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Colonial y Merlin, frente a frente: así plantará cara la socimi catalana al Rey Midas del inmobiliario

Fuente: Idealista
Fuente: Idealista

Hoy culmina una de las operaciones corporativas del año. Y no es una operación cualquiera. Esta cambiará el mapa de los principales gigantes del negocio inmobiliario en España, poniendo frente a frente a la socimi Merlin Properties, principal empresa del sector por valor de activos, y al nuevo gigante creado tras la fusión de Colonial y Axiare. Las dos empresas competirán en el mismo campo de juego, el 'real estate' español, pero ¿Por qué tipo de activos están formadas sus carteras? ¿Quién domina el negocio de las oficinas? ¿Y quién el sector de los centros comerciales?

La cartera de Colonial ha sufrido cambios desde su fusión con Axiare. Ha pasado de tener un portfolio compuesto sólo por activos de oficinas, ubicados en su mayoría en París, Madrid y Barcelona, a heredar una serie de activos que no encajan, a priori, con la filosofía y el modelo de negocio de la socimi liderada por Pere Viñolas.

Valorada actualmente en más de 11.000 millones de euros, la cartera del nuevo gigante está ahora compuesta en un 94% de oficinas ubicadas en ejes prime de estas tres ciudades. Además, generará una facturación por rentas de unos 350 millones de euros, que superará la cota de los 500 millones en el horizonte de 2022, una vez que se materialicen todos los proyectos que la compañía tiene en desarrollo.

No obstante, Colonial ya explicó que, una vez culminada la fusión, se pondría en marcha un proceso de desinversión de activos que “no fueran estratégicos para el nuevo grupo”. El pasado junio, Colonial dio el primer paso al deshacerse del hotel Madrid Norte, vendiéndoselo a Rafael Hoteles por más de 15,5 millones de euros por ser un activo que no encajaba en su cartera ni en su modelo de negocio.

“La cartera de retail no es estratégica para la compañía, y por lo tanto efectuaremos su desinversión, si bien no tiene por qué ser necesariamente este año, se hará cuando consideremos que es el mejor momento para ello", explicó Viñoles en el marco de la presentación de sus resultados del primer trimestre.

La socimi cuenta ahora en su colección de activos con inmuebles de retail y con 11 centros logísticos, repartidos entre Madrid y Barcelona, que suman 406.400 m2 de superficie valorados en más de 300 millones de euros. Y son estos últimos, los logísticos, los activos que podrían permanecer en la cartera de Colonial después del proceso de reestructuración que sufrirá el grupo para adecuar su portfolio a sus necesidades.

Por orden de importancia y valoración, Colonial pasará ahora a gestionar activos logísticos como el San Fernando, en Madrid, valorado en 63 millones de euros; el parque logístico San Fernando II, con un precio en el mercado de 47 millones de euros, o los parques de Cabanillas, Rivas o Camarma, todos en Madrid, y que juntos suman una valoración de más de 76.000 euros.

Merlin y Colonial, en direcciones distintas

Pero de no ser por las oficinas, ambas compañías miran a direcciones bien distintas. Si bien la mayor parte de la cartera de Merlin Properties está formada por estos inmuebles (un 45%), la socimi liderada por Ismael Clemente siempre ha mostrado interés por activos de tipo logístico y comercial, teniendo un peso en su cartera del 52% entre centros comercial, activos comerciales ubicados en las principales arterias comerciales de España y centros logísticos.

La compañía, con una valoración de sus inmuebles a cierre de junio de 11.400 millones de euros, cuenta con 140 activos de oficinas, que suman más de 1,2 millones de m2, 17 centros comerciales, con una superficie de 489.000 m2, y 45 activos logísticos, que suman un millón de m2 en todas España. En 'retail high street', el grupo cuenta con 928 locales comerciales.

La batalla también se da en bolsa

Otro de los campos de batalla en el que se ven las caras los pesos pesados inmobiliarios es en el mercado de valores. Las dos socimis son las únicas referencias del sector en el Ibex 35, el índice principal de la bolsa española, y cada uno gana en un terreno.

Merlin, por ejemplo, es la compañía más valiosa con una capitalización que ronda los 5.850 millones de euros, mientras que Colonial vale en torno a 4.400 millones. Unas cifras que les colocan entre los valores más pequeños del indicador, en el que Inditex es el rey por valor de mercado (supera los 92.000 millones de euros) y Técnicas Reunidas, el último de la lista (vale menos de 1.600 millones de euros).

Sin embargo, Colonial se está comportando mejor en el parqué. Es, de hecho, el mejor valor del Ibex en lo que llevamos de año: acumula una subida cercana al 18%. Las acciones de Merlin también se están revalorizando, pero a un ritmo menor (ronda el 10%), situándose entre los 10 mejores valores del selectivo desde el 1 de enero.

Ambas compañías, además, gozan del visto bueno de los analistas, que confían en su potencial alcista. En este caso vence Merlin, cuyos títulos podrían repuntar otro 10% en un plazo de 12 meses; Colonial, en cambio, tiene un recorrido al alza más limitado (en torno al 3%).

Con todo, son las grandes apuestas de los analistas dentro del 'real estate' español, gracias a la calidad de su portfolio, diversificación, capacidad para generar negocio y a la gestión profesional. Y es que no es casualidad que sean dos de los mayores gigantes inmobiliarios de Europa.