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El Banco de España aclara por qué sube el precio y otros 9 mandamientos del mercado del alquiler

El Banco de España ha analizado en qué momento se encuentra el mercado del alquiler en nuestro país, en un momento en el que las dificultades para acceder a una vivienda se han convertido en uno de los principales frentes económicos, sociales y políticos.

En el estudio, el regulador financiero repasa, a través de datos de idealista -única fuente de información utilizada por el regulador para analizar los precios- y otros organismos como la OCDE y el INE, una batería de variables que explican en qué punto está el arrendamiento y por qué se están produciendo las subidas de precio que tanto preocupan a los ciudadanos.

Entre las conclusiones que saca el organismo liderado por Pablo Hernández de Cos se encuentran que el precio ha subido de media un 50% desde mínimos, que las grandes ciudades son las que han experimentado mayores repuntes al ser polos de la actividad económica, y que la falta de ahorros y la precariedad laboral están impulsando la demanda del arrendamiento, ante la imposibilidad de comprar casa. También sostiene que la entrada de socimis y empresas especializadas no ha sido suficiente como para equiparar el incremento de la oferta con la de la demanda y critica la falta de viviendas públicas destinadas al alquiler. Repasamos las claves:

1. Uno de cada cuatro hogares ya vive de alquiler

Una de las claves para entender el mercado es que el alquiler está cogiendo impulso en nuestro país. A pesar de que el porcentaje de la población que vive en arrendamiento en España todavía está lejos de los que registran las grandes potencias económicas europeas y algunos países nórdicos, esta alternativa habitacional ha ido comiendo terreno a la propiedad. En 2018, por ejemplo, el 23,9% de la población española vivía de alquiler (incluyendo a precios de mercado, alquileres protegidos y cesiones gratuitas de viviendas), frente al 19,4% registrado en 2005. El gran impulso vino en 2013, en el peor momento de la crisis y justo cuando el Gobierno eliminó las ayudas fiscales a las nuevas compras de viviendas.

En cambio, en la UE-28 más de un 30% de los hogares vive de alquiler, y destacan especialmente los números de Alemania (48,6%), Austria (45%), Dinamarca (37,8%), Francia (35,6%) o Reino Unido (35%). 

2. El mercado es muy heterogéneo

A pesar de que solemos hablar del mercado del alquiler, lo cierto es que los datos dejan entrever que hay muchas diferencias en las cifras dependiendo de qué región o ciudad miremos. Madrid y Barcelona están en otro nivel, seguidas de los archipiélagos, mientras que la zona interior está viviendo un momento diferente. 

Para comprobar esta teoría, basta recordar que las cuatro regiones donde más familias viven en régimen de arrendamiento son, por este orden, Baleares (28,3%), Cataluña (26,3%), Madrid (23,6%) y Canarias (19,5%). Además, Cataluña y Canarias lideran el incremento de la proporción del alquiler residencial desde los mínimos de 2013, con un alza de 6,9 y 4,8 puntos porcentuales, respectivamente. En cambio, otras regiones como Galicia, Aragón, Murcia o Extremadura han visto reducido el peso del alquiler desde que comenzó la recuperación.

3. La disparidad llega a los precios

La evolución del precio es otro de los datos que nos ayuda a entender cómo está el mercado y cómo influye la zona. Basándose en datos de idealista, el estudio del Banco de España sostiene que, desde los mínimos marcados en 2013 (el peor año de la peor crisis económica española de las últimas 7 décadas) y mayo de 2019, en plena fase de recuperación y expansión económica, el precio del alquiler ha subido cerca de un 50% de media en el conjunto del país. Así ha evolucionado en los últimos años, según idealista:

En Barcelona y Palma el alza supera el 50%, mientras que en Santa Cruz de Tenerife, Valencia, Las Palmas de Gran Canaria, Madrid y Málaga el alza supera el 40%. En cambio, en Huesca, Cádiz, Jaén y Ciudad Real el repunte es de un solo dígito. Es decir, y como decíamos unas líneas más arriba, las grandes ciudades y los polos turísticos son los que han registrado las subidas más destacadas, mientras que en la España interior la tendencia al alza es mucho más moderada.

