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Reforma del alquiler de viviendas: el Gobierno rompe el equilibrio entre propietario e inquilino

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos / Gtres
El ministro de Fomento, José Luis Ábalos / Gtres

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha presentado en Consejo de Ministros los detalles del  Real Decreto-ley que va a modificar el mercado de viviendas en alquiler. Entre las principales medidas urgentes se encuentra el aumento de los plazos del contrato del alquiler de tres a cinco años, incremento de la prórroga tácita de uno a tres años o el límite al cobro de la fianza a dos meses de la renta.

El mercado del alquiler de viviendas vive cambios con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). "El Gobierno quiere incrementar la oferta de vivienda en alquiler. Además, de ofrecer más seguridad al arrendatario porque lo que quiere es un flujo de renta constante y un alivio financiero a los hogares vulnerables", afirman desde el Ministerio de Fomento.

Las principales medidas urgentes que acomete el Consejo de Ministros mediante decreto ley y que aplican a los nuevo contratos de alquiler una vez se publique en el BOE son:

Reforma de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) en materia de los contratos:

  • Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
  • En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
  • Se establecerá que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de dos mensualidades de la renta, salvo que se trate de contratos de larga duración.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador (en los supuestos en los que el arrendador sea una persona jurídica), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.
  • Si hay acuerdo entre propietario e inquilino su podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.

Por otro lado, se saca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica. “Para favorecer la convivencia en los edificios de viviendas, se Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal”, afirmó el ministro Ábalos.

  • Se habilita la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “en un contrato de alquiler siempre hay dos partes, el propietario y el inquilino. Desequilibrar la balanza como ha hecho el gobierno cambiando la LAU con medidas que penalizan a los propietarios acabarán provocando que la oferta sea menor y los precios suban. Hemos echado en falta más soluciones que animen a los propietarios de casas vacías a ponerlas en alquiler y con lo aprobado por el Gobierno se genera más incertidumbre legal y aumenta la desconfianza”.

En cuanto a las medidas fiscales que favorecen al inquilino se reducen las cargas que afectan al mercado del alquiler de vivienda habitual:

  • Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA. 
  • Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.
  • Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.
  • Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente. 
  • Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

Ofrecer más seguridad al arrendatario

Para dar mayor protección a los hogares vulnerables y seguridad jurídica en el procedimiento de desahucio de vivienda en alquiler, se modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

  • Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, los servicios sociales pueden interrumpir dicho desahucio en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de dos meses si se trata de una empresa.  

  • Se mejora la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares. Entre ellas, establecer trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

Limitar el precio del alquiler

Respecto a la propuesta con el apoyo de Podemos de controlar los precios de alquiler, una medida que ha levantado ampollas en el sector inmobiliario y que incluso ha sido criticada por el FMI, desde el Ministerio han dejado la puerta abierta a que esa medida llegue tarde o temprano, bien sea en este real decreto vía enmiendas, bien en la Ley de Vivienda que está preparando el Gobierno.

Se trata de una ley que va más allá de este paquete de medidas urgentes, y cuya visión a más largo plazo. 

"Se habla de barrios y zonas con precios especialmente tensionados. Hay varias maneras de abordar qué se puede hacer y es necesario asegurar que las medidas generen efectos positivos. Necesitamos reflexionar porque es un tema de complejidad técnica grandísima", señalan desde Fomento. 

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Comentarios

Mire, Sr Encinar, eso dicen los propietarios SIEMPRE sea cual sea las medidas que tome el gobierno. Que haya menos vivienda de alquiler y que los precios suban lo dicen sí o sí. Parece que lo que los propietarios qerrian es poder hacer contatos abiertos en los que ellos pudieran poner las condiciones que quisieran.
Mire, cuando eres inquilino, un contato de 3 años te da para instalarte y al año siguiente tener que empezar a buscar para que al tercer año (cuando ya la tengas que dejar) puedas tener previsto a donde te moverás para que sea conveniente para tu trabajo y colegios de hijos, etc. Eso es estar siempre con la casa a cuestas y sin poder prevenir casi nada.

