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Un año de cambios en las socimis: de las primeras fusiones hasta las dudas sobre los impuestos que pagan

Autor: Redacción

Las socimis están a punto de despedir un año que se planteaba tranquilo. Un ejercicio de salidas a bolsa, compras de nuevos activos y nuevos inmuebles disponibles en el mercado. Sin embargo, 2018 ha traído algunos cambios importantes que no habíamos visto hasta la fecha.

Aunque es cierto que ha salido a bolsa cerca de una veintena de vehículos de inversión inmobiliaria, en línea con el año pasado, hemos visto las primeras fusiones, las primeras exclusiones del mercado y la aparición de una nueva plataforma en la que pueden cotizar para cumplir con uno de sus grandes requisitos regulatorios: las socimis deben estar cotizando en un plazo máximo de dos años desde que se acogen a este régimen.

La primera socimi que debutó este año fue Tander Inversiones, centrada en el mercado de Barcelona, mientras que la última ha sido Hispanotels, cuya cartera está compuesta principalmente por hoteles y vale en torno a 90 millones de euros a precios de mercado. Entre ellas hemos visto el toque de campana de firmas como Castellana Properties (especializada en retail), el gigante de la vivienda en alquiler Testa o Témpore Socimi, hasta ahora en manos de Sareb pero que está oficialmente en venta y podría ser comprada por el fondo de capital riesgo TPG.

Otro de los vehículos que ha sido protagonista este año ha sido Árima, impulsado por el equipo gestor de la desaparecida Axiare, que firmó en octubre uno de los peores estrenos de la historia de la bolsa española al desplomarse un 10% en su puesta de largo.

Según los cálculos del asesor registrado Armabex, este año han salido al mercado activos valorados en más de 4.500 millones de euros. Durante 2018, los inversores extranjeros han seguido llevando la batuta del sector (suponen el 50% del negocio), mientras que Madrid ha acaparado la mayor parte de las inversiones (acoge al 47% del valor total de los activos). Actualmente, el activo más numeroso y valioso del portfolio del conjunto de socimis cotizadas es la vivienda, seguida de oficinas y locales comerciales, aunque su peso respecto al parque total en alquiler en España es inferior al 5%.

Más allá de los estrenos, entre los movimientos más destacados que hemos visto este año está la fusión definitiva entre Colonial y Axiare (que culminó en julio y supuso la consolidación de la segunda mayor socimi del país, tras Merlin Properties) así como la intención de Vitruvio de hacerse con Única Real Estate, a través de una opa. Y es que, como vienen repitiendo desde hace tiempo los analistas, sale más a cuenta comprar directamente una sociedad que hacerse con sus activos por separado.

Otra de las novedades que hemos visto este año es la llegada de un nuevo mercado en el que estos vehículos pueden cotizar: se trata de Euronext, una plataforma paneuropea que exige menos requisitos que el MAB y que ya tiene cotizando a dos sociedades españolas. La primera fue Logis Confort, en manos de la promotora y constructora valenciana CV Group; y la segunda fue Barings Core Spain, impulsada por el fondo Barings, que no hubieran logrado el visto bueno del MAB para empezar a cotizar en España. Este movimiento, no obstante, está contemplado en la normativa española, que permite a las socimis cotizar en cualquier mercado regulado de Europa.

Pero 2018 no solo ha sumado socimis cotizadas, sino que también ha traído os primeros pinchazos. En concreto, tres de estos vehículos han dejado de cotizar, perdiendo así la condición de socimis... aunque por razones muy distintas.

Colón Viviendas, una sociedad impulsada por la gestora Azora, ha tenido el dudoso honor de convertirse en la primera compañía en ser expulsada del mercado al no cumplir con uno de los criterios que establece la normativa: contar con una cantidad suficiente de accionistas minoritarios.

En cambio, Bay Hotels dejó de cotizar tras ser adquirida por Hispania, mientras que Kingbook decidió solicitar la exclusión de forma voluntaria. En cualquier caso, estas tres compañías van a tener que rendir cuentas con Hacienda y regularizar los impuestos desde que se constituyeron. Recordemos que su régimen específico les permite ahorrarse el pago del Impuesto de Sociedades, que grava los beneficios empresariales, a cambio de exigirles que repartan al menos el 80% de las ganancias que obtienen vía dividendos. Una vez que dichos beneficios ya están en manos de los accionistas, su tributación fiscal se realiza a través del IRPF, como cualquier otro dividendo.

Esta fórmula fiscal tan peculiar también ha sido protagonista en los últimos meses del año. Y es que, a la vuelta del verano, y dentro del acuerdo que sellaron PSOE y Podemos, se puso sobre la mesa la posibilidad de revisar la tributación de estos vehículos con el fin de endurecer el sistema actual.

La propuesta, que levantó ampollas en la comunidad inversora y económica, de momento no tiene fecha para llegar a materializarse (al menos, el Gobierno no la ha incluido en los Presupuestos de 2019), aunque desde Hacienda no descartan que se ponga en marcha más adelante. De hecho, el Ejecutivo ha insistido recientemente que tiene todo 2019 para activar los acuerdos alcanzados con el partido liderado por Pablo Iglesias.

Suma y sigue, porque hay otras medidas que están preocupando al mundo de las socimis. Entre las últimas destaca las incluidas en el real decreto ley sobre el alquiler de viviendas, que incluye entre otras cosas una ampliación de la duración de los contratos (en el caso de que el casero sea una empresa, pasa de tres a siete años). Según el mercado, estas nuevas medidas que ha activado el Ejecutivo este mes podrían retrotraer la inversión, lastrando la oferta y aumentando los precios.

¿Y qué podemos esperar de cara al año entrante? Antonio Fernández, presidente de Armabex, estima que en 2019 podrían salir a bolsa entre 20 y 25 vehículos, de los que buena parte podrían elegir Euronext como plataforma. De todos ellos veremos varios relacionados con la promoción de viviendas, mientras que está por ver qué sucede al final con las medidas del Gobierno en materia de impuestos y alquiler, y cómo puede afectar a las socimis españolas la llegada de una regulación específica a Portugal.

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