La demanda de alquiler residencial se habría incrementado especialmente en algunos municipios que ofrecían mejores oportunidades tanto de formación como laborales. La evidencia disponible muestra que en los últimos años se ha producido una mayor concentración de los flujos migratorios internos en capitales de provincia con mayor población y en las que se aprecia mayor dinamismo del empleo. De manera coherente con este fenómeno, se observa una correlación positiva entre el crecimiento de los precios de oferta de alquiler y el dinamismo demográfico a nivel de capitales de provincia”, aclara el supervisor financiero.

4. La vivienda gana atractivo como inversión

En un contexto de tipos de interés ultrabajos y, por tanto, de caída generalizada de las rentabilidades de muchos productos financieros, cada vez más inversores han apostado por comprar una vivienda para destinarla al alquiler. El principal motivo es que el precio de la oferta de venta de viviendas ha subido en torno al 7% en los últimos años, frente a ese 50% que de media se ha encarecido el alquiler.

Como consecuencia, comprar una vivienda para alquilarla después ofrece un rendimiento en términos brutos del 7,6%, según los datos de idealista, tras mejorar una décima en el segundo trimestre. Los locales comerciales y las oficinas registran una rentabilidad superior, mientras que los garajes rentan algo menos que las casas.

Ahora bien, en este terreno volvemos a ver fuertes diferencias según las ciudades. En el caso de la vivienda, Murcia es la que resulta más rentable, con un 7,6%. Le siguen Lleida (7,4%), Santa Cruz de Tenerife (7,3%) y Huelva (7,1%). En Barcelona la tasa de rentabilidad está en el 4,7%, mientras que en Madrid se ha situado en 5,1%. Al otro lado de la tabla están San Sebastián (3,8%), A Coruña (4,5%), Pamplona (4,6%) y Cádiz (4,7%).

5. El alza de la demanda impulsa las rentas

Tras analizar las diferencias en términos de precios, rentabilidad y hogares que viven de alquiler, toca repasar las razones por las que están subiendo tanto los precios. En este sentido, el Banco de España aclara que “distintos datos de naturaleza agregada sugieren que existe un conjunto de determinantes económicos y demográficos que habrían contribuido al auge de la demanda de alquiler residencial y a su traslación a un aumento significativo de los precios en este mercado”. Y detrás de ellos está la creciente demanda de alquiler, impulsada por las condiciones precarias del mercado laboral.

“Desde la recuperación económica iniciada en 2013 se observa la dificultad de los colectivos con menor renta para incrementar sus ingresos actuales y esperados, por la aún elevada incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos o la mayor relevancia de la jornada reducida. La combinación de bajos ingresos laborales y de riesgo de pérdida de empleo dificultaría a un porcentaje significativo de hogares (especialmente, jóvenes) con niveles de renta y patrimonio reducidos el acceso a un préstamo para la adquisición de vivienda. La dificultad de acumular el ahorro necesario para adquirir una vivienda habría incrementado, de este modo, la demanda de alquiler residencial o, para los hogares con menor renta, la permanencia en la vivienda familiar”, insiste el organismo pilotado por Hernández de Cos. La tasa de emancipación juvenil, sin ir más lejos, está en mínimos históricos. 

6. La precariedad laboral mantendrá alta la demanda

A pesar de que está aumentando el interés de los bancos por financiar a la economía real (familias y empresas), el Banco de España asegura que, de media, están aumentando los requisitos que establecen a los consumidores para conceder préstamos hipotecarios. En los últimos años, el sector financiero está exigiendo a los futuros hipotecados que aporten en torno al 20% del precio de compra de la vivienda, a lo que hay que sumar los impuestos y algunos gastos (desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, el cliente solo debe abonar la tasación del inmueble y las copias de la escritura que solicite).

