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Las socimis, desde dentro: qué son y cómo compran, reforman y gestionan miles de casas en alquiler

Ya han pasado 10 años desde que España reguló por primera vez las socimis. Fue en 2009, bajo el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, cuando llegó la ley que amparaba a este tipo de sociedades de inversión. Con el objetivo de impulsar el mercado del alquiler, se diseñó un régimen muy similar al que existía en mercados como EEUU, Reino Unido, Francia u Holanda.

Sin embargo, este sistema estuvo en el dique seco durante cuatro años. Fue en 2013, tras los cambios que aplicó a la normativa el Ejecutivo de Mariano Rajoy y con la crisis tocando fondo, cuando empezaron a despegar y llegaron a la bolsa.

En los últimos tiempos, con un mercado inmobiliario en pleno ciclo alcista y unas propuestas políticas que quieren poner coto a su negocio, estas sociedades de inversión se han convertido en protagonistas de la actualidad. Actualmente hay más de 70 socimis cotizadas en España y en muchos casos están respaldadas por gigantes internacionales de la inversión, como el fondo estadounidense Blackstone. Es uno de los mayores caseros del país.

¿Y qué son exactamente las socimis?

Básicamente, son sociedades anónimas que compran todo tipo de activos inmobiliarios (viviendas, locales comerciales, oficinas, naves logísticas...) con el fin de explotarlos vía arrendamiento. Su régimen contempla algunas ventajas fiscales, como por ejemplo que se libran de pagar el Impuesto de Sociedades (el tributo que grava el beneficio empresarial) o que están exentos del 95% del pago de los impuestos ligados a la compra de vivienda (Actos Jurídicos Documentados, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales...). No obstante, y a cambio de estas bonificaciones, deben cumplir unos requisitos muy estrictos.

La Agencia Tributaria les obliga a destinar al alquiler al menos el 80% de sus activos, mantener los inmuebles como mínimo tres años, y salir a bolsa en un plazo máximo de dos años desde que se constituyen. Además, deben distribuir al menos el 80% de los beneficios que obtengan entre sus accionistas vía dividendos. y son ellos los que acaban tributando por esas remuneraciones vía declaración de la renta.

“Es verdad que tenemos algunos beneficios fiscales, pero esto exige una transparencia bestial. Estamos obligados a cotizar en bolsa, lo que significa que tenemos auditorías anuales y revisiones cada seis meses, además de lo que se tarda y cuesta realizar el proceso de incorporación. Al cotizar, tenemos que hacer pública la información a través de hechos relevantes, donde anunciamos desde la compra o venta de un edificio al pago de dividendos, pasando por una nueva valoración de los activos, la obtención de financiación por parte de un banco o los cambios en el accionariado. Todo lo tenemos que comunicar y el inversor debe ser consciente de todos los pasos que damos”, aclara Jesús Martí, responsable de gestión patrimonial de Invermax, la gestora de Quid Pro Quo, que es la socimi de Alquiler Seguro.

Recientemente ha llegado al mercado Asocimi, una asociación que agrupa a 25 socimis cotizadas en España, con el objetivo “de dar a conocer el sector, acompañar a la Administración Pública en el desarrollo reglamentario de la Ley que regula su actividad y la del sector inmobiliario en general, y promover las ventajas del vehículo para los inversores institucionales y particulares”, según explica su presidente, Javier Basagoiti, también presidente de la gestora Corpfin Capital Real Estate. De hecho, uno de los grandes retos pendientes del sector es atraer la atención de los pequeños inversores, para quienes se reivindican como alternativa al aunar dos de las condiciones que más les gusta a los ahorradores españoles: el ladrillo y los dividendos.

Pero ¿cómo trabajan estas sociedades? ¿Cómo eligen las viviendas? ¿Qué hacen para controlar todos esos edificios? En este especial de idealista/news intentamos descubrir en qué consiste el negocio de las socimis y qué hacen con las casas que están comprando por toda España.

El proceso de selección y compra de las viviendas

Cada socimi tiene su propia estrategia: algunas compran edificios en buen estado, mientras que otras prefieren optar por los inmuebles que necesitan una amplia rehabilitación. Otras también añaden a su cartera las viviendas que proceden de grandes operaciones inmobiliarias, como los traspasos que han protagonizado los bancos a los fondos en los últimos años.

Por ejemplo, ELIX Vintage Residencial se centra en la compra de edificios en Barcelona y Madrid, preferiblemente a rehabilitar, mientras que QPQ compra las casas de clientes de Alquiler Seguro con ‘inquilino dentro’ e Invermax, que es la gestora de la cartera, se las ofrece a los inversores.