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Si quieres estabilidad compra, no alquiles

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Piso Boadilla:
Si eres profesional del alquiler no puedes decir semejante barbaridad.
Tiene que haber estabilidad en el alquiler, al igual que en el trabajo. No podemos querer tener inquilinos con contratos fijos y estabilidad laboral y no ofrecerles estabilidad en la vivienda.
Sin embargo no acabo de entender los puntos de la ley, creo que es más populismo que realidad.

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Bien, pues entonces es mentira que haya mercado de alquiler. Es falso que haya libertad de elección entre compra y alquiler, porque las facilidades no son las mismas. Más bien todo lo contrario.

Es FALSO que esta ley vaya a perjudicar al alquiler... porque es VOLVER a la ley de 1994. Y entre 1994 y 2013, fecha de la anterior reforma, se alquilaba bastante. Fue justo después de 2013 cuando los precios del alquiler empezaron a repuntar y a descontrolarse.

Simplemente se acabó el chollo de subir 200 euros (o más) el alquiler cada 3 años.

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No todo el mundo tiene capacidad económica para comprar.
En el resto de Europa se puede alquilar y tener estabilidad. Aquí como siempre vamos un paso por detrás. Esta ley nos acerca un poco (pero poco) a ellos.

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El que pueda

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Piso Boadilla.
Seamos serios y realistas. Si una persona no tiene contrato fijo, y aunque lo tenga no sabe cuanto durará en su trabajo por los contínuos cambios en las empresas. NO puede tener estabilidad laboral y si ha comprado piso y luego es trasladado a otra provincia o consigue un trabajo mejor, tendría que dejar su piso cerrado y alquilar otro en la ciudad donde esté su nuevo trabajo.
En cambio, si vive en alquiler, se puede mudar cuando le de la gana pues un piso propio le ata a su " propiedad ".

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Claro,como son tan baratos los pisos y cualquiera tiene dinero ahorrado para afrontar los gastos iniciales.

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ud entiende que si un futuro inquilino no me da garantias suficientes no le voy a alquilar mi piso? le pongo un ej, tengo un piso alquilado a dos jovenes, como no pasaban los requisitos del seguro de impago les di la opcion del aval bancario, un amigo suyo les prestó el dinero y santas pascuas, alquilado, lo unico que quiere un casero es tener certeza en el cobro, cuando la certeza no se da entonces no se alquila. Ud sabe lo que es tener un impago de 12 meses desde que deja de pagar hasta que le sacan a la fuerza? ud sabe que no se recuperan los impagos pq la gente morosa es insolvente? deberia ponerse en el lugar del propietario y preguntarse pq suben los alquileres, cero riesgo precio barato, riesgo alto precio alto, es algo basico en inversiones.

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Cero riego precio barato, riesgo alto precio alto? Pues me gustaría que me indicara en que lugar ocurre eso porque desde luego no en las ciudades que conozco.
Desde luego que estoy de acuerdo en que el propietario tiene que tener unas garantías pero es necesario que también se proteja al inquilino de los abusos que ocurren en el mercado a día de hoy.

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Seguramente la ley sea incompleta al no incentivar la entrada en el mercado de pisos vacíos, pero encabezar él articulo con la frase dilapidaría de "rompe el equilibrio entre.." es poco ilustrativa de la realidad. ¿Cuándo hubo equilibrio entre propietarios e inquilinos? ¿Cuál es la armonía a día de hoy en el centro de grandes ciudades como Madrid, donde el alquiler se ha vuelto inaccesible para tantos? ¿Desde cuándo el FMI debe ser utilizado como garante de buenas prácticas?

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Siempre ha habido equilibrio, lo impone el mercado, ahora habrá otro, pero de condiciones más duras para los que alquilan por que los propietarios tiene que cubrir las modificaciones, es decir, menos pisos para alquilar y más caros. Si no lo entiendes, espera y mira

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jajaja!, lo impone el mercado, vaya equilibrio. Es como decirle a un parado: lo impòne el mercado, pero es el equilibrio.

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Los alquileres a día de hoy en el centro de las grandes ciudades se ha vuelto inaccesible y los hoteles de 5 estrellas también, no se dónde vamos a llegar.

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Si tienes `poder e cómico utiliza el 5 estrellas, pero si no te vas a la pensión de tía Juana

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jajajaja muy bueno si señor!!!

