Las socimis cierran filas y se reivindican como alternativa para el pequeño inversor

Las sociedades de inversión inmobiliaria dan un paso más en su estrategia. Tras conseguir el visto bueno del capital internacional y años de compras de activos, uno de los puntos a abordar en su hoja de ruta es acercarse al pequeño inversor.

Según han explicado en la jornadas iberian REIT Conference, organizada por Iberian Property y la asociación EPRA, algunos de los referentes del sector en España, gestoras de fondos y el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), las socimis son mucho más que acciones y la sociedad necesita entender el papel que juegan en el mercado. Todos ellos han intentado desvincularse de la actividad constructora tradicional y han enumerado algunas de las ventajas que, en su opinión, tienen las socimis para los pequeños inversores: los dividendos, la liquidez, la visión a largo plazo, la transparencia de estar en el mercado y unas carteras diversificadas tanto en tipo de activos como en ubicaciones.

“Es una opción evidente, pero el problema es que no ‘se vende’ bien. Los principales accionistas de las grandes socimis son inversores institucionales, que entienden perfectamente cómo funcionan y lo que ofrecen porque llevan muchos años invirtiendo en esto, pero no se ha llevado al inversor de a pie por muchos motivos: el momento de mercado, los cambios legislativos... En realidad, el negocio es muy sencillo de entender: en lugar de comprarte un apartamento para alquilarlo y preocuparte del inquilino y los posibles problemas, compras una parte de una empresa que tiene decenas o miles de apartamentos y recibes un retorno a cambio, algo que es menos arriesgado que otros negocios inmobiliarios””, ha explicado Jesús González Nieto-Márquez, vicepresidente y director gerente del Mercado Alternativo Bursátil (MAB).

Recordemos que las sociedades de inversión inmobiliaria se están especializando en todo tipo de activos: desde casas a locales, pasando por oficinas, centros comerciales, naves logísticas e incluso activos alternativos como residencias de estudiantes o de mayores. Además, invierten en diferentes lugares de España y a veces también en mercados extranjeros. 

“Creo que es un vehículo perfecto para el pequeño inversor, que tradicionalmente le encanta el ladrillo y le encanta el dividendo. Además, como son cotizadas, tiene información de qué activos tiene y dónde están. También es importante la liquidez y la flexibilidad, ya que, si tienes un piso valorado en 200.000 euros y necesitas esa cantidad, lo vendes y ya está. Pero ¿y si necesitas 40.000 euros? Lo bueno de una socimi es que puedes vender parte de tus acciones”, aclara Miguel Pereda, CEO de Grupo Lar.

Los vehículos de inversión inmobiliaria dieron la bienvenida a la regulación en 2009, aunque no fue hasta 2013, tras unos cambios normativos, cuando llegó su impulso definitivo. Desde entonces el número de socimis cotizadas ha ido creciendo año tras año, hasta superar actualmente las 70. Entre otras cosas, el régimen les obliga por ley a cotizar en un plazo máximo de 24 meses desde su constitución y a repartir al menos el 80% de sus beneficios vía dividendos.

Para hacerse una idea de a cuánto dinero equivale, basta echar un vistazo a los datos de la tasadora Gesvalt apuntan a que las socimis españolas repartieron 490,6 millones entre sus accionistas a cuenta de los resultados de 2017. En lo que se refiere a la rentabilidad por dividendo media de entre el 1,7% (las del mercado continuo) y el 3,28% (las del MAB). Los niveles máximos alcanzan el 12,5% en el caso de las

“Los motivos para que una socimi atraiga a un particular son los mismos que existían en EEUU hace 50 años, cuando empezaron a funcionar allí. Dividendos, mucha liquidez, flujo de caja... Es algo que le puede encajar a un particular que quiere ahorrar de cara a la jubilación, porque es una forma de mantener la riqueza y conseguir unos ingresos extra. Eso lo saben los fondos de pensiones, que son muy conservadores”, recalca Ismael Clemente, CEO de la socimi Merlin Properties.

Para los gestores de fondos, las socimis también son una buena alternativa de inversión, sobre todo en un momento de bajos tipos de interés en el que el sector inmobiliario sigue al alza. 

Por ejemplo, Beltrán Palazuelo Barroso, equity analyst y fund manager de Santanlucía Asset Management, se confiesa optimista en cuanto al momento del ciclo, la oferta y la demanda. Además, recuerda que el inmobiliario es uno de los pocos sectores que está protegido frente a la inflación, ya que una subida de precios también impulsa las rentas.

Otro de los factores en los que se fija el mundo de la inversión para decantarse o no por una socimi es cómo gestiona su cartera. “El ‘real estate’ está al alza en mercados como España y Alemania, aunque está claro que los resultados difieren de los segmentos y las empresas. Hay que analizar los activos que tiene, el equipo gestor y el precio de la acción, pero para nosotros invertir en una socimi es igual que hacerlo en un fondo. A veces se confunde con el sector de la construcción, pero es necesario entender que son negocios muy diferentes dentro del sector inmobiliario. Ambos se ven impulsados por el ciclo económico alcista, pero cuando el crecimiento se resiente las promotoras sufren más que las socimis”, puntualiza Juan Huerta de Soto, investment analyst de Cobas Asset Management.

El analista también recuerda que la clave para invertir con éxito en bolsa es mirar el largo plazo. “Cuando alguien se compra un piso sí que piensa en un plazo de 20-30 años, bien para conseguir una rentabilidad al alquilarlo o para dejárselo de herencia a sus hijos. Sin embargo, no piensa así cuando toma decisiones de inversión, aunque debería”, insiste.

Sin embargo, el mercado cree que los pequeños ahorradores poco a poco irán viendo en estas sociedades una alternativa de inversión.

“El entendimiento de los inversores institucionales es total y está consolidado porque es un vehículo muy similar a los de otros países, pero a nivel privado no funciona así. A medida que pase el tiempo y se vayan conociendo, el inversor minorista irá ganando presencia. El riesgo es bajo y el mercado es estable, lo que está ayudando a que poco a poco cambie la mentalidad del inversor”, concluye el CEO de Grupo Lar.