“La elección depende de muchos factores: desde la ubicación, el tipo de inquilino, la renta, el tiempo que tardó en alquilarse, si ha tenido problemas en el pasado... Tenemos información histórica que nos ayuda a tomar la decisión”, explican desde la gestora de la socimi de Alquiler Seguro.

En el caso de Vitruvio, su estrategia se basa en buscar inmuebles que estén bien situados dentro de la capital, donde la gente quiere vivir (residencial), comprar (comercial) o trabajar (oficinas); aunque también se ha hecho con edificios que estaban en manos de varios miembros de una misma familia y necesitaban darles salida. 

Otras socimis, en cambio, incorporan a su cartera inmuebles que heredan de su matriz. Este es el caso de Fidere, un vehículo controlado por el fondo Blackstone, cuyos primeros activos fueron comprados, pero que en los últimos tiempos se ha hecho con los inmuebles que el fondo ha comprado a bancos como Santander. Actualmente tiene un portfolio de 9.500 viviendas, y muchas de ellas son promociones de VPO compradas directamente.

Qué hacen las socimis para sacar al mercado sus viviendas

El gran motor del negocio de las socimis es sacar partido a los inmuebles que alquilan. Pero, en muchas ocasiones, para ello se ven obligadas a reformarlos en mayor o menor medida.

Fidere, por ejemplo, tiene cinco planes diferentes de reformas. Uno de ellos es el que está llevando a cabo en cuatro bloques de Tres Cantos (Madrid) que suman unas 1.000 viviendas de protección, donde están dando un lavado de cara a los pisos. Entre los trabajos de alisado de las paredes para quitar el gotelé, la nueva pintura, el montaje de la cocina y los electrodomésticos, la instalación del mueble de baño y la mampara, la colocación de armarios y la iluminación LED en toda la vivienda son algunos de los trabajos que están haciendo actualmente, junto con los arreglos de los sistemas de incendios y las zonas comunes (piscina en algunos casos, parques infantiles, pistas de pádel...), y la contratación de servicios de limpieza. De media, el arreglo de un piso cuesta entre 10.000 y 11.000 euros.

Con estas reformas, el objetivo de la socimi es que el inquilino pueda entrar a vivir rápidamente, ya que apenas necesitaría una cama, unos muebles de salón y dar de alta los servicios. A cambio, la renta de los pisos que se han quedado vacíos y han sido reformados ronda los 850 euros al mes, con dos dormitorios, garaje y trastero. No obstante, las últimas renovaciones de contratos que ha realizado a los inquilinos incluían una revalorización gradual de las rentas durante los tres años de contrato: pasarán de pagar los 600 euros al mes actuales a 670 en el primer año, 750 en el segundo y 830 euros en el tercero. Estas son las condiciones que ofreció Fidere a finales del año pasado a las 700 familias que abandonaron el régimen de protección para entrar en el mercado libre y las que ha ofrecido a otros 300 inquilinos que cumplirán los contratos en mayo.

Algo más compleja es la obra que está llevando a cabo en Las Rozas (Madrid), donde el perfil del inquilino es un poco más alto: los precios medios rondan los 1.000 euros en el caso de un piso con dos dormitorios, aunque los bajos con jardín y los áticos pueden superar los 1.200 euros. En estos bloques (suman unas 400 viviendas, de las que unas 230 son de su propiedad), Fidere está haciendo reformas extra, como cambiar el suelo o poner unos acabados en la cocina de una calidad superior. Además, tienen 2 garajes y trastero. En este caso, y a pesar de que la subida de rentas también es gradual, desde hace año y medio todas las viviendas están en el mercado libre, por lo que Fidere no tiene renovaciones a la vista.

En cambio,  la fórmula para crear valor de la socimi Elix es “a través de una rehabilitación del edificio y de las viviendas, adaptándolas a las necesidades de hoy en día, devolviéndoles su esplendor y funcionalidad, mejorando su accesibilidad, reduciendo el impacto ambiental mediante el uso de materiales sostenibles, eficientes y respetuosos con el medio ambiente y gestionándolas de manera profesional”.

