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Antonio Fernández, Armabex: “Los fondos no son el diablo, con las socimis cubren una necesidad social”

Antonio Fernández no esconde su defensa a las socimis, unas sociedades que han sido protagonistas del renacer inmobiliario durante los últimos años. Economista de formación y experto en los mercados de capitales, lleva un cuarto de siglo trabajando en el mundo de la inversión. Después de estar en bancos internacionales como Merrill Lynch y UBS, sus últimos ocho años de trayectoria los ha pasado al frente de Armabex Asesores Registrados, una empresa que asesora y acompaña a las socimis en el largo camino de su salida a bolsa.

En los últimos tiempos ha sacado al mercado siete vehículos de inversión inmobiliaria, aunque próximamente ampliará la lista, ya que actualmente tiene nueve proyectos en marcha. En esta entrevista nos cuenta cómo están cambiando estas sociedades y qué tendencias podrían implantarse en el futuro. En su opinión, las socimis están cubriendo la necesidad social de vivienda que tiene España y es erróneo pensar que los fondos que hay detrás de muchas de estas sociedades son diablos que se dejan mover por grandes patrimonios. Recuerda que un fondo es la máxima expresión de la democracia del dinero.

1. ¿Qué es exactamente una socimi?

Es una figura que existe desde la década de los 60 en EEUU y Europa, pero que ha llegado a España en los últimos años, pasados los peores momentos de la crisis. Está totalmente regulada y permite a una sociedad tener en su balance bienes inmuebles de naturaleza urbana dedicados al alquiler y explotarlos. Para evitar la entrada de especuladores, la ley obliga a que dichos inmuebles deben estar al menos tres años dentro de la compañía, que solo puede dedicarse a esta actividad.

2. ¿Para qué sirve un asesor registrado como Armabex?

La figura del asesor registrado está autorizada, supervisada y regulada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y Bolsas y Mercados Españoles (BME). Es de obligada contratación, porque uno de los requisitos que deben cumplir las socimis es cotizar en bolsa.

En el caso de que elijan el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), las socimis deben contratar de forma obligatoria a un asesor registrado, que se va a encargar de colaborar y participar para que cumpla todos los requisitos y velar porque la documentación que se elabore sea veraz para dar la máxima transparencia a la operación. Solo la incorporación al mercado puede durar entre cinco y seis meses, aunque en el caso de las socimis grandes, con un equipo especializado, los periodos son mucho más cortos.

3. ¿Cómo están cambiando las socimis el sector inmobiliario?

Lo primero que están haciendo es aflorar un patrimonio de inmuebles que existía desde hace tiempo en el mercado y también se está actualizando la estructura societaria y fiscal de las empresas. Todo ello viene acompañado de la entrada de dinero fresco en el sector inmobiliario. Hemos visto grandes fondos que han entrado en el sector a través de la inversión en socimis y ahora vemos que otros fondos más pequeños están creando directamente sus propios vehículos.

También está emergiendo otro tipo de socimis gracias a las agrupaciones de pequeños inversores que usan esta figura para invertir de manera conjunta en activos a los que no podrían acceder de forma individual.

4. Ahora hay muchas socimis que invierten en viviendas, ¿por qué?

Hasta ahora las socimis se han centrado más en los activos vinculados al crecimiento del país. Primero fueron las oficinas y después llegaron los centros y locales comerciales y los hoteles gracias a la mejora del consumo y el turismo, pero ahora vemos más vehículos que apuestan por los bloques de viviendas en alquiler. Actualmente España no tiene un parque de viviendas unificadas, óptimas y adecuadas para ser gestionadas de forma eficiente y lo que hacen estos fondos es agrupar edificios con los que se optimiza mucho la gestión y absorben la demanda de mucha gente que no puede o no quiere aceptar las condiciones que hay ahora mismo para acceder al mercado de la vivienda.

Hay una nueva generación para la que sus prioridades no son tener una casa y un coche, sino que prefieren alquilar un coche por minutos o ir cambiándose de vivienda a medida que cambian las necesidades familiares. Es decir, el anclaje sobre un patrimonio está desapareciendo en las nuevas generaciones. Y luego están los que no consiguen financiación ni con un aval de sus padres, lo que significa que no tienen acceso al mercado financiero de ninguna manera.

5. ¿Y qué aportan las socimis al mercado residencial?

Las socimis son casi un bien social. Están cubriendo una necesidad de la sociedad que a título particular es muy costoso en términos fiscales, de mantenimiento y de eficiencia, pero aquí el dinero de los fondos se canaliza a través de las socimis.

