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El Gobierno limitará el precio del alquiler con la oposición de organismos y expertos

Llevará una iniciativa al Congreso de los Diputados antes del verano

El ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), José Luis Ábalos / Gtres
El ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), José Luis Ábalos / Gtres
Autor: Redacción

El ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), José Luis Ábalos, adelantado el pasado jueves en la Comisión del ramo del Congreso de los Diputados que “antes del verano llevará a la Cámara Baja una iniciativa para permitir el control de precios del alquiler en aquellas zonas que hayan experimentado subidas desorbitadas”.

Lo que pretende el Gobierno es habilitar a ayuntamientos y comunidades autónomas para que puedan poner topes en los precios del mercado del alquiler residencial en aquellas zonas que se confirmen como tensionadas en sus rentas. Ábalos también adelantó que serán medidas coyunturales y temporales.

El Mitma trabaja ya en cómo llevar la normativa al Congreso, si mediante un decreto ley, una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), o a través de la nueva Ley de Vivienda que el ministro lleva anunciando desde que tomó el cargo en 2018.

Los expertos opinan sobre el control de precios

Organismos nacionales e internacionales, expertos económicos y del sector inmobiliario llevan tiempo avisando de que establecer un control de los precios del alquiler puede ser una medida contraproducente para el propio mercado de las viviendas en arrendamiento.

El Fondo Monetario Internacional (FMI) lleva desde hace más de un año alertando al Gobierno de una de que una limitación de los precios del alquiler puede suponer efectos negativos sobre la oferta y pide que se agilicen los desarrollos urbanísticos para aumentar la oferta de viviendas.

"Cualquier nueva iniciativa diseñada con el fin de reducir las presiones de los precios del alquiler debería evitar causar efectos negativos en la oferta, lo que tendría un impacto adverso en los arrendatarios con ingresos bajos", alerta el organismo presidido por Christine Lagarde.

La Comisión Europea también ha dado su opinión sobre esta medida regulatoria del mercado del alquiler. “Las experiencias más recientes con el control de precios (veáse París o Berlín) han conseguido reducir los precios de los alquileres a corto plazo en las áreas que se aplican, pero también han supuesto incrementos de los alquileres en las zonas donde no se aplican. Además, el control de alquileres puede reducir la oferta de viviendas de alquiler a medio y largo plazo y tienen efectos indirectos, no deseados, sobre la demanda y los precios del mercado inmobiliario”.

El organismo europeo recuerda que para garantizar la disponibilidad de vivienda asequible y de calidad se debe aplicar los instrumentos necesarios en función del contexto específico en el que se establecen y después de una evaluación cuidadosa de su impacto esperado y posibles consecuencias no deseadas, en base a la evidencia internacional de experiencias pasadas.

El propio Banco de España analizó la situación internacional del control de precios. “Es la forma más inmediata y directa de incidir sobre el mercado del alquiler puede surtir efecto a corto plazo. Pero las evidencias muestran los efectos adversos si se prolongan en el tiempo”, concreta el estudio.

Iñigo Fernández de Mesa, presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE) y vicepresidente de la CEOE, ya alertó durante la celebración de inmonext Barcelona 2020 que las medidas que prevé poner en marcha el nuevo Gobierno de coalición en materia de alquiler pueden dañar el mercado. "El control de precios podría no tener el efecto esperado y no creemos que sea apropiado poner trabas a los grandes operadores", ha asegurado. 

La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) ha señalado los efectos negativos de imponer una limitación de los precios, que van desde una reducción de la oferta de pisos al aumento de los arrendamientos en negro, lo que supondrá un efecto negativo sobre la distribución de la renta y el bienestar.

Fernando Encinar, portavoz de idealista, considera que "utilizar el índice de precios que quiere crear el Gobierno para realizar un control del alquiler es una mala noticia para las ciudades que lo apliquen y una buena noticia para las que no. Desde idealista llevamos años insistiendo en que capar los precios no es el camino, no lo ha sido en ningún mercado donde se ha regulado. Fijar precios sólo tendría sentido en las viviendas de alquiler públicas o que han recibido ayudas públicas, pero no en las viviendas privadas".

