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"Madrid no limitará el precio del alquiler, levantará suficiente vivienda asequible"

El objetivo de la Comunidad de Madrid es aumentar el parque de alquiler asequible pero sin olvidarse de la compra

José María García, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, asegura para idealista/news que Madrid no va a limitar el precio del alquiler ante el fracaso de esta medida en otras ciudades europeas. Además, recuerda que la vivienda es una de las preocupaciones fundamentales del Gobierno regional y que para ello han puesto en marcha un plan para movilizar suelo público con destino al alquiler asequible y han aprobado una desgravación fiscal para la compra de una vivienda por parte de jóvenes menores de 35 años.

El director general de Vivienda también desgrana en qué momento se encuentra la colaboración público-privada para levantar vivienda asequible en suelo público y las condiciones económicas que recibirán los promotores. 

¿Qué se va a hacer en materia de vivienda en la Comunidad de Madrid en esta legislatura?

Lo que se pretende es trabajar para generar una oferta suficiente de vivienda asequible, principalmente en alquiler, y para ello hemos anunciado la composición de un plan regional que se llama Plan Vive en Madrid, para movilizar suelo público con destino a alquiler a un precio asequible y que ayude a rebajar esa presión en el precio del alquiler. Por otro lado, trabajaremos sobre la regeneración urbana para no abandonar el parque residencial de la Comunidad Madrid, y tenemos otra línea de trabajo, que el Plan Alquila o la actuación del Consejo Arbitral para el alquiler. También hemos anunciado deducciones para los compradores jóvenes de los intereses que pagan con ocasión de la compra.

¿En qué momento se encuentra la colaboración público-privada para levantar vivienda en alquiler asequible?

Se están identificando suelos provenientes de cesiones obligatorias de diferentes planeamientos aprobados en años anteriores y de momento tenemos identificados diferentes parcelas para al menos iniciar la promoción de unas aproximadamente 15.000 viviendas en este periodo de legislatura e iniciar esa promoción en el conjunto del plan. Esperamos llegar al menos a 25.000. Se trata de convertir ese suelo, que es titularidad de Madrid, en edificaciones destinadas al alquiler.

¿Dónde están ubicados estos suelos?

Estos suelos se encuentran en diferentes municipios de la Comunidad de Madrid, como San Sebastián de los Reyes, Alcobendas, Getafe, Alcalá de Henares o Tres Cantos, es decir, tenemos 140 parcelas disponibles al menos hasta en 42 municipios de la comunidad. Y tenemos suelo también en Madrid capital. Uno de ellos está en Valdebebas.

¿Cuánto tarda en elaborarse este procedimiento de contratación?

Un buen procedimiento de contratación lleva no menos de 10 meses. La intención es que la parte administrativa de este proceso esté resuelta a finales del 2020 para poder iniciar la siguiente fase, que sería la fase de ejecución de las obras de promoción de estas viviendas para 2021.

¿Hay gran interés por parte de las promotoras?

Hay una expectativa social importante y, por otro lado, también desde el punto de vista sectorial se produce una expectativa no solo de promotores constructores, sino también de cooperativas y otras figuras que lo que sí perciben es que tienen una necesidad de continuar con sus proyectos de promoción. Tienen una estructura más saneada que en la anterior crisis y necesitan el suelo para seguir trabajando.

¿Qué margen de beneficio tendrá el promotor en estos concursos públicos?

La viabilidad económica de lo que se pretende hacer es fundamental. Como esto es una inversión con destino a gestionar una promoción en alquiler, no será un beneficio tradicional de la promoción inmobiliaria del margen de un promotor, sino que es una rentabilidad razonable vinculada con lo que es la gestión de un patrimonio en alquiler. Hablamos de rentabilidades razonables en torno al 5 o 6%, a lo sumo, que efectivamente no son realidades especulativas y que no están fuera del mercado.

¿Qué condiciones deberá cumplir el inquilino para acceder a estas viviendas?

Si nos sirve como referencia, el módulo de vivienda protegida puede llegar hasta siete veces el IPREM. Pero también probablemente tengamos que establecer un requisito en cuanto a unos ingresos mínimos que garanticen el aseguramiento del pago de esa renta y que a la hora de pagar esa renta, que aunque sea a un precio significativamente inferior al mercado, no suponga una asfixia. Iremos a la regla de no destinar más de un tercio del salario al pago del alquiler.

¿De qué manera se va a garantizar la seguridad jurídica a las promotoras?

La resolución de adjudicación de una concesión administrativa es una obligación entre partes y, lógicamente, en el caso de que se cambiaran las reglas de juego, para la administración se generaría una responsabilidad patrimonial tanto por el daño emergente que produzcamos, como el lucro cesante, de acuerdo a los derechos y obligaciones que nos generamos entre ambas partes. Si bien lo que sí podemos admitir es que en este sentido la Comunidad Madrid es muy rigurosa en cuanto al fundamento de la seguridad jurídica como elemento fundamental para tener una relación económica normalizada.