No sé por qué hay gente que a los fondos les ponen cara, ojos, boca, cuernos y son el diablo, cuando son miles de pequeños inversores que se agrupan para poder entrar en un mercado al que no tendrían acceso de forma individual. Un fondo es la mayor socialización que puede existir conceptualmente del dinero. Es la mayor democratización del dinero, un vehículo en el que se puede montar todo el mundo para llegar a sitios donde no llegarían de otra manera.

Al final, estos fondos están cubriendo una necesidad social de construir y arrancar bloques de viviendas en condiciones muy óptimas para todas aquellas personas que no quieren o no pueden comprar. Antes se necesitaba una gran cantidad de dinero para invertir en el sector inmobiliario, pero ahora cualquiera puede entrar por tres euros, cuatro euros… el precio que cueste una acción de una socimi.

6. ¿Es rentable la vivienda?

En todos los activos entra en juego la doble cara de rentabilidad/riesgo. Es verdad que aparentemente la vivienda da una rentabilidad más baja que otros activos, pero también que es muy complicado encontrar un inquilino nuevo para unas oficinas de 8.000 m2, pero no importa tanto perder un inquilino en un bloque de viviendas, ya que será más fácil reemplazarlo, por lo que absorbe mejor el riesgo. A la hora de vender también es más fácil, porque hay mucha más gente dispuesta a comprar casa que unas oficinas o un local comercial situado en una zona prime de alguna gran ciudad.  

7. ¿Qué tipo de socimis son las más atractivas?

Es más importante el gestor que el inmueble que tenga en cartera. Me resultan más atractivas las socimis que tienen gestores activos y que busquen valor añadido a través de su gestión. Es decir, que den lo que denominan técnicamente 'capex' y que sepa aprovechar el momento del ciclo.

8. ¿Cuáles son las nuevas tendencias?

Las socimis cada vez están más especializadas. El intentar hacer gestión de una multitud de activos es difícil y costoso, así que creo que irán surgiendo sociedades especializadas por tipo de activos o por zonas geográficas. De hecho, creo que es mucho mejor para los inversores ponerse en manos de alguien que domina el sector de la vivienda o el de las oficinas y que encima conoce a la perfección el mercado de Barcelona, Madrid o Sevilla.

Otra tendencia es que cada vez más importancia los inquilinos de los activos. Es decir, los turistas en el caso de las viviendas vacacionales, los estudiantes o los mayores en el de las residencias e incluso los coches en el caso de los parkings. Lo que más está empezando a aflorar son los pisos turísticos, que tendrán un crecimiento importante, y las socimis que salen con suelo para desarrollar viviendas. Hay distintas ideas que se pueden desarrollar.

9. En agosto cambiará la normativa del MAB. ¿En qué consiste?

A partir del 1 de agosto, todas las socimis que se quieran incorporar al MAB deberán contar con accionistas minoritarios (que poseen menos de un 5% del capital social), que deben controlar o bien dos millones de euros de la valoración o bien un 25% del capital. Hasta ahora, ese requisito debían cumplirlo en el plazo de un año desde su estreno. El problema es que muchas de ellas apuraban los plazos hasta el final y que en alguna ocasión el MAB ha tenido que suspender la cotización al no conseguirlo, de ahí que se hayan aplicado los cambios.

Pero los cambios no van a afectar a todas las sociedades. Todas las que estén en proceso y logren la autorización del mercado para empezar a cotizar antes de esa fecha no tendrán que cumplir esos requisitos para poder salir a bolsa.

10. ¿Cómo se podría mejorar el entorno de las socimis?

No creo que sean necesarios grandes cambios en la regulación, pero sí hacer algunos ajustes para avanzar. Faltan esfuerzos por parte de Hacienda, a quien le correspondería dotar de alguna ayuda a los ahorradores que invierten en socimis para que no tengan que tributar hasta que vendan, igual que ocurre con los fondos de inversión. También creo que podría haber deducciones fiscales por una inversión indirecta en vivienda o dar un tratamiento especial a las socimis que tienen más deuda, por ejemplo, compensando el pago con el dividendo.

Pero creo que la gran figura que queda por hacer es la aportación en especie de particulares, algo que Hacienda debería fomentar para favorecer que las aportaciones de inmuebles a una socimi a cambio de acciones no tributasen por plusvalías municipales ni por rendimientos de capital en el IRPF. Ése sería un gran avance.

11. ¿Cómo ves en general el mercado inmobiliario?

Hay ciertas tensiones en zonas de oficinas prime, donde creo que llegará un ciclo de ventas, mientras que los centros comerciales pueden tener algo más de recorrido. Además, hay que potenciar zonas más secundarias, ya que los extranjeros solo ven a España como Madrid, Barcelona y la Costa del Sol. Pero para potenciar otras zonas necesitamos buenos gestores, que conozcan esos mercados y que sean activos.