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Las socimis se rebelan contra el posible cambio de su fiscalidad: así afectará al mercado

Gtres
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El mundo de las socimis ha conocido esta semana una propuesta del Gobierno que les afecta de lleno: cambiar su fiscalidad.

Con la esperanza de conseguir el voto favorable a los Presupuestos Generales del Estado de 2019, el Ministerio de Hacienda está analizando junto con Podemos la posibilidad de endurecer la ley que ampara a este tipo de vehículos de inversión, que fue aprobada en 2009, con José Luis Rodríguez Zapatero al frente del Ejecutivo.

Según el partido liderado por Pablo Iglesias, las sociedades de inversión inmobiliaria disfrutan de una fiscalidad especial y ventajosa que les permite librarse del Impuesto de Sociedades (el tributo que grava el beneficio empresarial) y que está impulsando el precio de los alquileres en las grandes ciudades españolas.

Ante la posibilidad de que PSOE y Podemos lleguen finalmente a un acuerdo, idealista/news analiza de la mano de los expertos en la materia cuáles los argumentos para defender la normativa actual de estas sociedades y cuáles podrían ser las consecuencias del recrudecimiento fiscal.

1. Tienen pocas viviendas

El primer dato que utilizan para enfrentarse a la propuesta es que apenas tienen viviendas en cartera. De todo el parque de viviendas en alquiler, los fondos y las socimis poseen entre el 2% y el 4% del total, según la consultora CBRE.

Entre las socimis cotizadas que tienen más viviendas en cartera están Testa Residencial (en manos de Santander y BBVA), Torbel, Fidere y Albirana (las tres controladas por el fondo estadounidense Blackstone) y Témpore Properties (propiedad de Sareb), que aglutinan poco más de 20.000 casas. Esta cifra representa menos de un 3% de los anuncios de viviendas en alquiler permanente que se publicaron en idealista durante 2017 (802.267). Y si nos centramos en los pisos que tienen todas las socimis en Madrid, Barcelona y Valencia, la proporción sobre el total de anuncios en estas ciudades ronda el 5%.

Actualmente la vivienda supone aproximadamente una cuarta parte de las carteras de las socimis, mientras que el resto está formado por terrenos, locales comerciales, naves industriales, hoteles, centros comerciales, oficinas o activos alternativos como residencias de estudiantes.

2. La escasez de suelo provoca las tensiones

Los expertos también aseguran que las actuales tensiones de precios del mercado del arrendamiento son más una consecuencia de la falta de suelo que de las operaciones de estos vehículos de inversión.

“Las socimis no tienen la culpa de la subida del precio del alquiler, sino que el verdadero problema es que no hay suelo. No se está liberalizando terreno residencial en las grandes ciudades y no podemos olvidar que los procesos urbanísticos son largos: pueden llegar a pasar cuatro o cinco años hasta que las grúas empiezan a trabajar”, explica un experto independiente.

Esta teoría la comparten Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, quien recuerda que “las socimis no han sido parte del problema, sino de la solución”, y Sandra Daza, directora general de Gesvalt. En su opinión, "no existe una burbuja del alquiler en España, sino que se está produciendo un aumento de los precios en algunas zonas de las principales capitales que nada tiene que ver con la irrupción de las socimis en el mercado inmobiliario español. Estas sociedades se crearon para activar un mercado inexistente que necesitaba de un revulsivo y cubren una necesidad actual: la vivienda destinada al alquiler con una gestión profesional". 

3. Se genera incertidumbre al inversor extranjero

Desde una socimi especializada en viviendas recalcan que “no hay ningún caso en ningún sector económico en el que los precios hayan bajado con una subida de impuestos. No hay teoría capaz de sostener esta tesis porque es una conexión ilógica e incluso podría llegar a ser contraproducente”.

Encinar, por ejemplo, cree que “si se modifica la legislación fiscal no habrá beneficio alguno sobre los precios del alquiler y el mensaje que España manda a los inversores internacionales es muy negativo: ojo con invertir en España porque las reglas de juego pueden cambiar a mitad de partido. En un mundo globalizado donde los inversores pueden irse en cualquier momento a otro sitio donde la legislación sea más fiable, lo que necesita España es crear confianza, no generar desconfianza”.

Lo mismo sostiene Daniel Lacalle, uno de los economistas más influyentes del mundo y economista jefe de Tressis, quien insiste en que “cambiar la fiscalidad sería un error porque hundiría la credibilidad y la seguridad jurídica. El régimen fiscal de estas sociedades en España no es mejor que el que tienen los REIT en Reino Unido u otros mercados” como Francia u Holanda.

De hecho, y aunque en España la legislación específica no llegó hasta 2009, los vehículos de inversión inmobiliaria existen en el mundo anglosajón desde los años 60. Y en términos generales utilizan las mismas reglas de juego que en nuestro país. Además, otros países como Portugal están ultimando la puesta en marcha de un régimen similar al español para dar entrada en su mercado inmobiliario a grandes fondos.

“Las socimis no tributan en ninguna parte del mundo y si aquí empezamos a aplicar impuestos, el dinero buscará otros mercados y nos quedaremos solos. Siempre se pueden modificar las normativas para adecuarlas al momento actual, pero debemos tener cuidado para no afectar a los inversores extranjeros, que son nuestros principales financiadores”, aclara un experto en la materia que prefiere no ser citado. 

