquilinos, los subsidios directos o las deducciones reducen la carga que el alquiler supone en los ingresos de los hogares.

“El riesgo de una política de subsidios en un mercado con una oferta rígida lleva a la traslación de estos a los precios, lo que crea una transferencia de rentas hacia los propietarios de las viviendas en alquiler, con un impacto potencialmente limitado sobre las condiciones de accesibilidad para los inquilinos”, concreta el Banco de España

Otras políticas fiscales que se están aplicando son sobre las viviendas vacías, para aumentar la oferta de pisos en alquiler. Otras políticas aplicadas se aplican sobre las viviendas de uso turístico, aumentando la regulación y limitando la oferta de este tipo de alquiler en zonas específicas de las ciudades. “La efectividad de estas medidas son aún escasas y poco concluyentes”.