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supongo que vas de coña, no? quien necesita un hotel de 5 estrellas si no se lo puede pagar? y porqué todo el mundo tiene que vivir en el centro de las ciudades?

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¿Dónde está escrito qué todos podamos vivir en el centro de Madrid?

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¿Dónde está escrito que todas las viviendas del centro tengan que ser para turistas?

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Nunca hubo equilibrio. La ley está y estará siempre a favor del inquilino.
Tampoco hay equilibrio en la ley laboral, ni en la de violencia de género.
Las leyes entre otras cosas se hacen para proteger a los más débiles, en este caso son los inquilinos, los trabajadores y las mujeres.
Aún así, hay muchos abusos.

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Que la Ley está siempre a favor del inquilino ??......jajajajaja, no me haga reir.
El inquilino en estos tiempos y con un sueldo medio de mil Euros tendrá que buscarse la vida pues el Estado ya no construye viviendas sociales como antes y se ve obligado a vivir en cuchitriles por casi la mitad de su sueldo.
Lo que habría que hacer, a mi entender, es presionar a los propietarios especuladores subiendo los impuestos lo máximo posible a los que tienen pisos vacíos.
Y por otra parte, el Estado que construya viviendas sociales y no vender estas a las multinacionales como hizo la Botella.

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¿Casi la mitad de su sueldo? 2/3 de mi sueldo es para el alquiler de un piso nada lujoso. Y quiero decir que mi nomina no es tan mala

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Pues si, amigo. Rompe el equilibrio, ¿que tipo de igualdad es un contrato en el que el inquilino puede rescindirlo cuando quiera y el propietario tenga que aguantar muchos años? Si al propietario le obligan 5/7 años, el inquilino los deberá respetar también... A mi no me interesa alquilar para menos de dos años (el cambio de inquilino supone la pérdida de algún mes de alquiler, y alguna mejora de la casa, limpieza, pintura...) pero el inquilino decide cuando se va...

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¿quién es el cliente? No se utiliza siempre la máxima "quien paga manda" en los negocios?

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Esto no es cuestión de equilibrio. Yo alquilo un piso y si el huésped no me interesa por precio, mal mantenimiento o cualquier otra causa, tenga la potestad, de cumpliendo un procedimiento establecido, poder hacer uso de mi inmueble. Las cosas cambian de un día para otro y no es lógico, esperar cinco años para hacer uso del mismo. Yo entiendo a la gente que los tiene vacíos.

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sabe pq el centro de las grandes ciudades se ha puesto por las nubes? por dos motivos muy sencillos, todos quieren vivir ahi (postureo las mas de las veces) y pq al haber una oferta muy poco dinamica y una sobre demanda los precios de compra se disparan, de verdad pretende alquilar un piso por 500€ cuando se vende por 400000€ ???? es q es de risa.

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Finalmente un gobierno tiene la valentía de proponer medidas que llevarían a un mercado de alquiler mas parecido al del resto de Europa. Y evidentemente esta ley no les parece bien a los arrendadores, sean persona física o jurídica. El problema es la ausencia absoluta de cultura del alquiler que existe en España, por ambos lados, arrendador e inquilino, el hecho de que el 95% del alquiler sea amueblado, el hecho de que se vea el vivir de alquiler como una solución temporal para unos momentos concretos de la vida, el mal comportamiento y cuidado de la vivienda arrendada por el inquilino, el desinterés y frecuente negativa de los propietarios al realizar reparaciones que corran de su cuenta y muchas cosas mas. Esto no se arregla con unas leyes, se arregla creando una sociedad y una cultura moderna, responsable, con ciertas miras y desafortunadamente estamos muy lejos de todo esto.

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Volker
Estoy totalmente de acuerdo contigo.
Lo que pasa en España es que el mercado del alquiler en general no es profesional.
En la época de Franco salió una ley (LAU 64) que favorecía demasiado a los inquilinos y se cargó el mercado de alquiler profesional, además de que se degradaron los edificios por falta de conservación y con ellos los centros de las ciudades.
Después estando el PSOE (Boyer) se liberalizó el mercado, pero ya estaba tocado de muerte. No hemos levantado cabeza.
A mi me gusta la estabilidad para los inquilinos, y me gustan los inquilinos profesionales, que cuidan la casa como suya, que lo es.