Otro buen ejemplo de cómo consiguen estos vehículos adaptar los inmuebles que tienen a lo que demanda el mercado es lo que ha hecho Vitruvio en un edificio situado en la calle Sagasta de Madrid. “Es un inmueble muy bien ubicado que tenía 12 pisos de unos 300 m2, de los que algunos estaban bien conservados. Lo que hicimos fue darle la vuelta y hacer una intensificación de uso: ha pasado de tener 12 viviendas de lujo a 28 más asequibles, que están entre 60 y 120 m2, aproximadamente. Así hemos creado más producto y hemos conseguido reducir la renta mensual”, explica Joaquín López-Chicheri, presidente y consejero delegado de Vitruvio.

Cómo gestionan tantas viviendas a la vez

Las socimis ponen en valor su papel para profesionalizar la gestión del alquiler, toda una novedad para el mercado doméstico, y presumen de las ventajas que tiene su ‘modus operandi’ para los inquilinos, que tienen muchas maneras de abrir incidencias, consultar dudas o ver en qué estado se encuentran sus peticiones.

Por ejemplo, los vehículos que poseen edificios residenciales completos se vuelcan en la figura de los porteros, que es la primera persona que intenta solucionar sus problemas, aunque también hay otros cauces para contactar con el casero: correos electrónicos, teléfonos, portales online específicos, call centers..., a través de los que pueden comunicar desde la aparición de una gotera hasta su decisión de poner fin al contrato de alquiler.

“Al final cuando uno está viviendo de alquiler lo que no puede tolerar es que haya una humedad durante uno o dos meses y que no le resuelvan los problemas. Para eso estamos, porque eso es la gestión profesional y porque los inquilinos son nuestros clientes”, insiste el responsable de Vitruvio.

En este sentido, desde la gestora de la socimi de Alquiler Seguro también añaden que “para que el inquilino te cuide la casa y esté mucho tiempo tienes que darle un buen servicio, lo que significa arreglar sus problemas lo más rápido posible, para poder fidelizarle. Eso es lo de quebe pasar, porque para repartir ese 80% de beneficios vía dividendos necesito generar un flujo de caja recurrente y estable”.

Sus aportaciones: más oferta, gestión profesional y transparencia

Las socimis también reivindican su papel para el mercado inmobiliario y para la economía local. Por ejemplo, las casas que compran salen al mercado en régimen de alquiler (para cumplir una de las exigencias que establece su régimen), lo que aumenta la oferta disponible, y que las reformas que realizan tienen como fin ajustarse a las peticiones y necesidades de los futuros inquilinos.

Además, insisten en que dan transparencia a un mercado que muchas veces ha estado vinculado con el dinero negro (por ejemplo, depositan las fianzas en los organismos públicos correspondientes, como el IVIMA en Madrid o el Incasol en Cataluña), y revalorizan los barrios en los que tienen presencia.

“Los beneficios de nuestra actividad revierten no solo en los inquilinos de nuestros edificios, sino también en la sociedad en general, el barrio y los comercios próximos, ya que mejoran la estética, calidad y seguridad de los inmuebles. Además, canalizamos las inversiones en este mercado, lo que supone un impulso y una mayor competencia. Esto acaba facilitando el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria, lo que contribuye a crear un mercado de alquiler sano y predecible”, explican desde Elix.

Desde Vitruvio también recuerdan que muchas de las reformas que realizan las socimis, y que no podrían hacer los particulares, ayudan a renovar el parque de viviendas. “En el edificio de Sagasta hemos transformado la cubierta entera porque era de amianto, se han mejorado las instalaciones del edificio, hemos puesto placas solares... Hemos invertido 3,5 millones de euros. Es una cantidad inasumible incluso para una comunidad de propietarios”, explica López-Chicheri.

En este sentido, Fidere también alaba su papel como motor de la economía local, al trabajar directamente con pequeñas empresas de la zona, como fabricantes de cocinas o empresas de reformas. “No solo transformamos los activos que tenemos, sino que también creamos riqueza por todos los proveedores locales con los que trabajamos. Con la cantidad de cocinas que estamos montando actualmente, seguramente seamos uno de los mayores compradores finales de electrodomésticos de España”, aclara Juan Pablo Vera, responsable de Fidere.  

Por último, desde la gestora de QPQ insisten en que estos vehículos "están obligados a hacerlo bien para poder pagar dividendos y atraer más inversores". 

¿Culpables de la subida de precios del alquiler?

Actualmente se desconoce cuántas viviendas controlan estas sociedades en el mercado doméstico, aunque sí encontramos algunos cálculos del sector público y el privado. La consultora inmobiliaria CBRE, por ejemplo, cree que entre socimis y fondos poseen entre un 2% y un 4% del parque de viviendas en alquiler, mientras que idealista calcula que los grandes tenedores poseen cerca de un 3% del parque (teniendo en cuenta que el INE calcula que hay 3,3 millones de viviendas en alquiler en España). El Gobierno, por su parte, sostiene que solo un 5% del parque está en manos de personas jurídicas (incluyendo fondos, socimis y otras empresas).