¿Cómo está funcionando el Plan Alquila?

Tenemos casi 91.000 contratos en este momento vigentes desde su puesta en marcha en 2008. Es una cifra significativa, teniendo en cuenta que aproximadamente en Madrid puede haber unas 700.000 viviendas en arrendamiento. El Plan Alquila pone en común arrendadores que tienen la voluntad de poner sus viviendas en arrendamiento mediante una búsqueda de inquilinos o futuros arrendatarios con capacidad económica y solvencia suficiente para acceder a esos alquileres. Además, ofrecemos un modelo de contrato normalizado y validado por la administración pública y un seguro de impago que garantice, al menos durante el primer año, la posible morosidad del inquilino. Al mismo tiempo, también se añade dentro de ese contrato una cláusula de sumisión al Consejo Arbitral para Alquileres de la Comunidad Madrid, para que, en el caso de que surgiera conflicto entre ambos, ese conflicto se solucionara de manera arbitral.

¿Qué paga el arrendador por el segundo contra impago?

Se paga un precio público de 150 tres euros por acceder al Plan Alquila y luego cuando haya un conflicto, el equivalente a una mensualidad de renta. Pero sobre todo el ahorro de tiempo en relación con el procedimiento ordinario en el juzgado, que puede durar del orden de 12 meses. Aquí el árbitro emite un laudo en 40 días. Por tanto, el factor tiempo aquí supone dinero, porque además, el laudo tiene fuerza ejecutiva entre las partes.

La Comunidad de Madrid va a destinar más de 100 millones de euros a la rehabilitación de viviendas…

Hemos hablado de la promoción de vivienda nueva con destino al alquiler. Hemos hablado de seguridad jurídica y no se puede dejar de mirar a la ciudad consolidada. Es decir, la Comunidad Madrid tiene 2.900.000 viviendas, de las cuales son primera vivienda aproximadamente 2.700.000 y de ellas al menos 1.700.000 son anteriores al año 1981, es decir, anteriores al Código Técnico de la Edificación. Luego, en teoría, gran parte de ellas estarían deficientemente conservadas. Gran parte de la demanda energética y de las emisiones que se generan en el mundo provienen del ámbito inmobiliario, casi el 40% del total. Por tanto, el actuar sobre ese 40 de manera decidida nos permitirá reducir la demanda y generar menos emisiones y, por tanto, nosotros vamos a apostar por seguir desarrollando programas que incidan en la rehabilitación edificatoria.

¿La ayuda media cuál es para una vivienda?

Se pueden alcanzar ayudas de hasta 12.000 euros por vivienda en casos de rehabilitaciones integrales en las que se actúe sobre conservación, accesibilidad, seguridad y sostenibilidad y eficiencia energética. Incluso a nivel porcentual se podría llegar casi hasta el 40% del coste del proyecto.

Desgravación fiscal por la compra de vivienda para jóvenes, ¿cuáles son las condiciones?

Para las compras de menores de 35 años se podrá deducir el 25 % de los intereses de una compra hasta un límite de 1.000 euros. Es una medida que se focaliza en un sector de la población en concreto y mediante la deducción fiscal, pues se pretende incentivar también el acceso a la compra. No sólo debemos prestar atención al acceso al alquiler, sino que también hay una parte de la población que pretende y necesita comprar.

¿Limitar o no el precio del alquiler?

Limitar el precio del alquiler simple y llanamente lo que ha provocado son efectos contrarios allí donde se ha aplicado. El alquiler se ha incrementado. Se ha producido una restricción de la oferta, es decir, se han retirado viviendas del mercado de alquiler y se han ido a la compraventa o simplemente a otros usos, y eso ha provocado el efecto de amplificación de subida del precio. Y también, incluso en países como Alemania, ha provocado la aparición del fraude y el dinero negro, lo cual son efectos perniciosos de los que se dice pretende resolver este tipo de medidas. Nosotros lo que podemos trasladar desde el Gobierno regional es que Madrid no limitará el precio del alquiler también por una cuestión competencial. Las competencias en materia de urbanismo y vivienda corresponden a las comunidades autónomas. Así lo refleja la Constitución española y el Estatuto de Autonomía de la Comunidad.

¿La última modificación de la LAU está agilizando el mercado del alquiler?

Lo que estamos observando es que se está produciendo el efecto contrario. Entendemos que ha generado mucha inseguridad jurídica. En apenas tres meses convivieron tres regímenes distintos en materia de alquiler, porque hubo un real decreto fallido que estuvo casi tres meses existiendo, la reglamentación anterior y la nueva que entró en vigor en junio. La inseguridad jurídica nunca es buena y eso provocó un efecto de restricción que al final se acaba repercutiendo en el precio. La ampliación de los plazos en alquiler a cinco años y siete años en el caso de las personas jurídicas, lo que hace es, por un lado, anticipar el precio a esa duración del contrato y por tanto las subidas se han acrecentado cuando antes teníamos un régimen de tres años.