Información sobre vivienda y economía

Estas son las nuevas medidas del alquiler de viviendas más controvertidas... y qué piensan los expertos

Gtres
Gtres

El Real Decreto Ley para modificar el mercado de viviendas en alquiler que ha aprobado el Gobierno entra mañana en vigor y ya está generando dudas en el mercado y entre los expertos inmobiliarios. El sector habla de medidas insuficientes, de una discriminación del negocio del alquiler turístico y de los propietarios que son personas jurídicas, y de la necesidad de mantener el mercado en manos privadas. Repasamos las medidas más controvertidas que van a afectar a los alquileres y la valoración que hacen los expertos.

Discrimina a los propietarios que son personas jurídicas 

Entre las medidas que mayor discusión están generando aparece la regulación de los contratos de alquiler para personas jurídicas. El plazo legal mínimo de este tipo de arrendador pasa de los tres años actuales a los siete años de contrato, dos más que si el propietario es un particular.

Además, en los dos casos, la prórroga tácita pasa de uno a tres años, con lo que un inquilino podría pasar hasta 10 años en el mismo piso, si su propietario es una empresa y llegan a un acuerdo mutuo.

El Ministerio de Fomento afirmó que con este real decreto ley pretenden programar un amplio conjunto de medidas que de forma particular permita aumentar la oferta de viviendas de alquiler. Algo que los expertos no terminan de ver.

“Medidas como estas penalizan a los propietarios y acabarán provocando que la oferta sea menor y los precios suban”, analiza Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista. “Echo en falta más soluciones que incentiven que más casas vacías salgan al mercado del alquiler, porque pasar de contratos de 3 años a otros de casi una década provoca justamente  el efecto contrario: muchos propietarios podrían alquilarlas tres años, pero no se arriesgarán a tenerlas 10 años bloqueadas”, comenta Encinar.

También, y solo para el caso de que el arrendador sea una sociedad o una empresa, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a su cargo (salvo aquellos en los que el arrendatario acepte incurrir en ellos por iniciativa propia).

“¿Qué pasa con las viviendas heredadas que se gestionan como una comunidad de bienes? Habrá que ver cómo queda el texto definitivamente en el BOE. Pero es un trato discriminatorio para el mercado diferenciar entre personas físicas o jurídicas”, destaca Gustavo Rossi, presidente de Alquiler Seguro. “Un contrato de alquiler no lo marca el tiempo, lo marca el precio. Si se hace un contrato por cinco o siete años, y con el paso del tiempo los precios bajan, lo más seguro es que el inquilino se vaya a una casa más barata. La media de ocupación en las viviendas que gestionamos es de 2,4 años”, concreta.

Genera inseguridad y desproporcionalidad

El real decreto ley también establece que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de dos mensualidades de la renta, salvo que se trate de contratos de larga duración.

Para el presidente de Alquiler Seguro, “algunas de las nuevas reglas del juego generan desproporcionalidad entre el casero y el inquilino como, por ejemplo, limitar las fianzas y garantías adicionales a dos meses. Para un propietario es básico contar unas garantías de que no va a haber un impago del alquiler. Con solo dos meses, esta situación se queda corta. Lo que va a pasar es que los propietarios van a ser más selectivos a la hora de elegir inquilino, y no va a asumir riesgos, o que los alquileres vuelvan a subir. La gente que ahora se podía pagar un alquiler con un aval de sus padres, se puede quedar fuera del mercado".

Los impuestos, en el tejado de Ayuntamientos y CCAA

Otra de las lecturas que se pueden extraer del paquete de medidas urgentes que ha aprobado el Gobierno es que no se puede garantizar que vaya a mejorar el tratamiento fiscal del alquiler de vivienda. ¿El motivo? Los cambios proponen un marco de actuación, aunque su aplicación depende de ayuntamientos y CCAA. 

Por ejemplo, la exenció por parte del inquilino del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en los casos de alquiler de vivienda para uso estable y permanente, la bonificación de hasta el 95% en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para las casas sujetas a un alquiler de bajo precio, así como el recargo en el IBI para los propietarios que tienen una vivienda vacía de forma permanente.