Elix tiene 10 edificios que suman 170 casas, mientras que QPQ y Vitruvio poseen otro centenar cada una. La cifra supera las 2.200 en el caso de Témpore, la socimi de Sareb, aunque ninguna llega a las cifras de Fidere y Testa: entre ambos vehículos, controlados por Blackstone, controlan en torno a 20.000 casas.

Desde los sindicatos de inquilinos de las principales ciudades españolas aseguran que tanto socimis como fondos están aprovechando el momento alcista que vive el mercado inmobiliario para subir demasiado las rentas, poniendo en aprietos a miles de inquilinos e incluso obligando a muchos de ellos a buscarse otra casa en la que vivir.

“Nosotros empezamos a cerrar contratos en 2014, por lo que hemos tenido que renovar muchos de ellos en 2017. Está claro que en estos tres años el precio se ha incrementado, pero a nosotros no nos beneficia que se vacíen los inmuebles. Por eso, en Fidere aplicamos subidas graduales y monitorizamos cómo están los inquilinos a través de encuestas. Actualmente, un 60-70% de los inquilinos renuevan cuando caduca su contrato, mientras que los que se marchan lo hacen principalmente por tres motivos: porque ha cambiado su lugar de trabajo, porque ha aumentado la familia o porque van a comprar una vivienda”, explica Vera.

El presidente y consejero delegado de Vitruvio también recalca que “las socimis hemos llegado hace cuatro días y justo en el momento de la recuperación de la economía y de repente ha habido una subida drástica del precio de los alquileres, pero somos sociedades patrimonialistas y miramos a largo plazo, por lo que la inmensa mayoría navegaremos con los alquileres que haya en cada momento. Además, no tenemos capacidad para controlar los precios, porque más del 90% del mercado está en manos de los particulares”.

En cualquier caso, el sector quiere dejar claro que perder inquilinos es lo peor que les puede suceder, ya que, cuanta menos ocupación tenga su cartera, menos partido podrá sacarle. Además, recuerdan que de momento el mercado está al alza y que cuando vengan correcciones, se verán obligados a abaratar las casas para ajustarse a la demanda. Por otro lado, algunos vehículos como Vitruvio y Fidere hacen estudios previos antes de alquilar las viviendas para asegurarse de la renta mensual no supera el 30%-40% de los ingresos de la familia.

En el caso de la socimi de Alquiler Seguro, la renta está entre 500 y 750 euros para una vivienda de unos 60 m2 con dos dormitorios, “un precio que está ajustado a la realidad”, aclara el responsable de su gestora. Como decíamos antes, en el caso de Fidere el alquiler de las viviendas que están vacías actualmente ronda 600-850 euros en el caso de Tres Cantos y suben a 1.000 euros en el caso de Las Rozas, mientras que la renta que tienen las casas de Vitruvio en Sagasta es de unos 1.750 euros, aunque en otros pisos que tienen en la zona de Madrid Río están entre los 800 y los 1.100 euros. Según idealista, actualmente el precio por m2 en Madrid capital se sitúa en 17,8 euros, lo que supondría pagar en torno a 1.070 euros por un piso de 60 m2.

Abiertas a colaborar con el sector público

Las socimis insisten en la importancia del sector público para mantener 'sano' el mercado del alquiler. Desde la socimi de Blackstone, Vera argumenta la necesidad de desarrollar un parque público de viviendas, de cambiar el régimen tributario para que a los promotores les compense levantar pisos para alquilar, dar ayudas a los pequeños propietarios para que saquen sus inmuebles al mercado y garantizar la seguridad jurídica en materias como la lucha contra las mafias organizadas de okupas.

Por su parte, el presidente y consejero delegado de Vitruvio considera que las colaboraciones público-privadas en materia de vivienda se irán desarrollando en los próximos años, a medida que estas sociedades estén más asentadas. "Todavía el sector público no conoce bien a este tipo de inversor, porque está acostumbrado al promotor de toda la vida. Hay interés por parte del capital para desarrollar vivienda con la seguridad de que la puedes explotar durante unos años para obtener un beneficio y creo que a las Administraciones les compensaría, porque no tendrían que gastar dinero público en esto. Además, probablemente lo invertirían peor que un actor privado", concluye López-Chicheri.