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No sé a qué se refiere con inquilinos "profesionales"

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Hay tantas cosas que María no sabe...
El inquilino "profesional" es el que sabe que le interesa vivir de alquiler y por eso cuida tanto su casa como a su casero. Eso hará que su casero se comporte "profesionalmente" con su inquilino y quiera mantenerlo en su casa.

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Totalmente de acuerdo. No hay cultura de Alquiler al largo plazo, es más hasta no hace mucho, estaba hasta mal visto, porque era síntoma de "pobreza", ya que el que tenia dinero o se lo podía permitir siempre compraba... La sociedad tiene que cambiar el chip y verlo de otra manera, en otro países es muy distinto...
A parte las leyes, tampoco favorecen; cambiándose cada poco tiempo, volviendo loca a la gente con las normas y no teniendo en cuenta los intereses y opiniones de los caseros y renteros a la hora de realizar dichas leyes... Donde vamos a ir a parar??

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Teresa y Sonia.
Tenéis razón.
Lo cierto es que lo de cinco más tres años ya estaba en la ley inmediatamente anterior a la actual.
¿Por qué se cambió a tres más uno y otra serie de circunstancias? Muy fácil, por la presión de los bancos, se quiso proteger a los bancos que se quedaban con viviendas. Mirad las modificaciones que tuvo la ley y lo entendéis todo. Por un lado se les permitió echar a los inquilinos si el contrato no estaba inscrito "en el registro de la propiedad", para evitar los fraudes en alquileres hechos a amigos antes de que te desahucien. Por otro lado alguien pensó que la banca debía rentabilizar alquilando los pisos que se quedaba de promotores e impagados mientras los vendía, pero claro como el objetivo era vender y no alquilar 5+3 años era mucho de modo que se bajó a 3+1.

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Gracias por este comentario inteligente

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Crees realmente que el 95% de los pisos son amueblados? Creo que estás muy equivocado. La ley está en contra del propietario que tiene responsabilidades y patrimonio con el que responder. Estoy cansado de que los inquilinos no paguen los últimos meses (según ellos con cargo a la fianza) y que dejen pendiente de pago suministros y los pisos en mal estado

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Pues por eso, debería haber un banco de datos de buenos inquilinos, pagadores y que cuidan el piso alquilado como o mejor que si fuese propio.
Por culpa de cuatro destrozones pagamos los buenos inquilinos sus tropelías.

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Los alquiler estan caros y la oferta de alquileres es tan baja porque no se le da ninguna garantía de morosidad ni de ningún tipo a los propietarios así de claro

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pues yo pienso lo mismo, los mas importante es dar al arrendador una garantia de morosidad, para los que hacen un incumplimiento de contrato.

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El que se casa, casa quiere ...

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En los años del desarrollismo los ayuntamientos se dedicaron a vender el suelo que les venía gratuitamente por cesión de los propietarios que construían (10 a 15% del total de las parcelas existentes). Después se gastaban el dinero en fiestas y politiqueos para sacar votos.
Si en vez de eso se hubiesen dedicado a construir viviendas para dar una función social, cuando vino la crisis habría habido un colchón de viviendas que habría absorbido muchos problemas de desahucios sin tener que decirle al propietario que lo resuelva él.
Mirad en Madrid, dicen que no hay suelo pero, ¿y todos los cuarteles abandonados en Campamento?. La famosa operación Campamento se hablaba con Bono como ministro de defensa y Gallardón como alcalde de Madrid. ¿Alguien movió algo cuando vino la crisis? NO. Porque el objetivo de los excmos aytos siempre fue vender, nunca ha sido resolver problemas.

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Pues que se la compre...

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Que se quede soltero, mejor le irá

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ESTOY DE ACUERDO CON LA CONTESTACION DE PISO BOADILLA,TODOS QUEREMOS VIVIR EN EL CENTRO DE BARC ELONA O MADRID, A LAS AFUERAS CON LOS EXCELENTES TRENES DE RODALIAS HAY MUCHOS PISOS POR ALQUILAR A PRECIOS
PERO QUE MUY NORMALES. PEPITO

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creí que existía el desahucio expres (en 3 meses, fuera). o no será que los propietarios no quieren utilizarlo para ahorrarse los gastos?

