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Las nuevas medidas del alquiler de viviendas, entre los caballos de batalla de las socimis en 2019

El negocio de las socimis, que en España supera ya los 20.000 millones de euros de valor de mercado, encara el año entrante con las mismas dudas con las que va a acabar 2018. Si a la vuelta del verano se encontraron de bruces con la intención del Gobierno y Podemos de cambiar el sistema tributario por el que se han regido desde 2009 (aunque hubo una modificación en 2013), ahora deben enfrentarse a unos cambios en materia de alquiler y a un nuevo competidor: Portugal.

Y es que algunas de las medidas que ha aprobado el Ejecutivo vía real decreto ley en materia de alquiler, como la ampliación de la duración de los contratos de tres a siete años en el caso de una empresa (cinco si el casero es el particular), podrían afectar a los planes de negocio de algunas sociedades de inversión inmobiliaria que cotizan en España.

Según los datos de Armabex, un asesor registrado que ayuda a estos vehículos de inversión a salir a bolsa, la vivienda es uno de los activos inmobiliarios estrella en las carteras de muchos de ellos.

En concreto, las casas representan el 19,2% de los activos totales de las socimis en España, con una valoración que supera los 4.530 millones de euros, lo que supone un 26,6% del valor total de las carteras. En ambos casos (en número y valoración), se trata del inmueble de referencia. No obstante, sus viviendas suponen menos de un 5% del parque total de alquiler.

¿Y por qué las nuevas medidas son un problema para estas sociedades? La respuesta es que, por ley, las socimis están obligadas a mantener los activos en cartera al menos durante tres años. Pasado dicho plazo, ya pueden optar por su rotación: es decir, vender los antiguos para hacer líquida su inversión pasada y poder comprar otros nuevos inmuebles. Además, no podemos olvidar que estos vehículos también están obligados vía normativa a alquilar al menos el 80% de sus activos.

En este sentido, Antonio Fernández, presidente de Armabex, explica que “la ley de socimis obliga a las empresas a tener la vivienda al menos durante tres años, pero si los contratos se alargan de tres a siete años, su expectativa de actualizar los precios en caso de que pase algo se complica, así como la rotación y venta de los inmuebles, por lo que cambian los planes de negocio. Las medidas están muy descompensadas entre propietario e inquilino, y si se ponen dificultades para subir precios y para salir de una inversión, la inversión se puede resentir. Y si baja la inversión, bajará la oferta y, si esto ocurre, subirán los precios. Esto es de primero de económicas. Y creo que a quienes más puede afectar es a los inversores foráneos, porque lo que quieren es libertad”.

Fernández también recuerda que los últimos mensajes que ha lanzado el Gobierno en materia de socimis contemplan una serie de cambios fiscales que suponen un cambio en las reglas de juego para el sector. Según el pacto que alcanzaron PSOE y Podemos hace unos meses, la tributación de estas sociedades podría endurecerse para evitar que disfruten de ventajas fiscales. Y es que estas empresas no pagan el Impuesto de Sociedades, aunque por ley deben distribuir al menos el 80% de sus beneficios vía dividendos, y estas retribuciones a los accionistas las que tributan en el IRPF.

¿Y qué se espera a este respecto? De momento, la medida no está contemplada en el Proyecto de Presupuestos Generales del Estado de 2019, aunque el Gobierno se ha dado un año de plazo (todo el ejercicio 2019) para sacar adelante las medidas pactadas con el partido liderado por Pablo Iglesias.

Pero todavía hay un foco más de incertidumbre: Portugal ultima la aprobación definitiva de una regulación específica para este tipo de sociedades. Si no hay cambios de última hora, el Gobierno luso dará luz verde a la normativa antes de que finalice el año. Para los expertos, el mercado portugués será un competidor directo de España en lo que se refiere a captar inversiones internacionales.

“Como su regulación mejore las condiciones que tenemos en España, no podemos descartar que el capital internacional decida entrar en el mercado vecino, sobre todo si aquí ponemos barreras en vez de quitarlas. Si en un país hay incertidumbre fiscal, política o regulatoria y otros son agresivos en ofrecer beneficios, los grandes fondos no se lo van a pensar dos veces. Portugal va a ser un competidor como país y también para las socimis”, recalca Fernández.

Más socimis al mercado

No obstante, y a pesar de las incertidumbres que se avecinan, los expertos aseguran que en los próximos meses seguiremos viendo a más socimis en bolsa, cumpliendo así uno de los requisitos que estable la normativa (deben cotizar como mucho dos años después de constituirse).

Según Armabex, el año que viene podrían estrenarse en el mercado entre 20 y 25 socimis, de las que buena parte irá a parar al Mercado Alternativo Bursátil (MAB), donde ya hay más de 60 sociedades de este tipo, mientras que una parte importante podría decantarse por el mercado paneuropeo Euronext, que fija unos requisitos inferiores a los del MAB. Algunos de los nuevos vehículos están destinados a la promoción de viviendas, que llevan meses trabajando en proyectos y a los que pillarán de lleno las medidas que ha aprobado el Gobierno.