Y es que no podemos olvidar que estos tributos no son competencia del Estado, por lo que su puesta en marcha dependerá de la CCAA (como en el caso del ITP) o el ayuntamiento de turno (IBI), lo que limitará su impacto, según los expertos. 

“A pesar de que muchas de las medidas son positivas sobre el papel, son insignificantes y muy poco influyentes que no van a conseguir los objetivos ni de bajar los precios del alquiler (porque el mercado sube o baja por sí mismo), ni va a frenar los desahucios (simplemente los retrasa). Hasta que no se den cuenta de que el alquiler debe ser un mercado privado, no público, las medidas que se planteen difícilmente van a funcionar”, explica Gonzalo Bernardos, analista, consultor inmobiliario y profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB).

Viviendas turísticas, entre vetos y más gastos de comunidad

En lo que se refiere a las viviendas vacacionales, el Gobierno ha anunciado medidas “en favor de las comunidades de propietarios ante el fenómeno del alquiler turístico” y encaminadas a “favorecer la convivencia en los edificios de viviendas”. Así, el Gobierno ha decidido reducir la mayoría necesaria para que una comunidad de vecinos pueda vetar una vivienda vacacional en un inmueble: pasará de ser unánime a de tres quintas partes (cualificada).

En esta misma línea, destaca otra medida que ha quedado más en segundo plano: la posibilidad de que las comunidades de vecinos puedan obligar a los propietarios que alquilan su vivienda a turistas a pagar más dinero en concepto de comunidad, aunque con unos límites. Si una comunidad lo aprueba vía mayoría cualificada, podrá establecer cuotas especiales o incremento en la participación en los gastos comunes no superior al 20%.

¿Y qué piensan los expertos de estas medidas? Para Almudena Ucha, directora de Rentalia, la plataforma de alquiler vacacional de idealista, “el Gobierno, en vez de trabajar por homogeneizar la normativa del alquiler vacacional, suma nuevas restricciones al caos regulatorio ya existente. Con el nuevo requisito de los tres quintos se da vía libre a que una nueva vivienda turística, en la que jamás se haya alojado ningún turista y por tanto no haya habido ruidos o problemas, sea vetada por los vecinos simplemente por lo que han visto en los medios o por enemistades personales. Todo esto, unido a la posibilidad de que se incrementen los gastos de comunidad, únicamente conseguirá agravar la discriminación de la vivienda turística. Incluso puede darse la situación de que, en un edificio con locales comerciales, éstos lleguen a pagar menos gastos de comunidad que una vivienda turística”.

Las otras medidas para estimular el mercado de la vivienda

Por otro lado, el Gobierno adelantó las iniciáticas en materia de vivienda en los próximos meses para estimular el mercado residencial, tanto para la construcción como de la compra y el alquiler de pisos, aunque depende de que las autonomías y ayuntamientos ejecuten muchas de estas medidas que están transferidas.

  • El famoso Plan de 20.000 viviendas destinadas de forma indefinida al alquiler o a la cesión en uso con rentas y precio limitados se pretende desarrollar en un plazo de 4-6 años. Se levantarán en aquellas localizaciones que cuenten con una demanda acreditada y en las que el precio del alquiler se ha incrementado considerablemente.
  • Ultima las medidas para reforzar la seguridad jurídica del ámbito urbanístico y de ordenación del territorio. Una normativa que ya tenía avanzada el anterior Gobierno del PP.
  • También, pretende agilizar los trámites para la concesión de licencias y reducir la carga administrativa en la promoción y construcción inmobiliaria.
  • El Ejecutivo quiere acabar con la imagen de la venta de vivienda pública a fondos de inversión privados, con la tramitación de una nueva Ley de Vivienda la enajenación del parque público.
  • Estudia permitir que el remanente de las tesorerías de los ayuntamientos se destine a la construcción y rehabilitación de vivienda.