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El desahucio exprés en 3 meses es una falacia.
Los gastos se los tragaría el inquilino, vía condena en costas. Pero depende dónde caiga el pleito te vas a un año o año y medio como poco, y una vez que se va el inquilino no intentes seguirle para cobrar, mejor dejarlo.
Hay juzgados que después de tres meses de metida la demanda aún no la han dado trámite de admisión. Después, cuando la admiten, la notifican por correo certificado, y si el inquilino no recoge la notificación, ahí se paran otros dos meses.... es increíble, y los meses pasan y el inquilino no paga ni la renta ni los gastos.
Si la justicia funcionase bien y los abusos de los inquilinos se pudieran resolver rápidamente no pagarían justos por pecadores. Además entrarían más pisos en el mercado.
Los excesos de fianzas, garantías, filtros previos de solicitud de nóminas y contratos laborales a los que estamos acostumbrados hoy día, no existirían si la justicia fuese ágil de verdad.

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¡Claro! Pero es que el gobierno tiene que proteger a la pobre gente que está en riesgo de exclusión...
Y como eso es complicado, porque hay que verificar ingresos reales, inversiones previas fallidas, miembros reales en la familia... y eso da mucho trabajo al funcionariado, lo mejor es ser protector con el dinero de los caseros, que para eso son ricos. Y si son empresas inversoras, más; buitres especuladores y chupasangres que parece que no pagan impuestos...

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Aparte de otros detalles, ¿por qué se aplican diferentes obligaciones dependiendo de si el casero es empresa o es particular?
Yo sinceramente creo que es porque las empresas no votan y entonces se les aplican unas condiciones más duras. Los políticos no quieren enfadar a los votantes.
Me parece ridículo que si yo compro una TV la garantía sea de dos años si la tienda es de un autónomo y sea de tres si la tienda es empresa. ¿Por qué van a cambiar mis derechos dependiendo de quién es mi casero? ¿Los derechos no son míos como inquilino?.
Por eso creo que esta ley tiene matices populistas. Claro que la anterior se la hicieron a medida de la banca hipotecaria... así nos va.

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Con esta nueva Ley Una vez más una oportunidad fallida de los gobiernos para sacar las viviendas vacías de propietarios privados para destinarlas al alquiler.
Para todos aquellos propietarios de Madrid que aún no lo sepan, en esta Comunidad, desahuciar a un moroso cuesta cerca de un año, en mi caso, el moroso dejo de pagar en mayo de este año, el alzamiento (desahucio) previsto para finales de marzo de 2019,
En la actualidad este inquilino ya ha encontrado otro propietario incauto, residiendo todavía en mi vivienda paga las primeras 3 o 4 mensualidades al nuevo arrendador, cuando se mude a su vivienda dejará de pagarle, conseguirán desahuciarlo en abril o mayo del 2020.
La Ley le permitirá seguir estafando a placer el tiempo que le dé la gana.
Resumiendo, los morosos, conocen los plazos de los juzgados, pagan los 3 primeros meses, después esperar plácidamente 9 meses más para que los echen.
En el futuro lo tengo claro: NO VOY A ALQUILAR NUNCA MAS

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Y a ver qué tal te deja el piso, que esa es otra materia. Como te deje rotas unas cuantas cosas (electrodomésticos, puertas de los muebles de cocina, paredes taladradas, ...) tienes que gastarte una pasta en reparar y pintar, en dar de alta luz y gas ( a ellos tampoco les habrá pagado), y un largo etcétera.
Sin embargo a ti Hacienda y la Seguridad social te sancionan con el 15 o 20% de recargo por cualquier retraso en pagos.
¿Equilibrio?

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Habrá contratado Ud un mal abogado, cuando es bueno (eso sí, caro) te saca al inquilino rápido y te recupera las costas tarde o temprano.

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Pues por eso, debería haber un banco de datos de buenos inquilinos, pagadores y que cuidan el piso alquilado como o mejor que si fuese propio.
Por culpa de cuatro destrozones pagamos los buenos inquilinos sus tropelías.

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