Y es que el capital internacional no solo es una pieza fundamental en el sector inmobiliario, sino en toda la economía. Los extranjeros lideran el accionariado de las socimis, han ayudado a los bancos a soltar lastre comprando inmuebles y deuda con colateral inmobiliario y son los mayores tenedores de deuda pública española (tienen más de un 44% del total, frente al escaso 20% que suman los bancos domésticos, las Administraciones Públicas y las familias). Todo ello sin olvidar que invierten mucho dinero en nuestro país (31.122 millones de euros brutos en 2017, según el Ministerio de Economía).

“Lo que debe quedar claro es que los que tienen acciones en las socimis también son los que compran los bonos del Tesoro e invierten en la economía productiva. Necesitamos al capital internacional para financiarnos y no entrar en ‘default’ y esto es algo que no admite interpretación”, explican fuentes de una de las mayores sociedades cotizadas de España.

4. Los beneficios sí tributan

Otro argumento que utilizan los expertos es acabar con el mito de que no pagan impuestos. Aunque es cierto que la ley les permite librarse del Impuesto de Sociedades (las empresas pagan hasta un 25% de sus beneficios a través de este tributo), sí que están obligadas a repartir al menos el 80% de las ganancias que obtienen entre sus accionistas vía dividendos; y estos tributan igual que los de Telefónica, Repsol, Inditex o Banco Santander. 

Es decir, se aplica un 25% si el accionista es una empresa y si es una persona física, un 19% para los primeros 6.000 euros; un 21% para la horquilla 6.000,01 y 50.000 euros; y un 23% a partir de dicha cantidadAdemás de los dividendos, estos tipos se aplican también en los depósitos bancarios o en los fondos de inversión.

“Es falso que las rentas de las socimis no tributen, porque lo hacen a través de dividendos. Si al beneficio que se reparte entre los accionistas para que éstos tributen le aplicamos también el Impuesto de Sociedades caeríamos en un ejercicio de doble imposición. Y el capital extranjero no tendría dudas: se marcharía a otro mercado donde existiera un marco más ventajoso”, recalcan fuentes consultadas por idealista/news. Las mismas fuentes insisten en que también pagan el mismo IVA y funcionan igual que cualquier otra sociedad anónima. 

En lo que se refiere al impacto que tiene para las arcas públicas el hecho de que las socimis no paguen el Impuesto de Sociedades es de unos 260,57 millones de euros, según los Presupuestos Generales del Estado de este ejercicio. Según los Técnicos de Hacienda (Gestha), supone un 7,4% del total de los beneficios fiscales en el Impuesto de Sociedades (3.453 millones de euros) y solo tiene 115 beneficiarios.

Por si no fuera suficiente, las socimis están obligadas a salir a bolsa en un plazo máximo de dos años desde su constitución para poder acogerse a este régimen especial. Actualmente hay más de medio centenar de socimis presentes en el mercado (casi todas en el Mercado Alternativo Bursátil, aunque Merlin Properties y Colonial están en el Ibex 35), lo que les ofrece un control adicional al tener que notificar sus resultados, las operaciones que realicen y someterse a un control regulatorio propio de cualquier cotizada.

5. Buscan contratos a largo plazo

Otro argumento que usan los expertos contra la propuesta de Hacienda y Podemos es que el objetivo de las socimis es encontrar inquilinos estables y a largo plazo, que les permitan conseguir unas rentas recurrentes. ¿Y a qué precio? Según la documentación que entregó la socimi Testa al salir a bolsa, el alquiler mensual medio de sus viviendas ronda los 682 euros, teniendo un tamaño medio de 91 m2 y entre dos y tres habitaciones en el 70% de los casos. Aproximadamente hablamos de unos 7,6 euros/m2, por debajo de la media nacional de 10,8 euros/m2 registrados en el segundo trimestre, según los datos de idealista. 

Esta sociedad no es un ejemplo cualquiera: tiene en cartera unas 10.700 casas (más que Blackstone con todas sus socimis) repartidas por todo el país, aunque especialmente en las zonas metropolitanas de las grandes ciudades.

6. Sí al cambio, no a la reversión

Los expertos en el mundo de las socimis sí se muestran a favor a revisar la normativa actual para adaptarla a los nuevos tiempos, aunque insisten en el peligro de que el cambio suponga una reversión de las condiciones actuales que conlleve una parálisis de la inversión en uno de los sectores más importantes para la economía. 

Carlos Cruzado, presidente de Gestha, afirma que parece “indicado replantearse en este momento el beneficioso régimen tributario establecido para las sociedades de inversión inmobiliaria teniendo en cuenta que la recaudación por el Impuesto de Sociedades en España ha caído un 50% respecto a 2007 y que la última reforma de la ley de socimis se llevó a cabo en 2012". En su opinión, lo que primero que se debe hacer es analizar cuál ha sido su impacto y a quién ha beneficiado la Ley 11/2009, cuyos grandes objetivos eran "continuar con el impulso del mercado del alquiler en España" y "facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria".