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Portugal da el paso y quiere aprobar un régimen específico para las socimis este mismo año

Antonio Costa, primer ministro de Portugal; y Pedro Sánchez, presidente del Gobierno de España / Gtres
Antonio Costa, primer ministro de Portugal; y Pedro Sánchez, presidente del Gobierno de España / Gtres
Autores: Leonor Santos, Tânia Ferreira, @Ana P. Alarcos

Portugal quiere entrar de lleno en el mundo de las sociedades de inversión inmobiliaria. A pesar de que el sector luso lleva meses reclamando la entrada en vigor de un régimen específico para estos vehículos, ha sido ahora, justo un año antes de las elecciones generales, cuando el Gobierno ha confirmado su intención de tomar cartas en el asunto.

Según ha explicado el ministro Adjunto al presidente del gobierno de Portugal, Pedro Siza Vieira, durante la conferencia Portugal Real Estate Summit, el objetivo del Ejecutivo luso es presentar en lo que queda de año una propuesta de ley para impulsar estas sociedades en el país, fomentar los alquileres de larga duración y atraer a los grandes inversores internacionales.  

Sus palabras coinciden con el reclamo que instituciones e inversores llevan haciendo desde hace meses. Tal y como explicó una conferencia sobre el sector celebrada en Madrid la pasada primavera, Paulo Núncio, ex secretario de Estado de Asuntos Fiscales del Gobierno de Portugal y senior advisor MLGTS Lawyers, “2018 es el año idóneo para aprobar el régimen de las socimis y no solo porque se estimularían los activos en alquiler, sino que además permitiría atraer capital extranjero”.

Por otro lado, Manuel Puerta da Costa, presidente de la Asociación Portuguesa de Fondos de Inversión, Fondos de Pensiones y Asset Management, sostuvo que “si algún inversor extranjero quiere invertir en Portugal a través de REITs debe hacerlo desde España, Reino Unido, Alemania… y las Administraciones deben proteger e impulsar el capital luso para que se pueda invertir con empresas de aquí. Es evidente que un régimen de socimis sería muy beneficioso y creo que los gestores darían la bienvenida a esa regulación”. En su opinión, el país está “perdiendo una oportunidad porque los fondos institucionales no han podido invertir a través de estos vehículos”.

Y en esa misma línea, Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, la socimi más importante de España y que tiene inversiones en Portugal, confesó que “el régimen de socimis debió hacerse hace tiempo. Todo se lo están llevando los fondos oportunistas, porque, como no existe este régimen, los inversores institucionales no tienen forma de entrar y se están perdiendo toda la mejora del mercado”.

El anuncio oficial de la próxima llegada de la normativa específica ha sido aplaudida por el sector. Según ha explicado la asociación lusa de promotores e inversores inmobiliarios (APPII) a idealista/news portugal, "la medida es bienvenida porque canalizará la inversión y creará más oferta de vivienda, incluyendo la que está destinada a la clase media. Hay muchas compañías y fondos internacionales dispuestos a entrar en Portugal, que quieren venir para construir viviendas, pero sólo quieren invertir en ciertos tipos de vehículos de inversión que conocen y con los que se sienten cómodos. Y ahora les estamos mandando una señal".

Inspiración española

Todo apunta a que el modelo portugués seguirá los pasos del español, aunque podría haber algunos cambios. La idea inicial del Gobierno liderado por Antonio Costa es impulsar las socimis dedicadas a las viviendas, las naves logísticas y las oficinas.

Recordemos que la normativa doméstica, aprobada en 2009 y reformada en 2012, permite a las socimis invertir en todo tipo de activos inmobiliarios (casas, oficinas, centros comerciales, locales, naves logísticas, suelos, residencias de estudiantes...) siempre y cuando estén destinados al alquiler, supongan al menos el 80% de su cartera y los mantengan un mínimo de tres años. Además, están obligadas a repartir al menos el 80% de sus beneficios vía dividendos y a cotizar en bolsa en un plazo de dos años desde que se constituyen.

Teniendo en cuenta que en Portugal solo entrarían en juego las viviendas y las oficinas, los expertos calculan que el mercado de las socimis lusas podría mover entre 10.000 y 15.000 millones de euros. Para hacernos una idea, esa cantidad está en línea con el valor de mercado que tienen los referentes en el sector. Solo Merlin Properties y Colonial suman 10.000 millones de euros de capitalización. Una cifra que les permite estar en el Ibex 35 y entre los 10 gigantes del real estate en Europa.

Al margen del tamaño del mercado y de que Portugal podría restringir los inmuebles, el sector da por hecho que la normativa lusa tendrá muchos puntos en común con la española. A la espera de conocer la propuesta definitiva, se esperan semejanzas en materia fiscal (las socimis españolas son muy parecidas a los REITs extranjeros en lo que se refiere al pago de impuestos -por ejemplo, no pagan el Impuesto de Sociedades) y que estén supervisados por el regulador de la bolsa cuando se convierten en cotizadas, entre otros factores.

Según argumentó en la conferencia de Madrid Paulo Núncio, ex secretario de Estado de Asuntos Fiscales del Gobierno de Portugal y senior advisor MLGTS Lawyers, el objetivo es “seguir los pasos de España y crear vehículos cotizados en bolsa, con un capital nominal de al menos cinco millones de euros, que tengan la mayoría de los activos destinados al alquiler y estén obligados a repartir dividendos a sus accionistas. Ya hicimos todo el trabajo técnico, así que solo falta voluntad política para sacarlo adelante”.

Lo cierto es que la llegada de las socimis al mercado luso ya lleva dos años sobre la mesa. Fue en septiembre de 2016 cuando el primer ministro, Antonio Costa, admitió por primera vez que estaba estudiando introducir el régimen para reactivar el mercado inmobiliario, aunque ha habido que esperar dos años para conocer el compromiso en firme por parte del Gobierno para, al fin, ponerlo en marcha.

Más de 60 socimis y una polémica

A pesar de que en los mercados maduros, principalmente en el mundo anglosajón, los REITs existen desde los años 60, España tuvo que esperar hasta 2009 para dar luz verde a estos vehículos, bajo el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero.

Durante cuatro años se empezaron a gestar varias socimis y a finales de 2013 empezaron las salidas a bolsa. Los estrenos se han ido intensificando a medida que ha ido despertando el sector inmobiliario y actualmente hay más de 60 sociedades cotizando entre todos los mercados. Esta misma semana dos han recibido el visto bueno para empezar a cotizar. 

La mayoría están en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), aunque también hay algunas en la bolsa tradicional y dos forman parte del Ibex 35 (Merlin y Colonial), y han formado junto con los fondos de inversión un tándem perfecto para reavivar un sector inmobiliario denostado y paralizado tras el estallido de la burbuja.

Sin embargo, ahora que estas sociedades entraban en una etapa de madurez, ha llegado la polémica. El Gobierno de Pedro Sánchez, en un intento por conseguir apoyos para aprobar los Presupuestos Generales del Estado de 2019, está negociando con Podemos la posibilidad de endurecer la fiscalidad de las socimis; una figura que, en su opinión, paga pocos impuestos y está provocando la subida del precio del alquiler residencial.

El sector se ha enfrentado a esta propuesta y ha alertado de que podría generar incertidumbre e inseguridad jurídica al capital extranjero, que supondría una doble imposición de impuestos (las socimis no pagan el Impuesto de Sociedades, pero están obligadas a repartir al menos el 80% de sus beneficios vía dividendos, y estos sí tributan) y que no conseguiría frenar la escalada de los precios, ya que el principal responsable del encarecimiento de la vivienda en alquiler en la falta de suelo en las grandes ciudades.