Este ahorro inicial, prácticamente imposible conseguir con las actuales condiciones laborales, “podría provocar una mayor permanencia en el mercado del alquiler por parte de los hogares jóvenes, y en particular entre aquellos con menores ingresos y con precariedad laboral, contribuyendo de este modo al incremento de la demanda de alquiler”, sostiene el estudio. Una postura que avalan muchos expertos en materia financiera.

7. El alquiler se come cada vez más ingresos 

El precio y la precariedad laboral explican otro dato que explica cómo está el alquiler en España: cuántos ingresos deben destinar los hogares al pago de la renta.

En este sentido, el supervisor sostiene que “el estancamiento de los ingresos laborales de algunos grupos de hogares, unido al aumento del precio del alquiler, ha incrementado de forma considerable la relevancia de este gasto sobre el total de ingresos. En concreto, la mediana del gasto en vivienda de alquiler suponía en 2014 el 27,8% de los ingresos netos de los hogares españoles, y el 46,9% entre los hogares con menores ingresos. Ambas ratios son superiores a las del promedio de las economías de la OCDE”.

Uno de cada cuatro hogares destina más de un 40% de sus ingresos netos a pagar el alquiler, frente al 13,1% registrado de media en los países desarrollados, lo que significa que soportan una “sobrecarga”.

8. La falta de VPO de alquiler lastra la oferta

El estudio también analiza las razones por las que la oferta de casas de alquiler no está creciendo con la misma intensidad que la demanda. Y entre ellas está la caída de la vivienda protegida. Según el supervisor, el menor dinamismo de la oferta se produce en un contexto de mayor debilidad de la oferta pública de alquiler. En 2018, por ejemplo, se calificaron menos de 2.500 viviendas públicas de alquiler, frente a las más de 18.600 de 2006, según los datos del Ministerio de Fomento.

9. Solo el 10% de los pisos está en manos de empresas

El estudio del regulador también recuerda que la entrada en el mercado de socimis y otras empresas especializadas en el arrendamiento de momento no han conseguido que salga al mercado el volumen de viviendas suficientes como para satisfacer la demanda. ¿El motivo? No tienen músculo suficiente como para 'mover' el mercado. Según el estudio, solo una de cada 10 viviendas está en manos de empresas, mientras que el resto pertenece a particulares. En ciudades como Barcelona, no obstante, su peso podría alcanzar el 25%. Según fuentes del sector inmobiliario, solo fondos de inversión y socimis son propietarios de aproximadamente un 4% del mercado.

10. No está claro que la vivienda turística afecte de manera directa

Por último, el Banco de España hace mención al hipotético impacto que tienen los pisos turísticos en la subida del precio de la vivienda. En este sentido, asegura que "la aparición de nuevas formas de alquiler vacacional en algunas de las grandes ciudades españolas, especialmente concentradas en los barrios céntricos, podría competir con la oferta de alquiler residencial. En caso de concentrarse en un área específica, el desplazamiento a la actividad turística de un porcentaje significativo de viviendas potencialmente destinadas al alquiler podría generar un incremento de los precios del alquiler residencial".

Sin embargo, y aquí viene el 'pero', "la evidencia disponible sobre el impacto del alquiler vacacional en la oferta de alquiler para primera residencia y en los precios inmobiliarios es escasa y poco fiable, en buena medida por las limitaciones existentes en la disponibilidad de microdato. Los trabajos académicos disponibles son poco concluyentes en relación con el efecto cuantitativo del alquiler vacacional en los precios del alquiler para primera vivienda, aunque sugieren que su magnitud depende tanto de la densidad del alquiler vacacional en la ciudad estudiada como de la demanda de vivienda residencial". Por tanto, concluye, "no puede inferirse una relación causal, con incidencia generalizada, entre los precios del alquiler residencial y la oferta del alquiler vacacional para el conjunto de la economía".