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Cinco gráficos para entender cómo es el negocio de las socimis en España

Las sociedades de inversión inmobiliaria han dejado de ser una moda en España para convertirse en un player consolidado del ladrillo. A pesar de que empezaron a operar en nuestro país décadas más tarde que en el mundo anglosajón, en apenas cuatro años se han estrenado en bolsa casi medio centenar de ellas.

Las socimis son vehículos que invierten en inmuebles de todo tipo que están destinados al arrendamiento. Su negocio está en las rentas que reciben de los inquilinos y en las plusvalías que consiguen cuando venden sus activos. Tienen un tratamiento fiscal ventajoso (por ejemplo, su Impuesto de Sociedades es del 0%) y, además, están obligados a distribuir al menos el 80% de su beneficio entre sus accionistas vía dividendos. Otra de sus obligaciones es cotizar en un plazo máximo de dos años desde que se constituyen para poder mantener sus beneficios fiscales.

Actualmente hay 48 socimis cotizando en los diferentes mercados españoles: Merlin y Colonial son los dos gigantes del Ibex, mientras que Lar, Hispania y Axiare cotizan en el mercado contínuo y las otras 43 lo hacen en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Esta plataforma añadirá un miembro más en los próximos días, cuando se vestirá de largo una socimi especializada en residencias de estudiantes, por lo que el número total de socimis cotizadas se elevará hasta las 49. Su valor de mercado conjunto supera de largo los 20.000 millones de euros. 

Aprovechando el tirón de estas sociedades en España, el asesor registrador Armabex (empresa que se dedica a ayudar a estos vehículos a cumplir los requisitos necesarios para salir a bolsa), ha analizado algunas características básicas de esta figura, como por ejemplo los tipos de inmuebles que tienen en cartera, en qué ciudades suelen invertir o qué tipo de inversores están en su capital. Resumimos a través de varios gráficos las conclusiones de su estudio, que está centrado en las sociedades del MAB:

1. Cada vez salen más socimis a bolsa

2013 fue el primer año en el que las socimis se estrenaron en bolsa: dos vehículos se vistieron de largo en ese ejercicio. Sin embargo, no fue hasta 2016 cuando se produjo un boom de estrenos bursátiles: hubo 15 salidas a bolsa, más de una por mes, cifra que se eleva a 17 en este ejercicio, contando con los dos que se producirán esta semana. Entre las 44 que están presentes en el MAB suman unos activos valorados en 12.220 millones de euros, de los que 4.566 millones se corresponden a las socimis que se han estrenado en bolsa a lo largo de 2017.

2. Cuántos activos tienen

Más de una de cada tres socimis del MAB tiene en cartera entre 5 y 20 inmuebles, siendo ésta la estructura más numerosa del ranking, con un valor de 2.318 millones de euros. No obstante, si miramos la valoración de los activos, la estructura ganadora es la de las socimis que poseen más de 200 activos (hay 7 ejemplos). Se trata de las sociedades que poseen viviendas (de ahí que el número de activos a su nombre sea superior), cuyo valor de mercado conjunto supera los 3.500 millones de euros.

Los siguientes números más habituales son los de vehículos que poseen hasta cinco activos (5 socimis tienen uno solo y otras cinco, más de dos), que suman unos 880 millones de valores. La horquilla más extraña es la de una sociedad con entre 101 y 200 activos.

3. Qué tipo de inmuebles tienen

La vivienda es el activo estrella para la mayoría de socimis. Y es que un 18,4% de ellas posee inmuebles residenciales en cartera, cuyo valor de mercado se acerca a los 2.700 millones de euros. En un segundo escalón se encuentran las oficinas (14 socimis), cuyo valor se acerca a los 2.500 millones, seguidas de los locales (14 socimis), con 1.700 millones de euros.

A pesar de que esos son los inmuebles más habituales en las carteras de las sociedades de inversión inmobiliaria que cotizan en el MAB, en los portfolios también encontramos suelos, hoteles, naves, centros comerciales y otros activos alternativos, como gasolineras o residencias de estudiantes, y los incluidos en la categoría 'otros' (garajes, trasteros...).

4. Dónde están esos activos

Madrid es el destino más importante en las carteras de inversión de las socimis. Y es que en la capital están presentes hasta 32 sociedades (el 43% del total) con activos valorados en casi 5.700 millones de euros (el 46,5% del total). Barcelona está en segunda posición con la presencia de 13 socimis y unos inmuebles valorados en 1.364 millones. También hay una fuerte presencia en el resto de las provincias (26 sociedades y activos valorados en 4.340 millones).

¿Y cómo es posible que Madrid saque tanta ventaja a Barcelona en este sentido? Antonio Fernández, presidente de Armabex, asegura que “en la capital y alrededores es donde se encuentran las principales firmas de inversión internacionales, factor al que se une una sensación de mayor estabilidad regulatoria para el sector”.

5. Qué tipo de accionistas tienen

La lectura que se extrae del informe de Armebex en lo que a los accionistas se refiere es la fuerte presencia del capital extranjero. Hasta 21 sociedades están respaldadas por accionistas no residentes, lo que representa el 47,7% del total. Bajo esta estructura hay nada menos que 6.700 millones de euros en activos, más del 55% del total.

La segunda estructura societaria más habitual es la familiar, con cinco ejemplos (11,4%) y un volumen de activos de 2.422 millones de euros. Las siguientes fórmulas más numerosas son las socimis que poseen entre 51 y 100 accionistas (9,1%) y aquellas que tienen más de 100 (conocidas como de estructura pública, con otro 9,1%). Entre estas dos opciones suman activos por valor de 468 millones de euros; seguidas de las que tienen entre 2 y 5 accionistas (tres socimis con 835 millones en activos) y las que poseen entre 21 y 50 (otras tres, con 75 millones en activos).

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