Para el portavoz del principal marketplace inmobiliario de España, "a partir de ahora, la inversión en vivienda migrará a ciudades con entornos jurídicos estables y huirá de las capitales que apliquen el control de precios. En las que eviten la regulación, se notará rápidamente un aumento de la inversión y por lo tanto de la oferta, con miles de casas vacías e inhabitables que saldrán reformadas al mercado y permitirán una moderación del precio. En las capitales que apliquen la regulación, los actuales inquilinos seguirán pagando lo mismo -no se espera que las rentas actuales sean bajadas por ley- pero los inquilinos del futuro buscarán en un mercado con mucha menos oferta, de peor calidad y con más dificultades para encontrar algo asequible.”

Hace apenas unos días, el Nobel de Economía Paul Krugman, afirmó que “no soy defensor del control de alquileres, ya que restringe la construcción de nuevas casas y podría empujar a la gente a ser propietaria por la incapacidad de obtener vivienda de otro modo”, destacó el economista estadounidense.

Dentro del Gobierno también han surgido voces discordantes como la de la vicepresidenta tercera, Nadia Calviño, que destacó que “las ciudades donde están regulando los alquileres no están teniendo mucho éxito". La también ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital apuesta por aumentar la oferta de vivienda pública de alquiler descartando la limitación de los precios de los arrendamientos.

Regiones como la Comunidad de Madrid o el Ayuntamiento de Madrid ya han adelantado que no va a poner límites al mercado del alquiler,  y ya ha anunciado su voluntad de acudir a la justicia en caso de que se impongan medidas en materia de vivienda que socaven sus competencias.

Cataluña, por su parte, acaba de aprobar una polémica Ley de Vivienda que incluye medidas para controlar el mercado del arrendamiento y establecer un Índice de Precios del alquiler para controlar las rentas. Mientras el Ayuntamiento de Barcelona, que dirige Ada Colau, lleva insistiendo al Gobierno para que le permita aplicar un control a las rentas en las zonas más tensionadas de la ciudad.

Otras medidas en materia de vivienda

Con este declaración de Ábalos se cumple un nuevo punto en el marco de los Acuerdos de Investidura entre PSOE y Unidas Podemos. “El derecho a una vivienda digna es un derecho nuclear del que se deriva el disfrute de otros derechos básicos. Lo grave es que un derecho crucial se haya gestionado como un bien de mercado hasta convertirse en un problema transversal, por el que decenas de miles de jóvenes no pueden independizarse ni formar una familia”, afirmó Ábalos en el Congreso. “Un problema social extraordinario requiere administraciones audaces que tomen medidas igualmente excepcionales”.

Antes del verano, el Ministerio que dirige José Luis Ábalos presentará el primer Índice de Precios oficial del alquiler que llegará a finales de marzo, tras varios meses de retraso en su conclusión, tal y como se pretendía en el Real Decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler publicado en marzo del 2019.

“Vamos a desarrollar líneas de trabajo para establecer nuevas herramientas con objeto de ofrecer más datos sobre el alquiler que permitan un seguimiento más preciso y actual del mercado, sobre la base de la mejora y digitalización de los procesos y de la información disponible por parte de los diferentes agentes e instituciones, siendo esencial la colaboración entre los diferentes niveles de la Administración”, ha afirmado durante su comparecencia.

En su intervención, Ábalos también ha avanzado otras medidas en las que trabaja su ministerio.  Se aplicarán medidas para un Plan de Acceso a la Vivienda, para promover el alquiler, la promoción de vivienda asequible en alquiler social y el fomento y mantenimiento del parque público de vivienda, a desarrollaren esta legislatura, y en el que tiene un papel destacado el Plan 20.000.

El desarrollo de este plan de viviendas busca fórmulas de colaboración público-privadas, mediante modelos de derechos de superficie o concesiones administrativas que fomenten la oferta de vivienda en asequible, y movilizando suelo público empezando con los Departamentos y organismos públicos de la Administración General del Estado.

Además de la primera Ley de Vivienda Estatal, que Ábalos confirma que llegará este año, y que “garantizará la igualdad de todos los españoles en su derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada”.

El objetivo es regular aspectos como la provisión de viviendas por parte de los poderes públicos, el blindaje de la función social que debe cumplir la vivienda o establecer mecanismos para impedir la enajenación de los parques públicos de vivienda, evitando prácticas del pasado.

Además de mejora de la regulación técnica de la edificación en materias tan importantes como la eficiencia energética. Se promoverá un Plan de Rehabilitación, así como actuaciones de regeneración y renovación urbana y rural, que sirva además como palanca para la creación de empleo.